Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

Константин Королев, инвестиционный директор Rusland SP в Европе
 
5690
Внимание инвесторов к гостиничной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), таких как Чехия, Венгрия, Румыния, Польша, Словакия, продолжает расти. В первой половине 2017 г. объем сделок в сегменте составил 700 млн евро (34 сделки), что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 г., когда была зафиксирована сумма сделок на 630 млн евро (20 сделок). Конечно, это очень далеко от объема сделок по покупке-продаже гостиниц в Западной Европе, составивших в первой половине 2017 г. почти 9 млрд евро (рост 6%). Тем не менее такая динамика является очевидным свидетельством растущего инвестиционного интереса.

Существует несколько объективных причин для объяснения этой тенденции.

Во-первых, это уверенный экономический рост в странах региона. По ключевым макроэкономическим параметрам они превосходят страны Западной Европы. Так, рост ВВП колеблется в диапазоне от 3,2% (Венгрия) до 5,9% (Румыния), рост потребительской активности от 3,6% (Болгария) до 8,8% (Румыния), промышленное производство – рост от 4,5% (Словакия) до 8,8% (Румыния). Прогноз ВВП по всем этим странам на ближайшие два года превышает 2%.

Во-вторых, растущий туристический поток во всех странах Центральной и Восточной Европы.

За последние 5 лет рост прилетов/размещений составил соответственно в Братиславе - 57%/63%, Будапеште - 37/35%, Бухаресте - 58%/50%, Варшаве - 36%/43% и Праге - 29%/18%. Более низкие проценты Праги не должны смущать – по количеству размещений (около 15 млн) Прага почти в два раза превосходит Будапешт, в три раза Варшаву, в пять раз Бухарест и более 10 раз Братиславу.
В-третьих, высокая доходность (yield) сделок.

Доходность инвестиционных сделок при покупке гостиниц в странах Западной Европы в зависимости от локации, успешности бизнеса и состояния отеля, как правило, находится в диапазоне 3-5%. Доходность от инвестиций в гостиницы в странах ЦВЕ в большинстве случаев, даже в достойных столичных локациях, может быть выше 5-6%.
 
В-четвертых – на протяжении последних лет гостиничная отрасль ЦВЕ показывает неуклонный рост основных показателей, характеризующих деятельность гостиниц. Так, за первые 6 месяцев 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., средняя дневная ставка в странах ЦВЕ (ADR – average daily rate) выросла до 79,5 евро (75,5 евро в 2016 г.), выручка на комнату (RevPAR - revenue per available room) увеличилась до 55 евро (50 евро в 2016 г.), заполняемость/загрузка (OCC - occupancy rate) подтянулась до 69,2% (66,8% в 2016 г.). По заполняемости гостиниц с показателем 77% лидируют Прага и Варшава, 75% - у Будапешта. Эти столицы подтверждают свои ведущие позиции на рынке гостиничных услуг ЦВЕ.

Если рассматривать рост показателей по столицам стран ЦВЕ, то этот рост будет еще более показателен: в Братиславе RevPAR вырос на 21%, в Будапеште на 9%, в Бухаресте на 11%, в Варшаве и Праге на 6%.

В-пятых - значительный дефицит качественных гостиничных объектов для инвестирования в странах Западной Европы при избытке денежной ликвидности подталкивают инвесторов к расширению географии.

Помимо перечисленного, учитываются также политическая стабильность в странах ЦВЕ, размер и ликвидность рынка, баланс спроса и предложения гостиничных объектов (номерного фонда), доступность и качество транспортной инфраструктуры, безопасность, соблюдение условий прозрачности.

Среди стран ЦВЕ лидером в 2017 г. по инвестициям в гостиничную отрасль является Польша (более 50% всех инвестиций), далее следуют Чехия (около 25%) и Венгрия (около 15%). Польша вообще является фаворитом среди других стран ЦВЕ, поскольку с населением около 38 млн человек обладает 6-7 крупными урбанистическими агломерациями, представляющими интерес для инвесторов – Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань, Катовице. В других странах ЦВЕ инвестиции идут преимущественно в столичные города – Прагу, Будапешт и т.д. Последние значимые сделки в Польше - это продажа в 2016 г. отеля Westin (361 номер) в Варшаве за 56 млн евро арабской Al Siraiya Group и продажа Sheraton Grand Hotel в Кракове (232 номера) за 70 млн евро английскому пенсионному фонду в 2017. В ноябре 2017 г. американский инвестиционный фонд Cerberus подписал договор на покупку отельного комплекса Radisson (763 номера) в Бухаресте за 169,2 млн евро.

Все больший интерес к странам ЦВЕ проявляют международные отельные операторы – Accor Hotels, Hilton, Marriott International, Rezidor Hotel Group, B&B, Louvre Hotel Groups, Best Western. В 2017 г. в Бухаресте открылась гостиница Hilton Garden Inn, а в 2018 г. планируется открытие Ibis Styles Hotel (Accor). Marriott International заявил о намерении запустить в 2020 г. в Будапеште 164 номерной отель под новым брендом W Hotels, а Hilton объявил об открытии в Будапеште в 2018 г. Hilton Garden Inn в дополнение к двум имеющимся. Наиболее активными международными операторами в Польше являются Accor Hotels (71 отель), Best Western (25), Louvre Hotels Group (17) и Hilton Hotels&Resorts (14). В настоящее время в Варшаве планируются к строительству или строятся отели с брендами Motel One, Raffles, Renaissance by Marriott, Puro, Holiday Inn, Four Points be Sheraton, Moxy и Residence Inn.

Юридические и налоговые аспекты при покупке недвижимости различаются в странах ЦВЕ.

Сделки по покупке актива (asset deal) сопровождаются выплатой налога на приобретение недвижимости (Real Estate Transfer Tax) в размере 4% в Чехии и Венгрии (при стоимости сделки выше 1 млрд форинтов, что составляет около 3,2 млн евро, взимается налог 2% на превышение этой суммы), а сделки, осуществляемые через продажу акций (share deal), освобождены от этого налога в Чехии. В Венгрии приобретение не менее 75% акций компании, владеющей недвижимостью, также является предметом налогообложения. В Польше вместо налога на приобретение недвижимости применяется 2% налог (civil transfer tax). Налог на приобретение недвижимости в виде актива или акций отсутствует в Румынии.

В разной степени готовности находится разработка местного законодательства об инвестиционных трастах недвижимости (Real Estate Investment Trusts), которые позволяют оптимизировать налогообложение при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В Польше и Румынии это законодательство еще разрабатывается, в Чехии используются открытые фонды недвижимости, в Венгрии при существующем законе о REIT не создано ни одного фонда из-за обременительных условий по их регистрации.

Важной чертой взросления рынка коммерческой недвижимости в странах ЦВЕ является активное использование страхования рисков (Warranty&Indemnity Insurance) при заключении сделок по продаже недвижимости, что создает дополнительный комфорт как для продавца, так и покупателя недвижимости.

Проведя оценку инвестиционной привлекательности гостиничного сегмента, Colliers включила Прагу (10 место), Варшаву (14), Будапешт (15), Бухарест (20) в двадцатку наиболее привлекательных городов Европы. Первые пять мест с большим отрывом занимают стабильные и надежные Париж и Лондон и растущие звезды Барселона, Амстердам и Мадрид. В своем последнем обзоре Deloitte на первое место по инвестиционной привлекательности ставит Амстердам, далее Барселону и Дублин, замыкают пятерку Лондон и Мадрид.

Таким образом, при сохраняющейся приверженности к инвестициям в страны Западной Европы, очевиден рост интереса к странам ЦВЕ. Инвестиции в страны ЦВЕ являются растущим трендом и рассматриваются инвесторами как возможная альтернатива традиционным локациям.
 


иГРОКИ РЫНКА

Королев Константин

Консалтинг и брокеридж

Rusland SP

Материалы по теме

Исследования рынка

Российский рынок инвестиций вырос на 27%

В 2017 г., несмотря на негативный политический фон, российский рынок продемонстрировал рост объемов инвестиций на уровне 27%. Это означает, что рынок адаптировался как к репрайсингу объектов, так и к санкциям.
16.03
Советы юристов

Инвестиции придется обосновывать

С 2019 г. проекты с госучастием будут проходить обязательный публичный технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций.
 
13.03
Экспертный анализ

Александр Морозов, S.A. Ricci, об инвестициях: «В России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге»

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. объем реализованных сделок составил 4,5 млрд дол., что на 17% меньше по сравнению с 2016 г., когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал 5,4 млрд дол. 

12.02

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гонка вооружений

Сразу после теракта в «Крокус Сити Холле» большинство девелоперов и управляющих компаний сообщили об усилении мер безопасности: установке дополнительного оборудования, найме сотрудников со спецподготовкой, сборах, учениях. Представители ряда профессиональных ассоциаций и профильные чиновники, кроме того, предложили снять вето на работу в торговых центрах и других объектах вооруженных охранников. Эксперты CRE обсуждают, как повлияла трагедия на отношение к безопасности во всех сегментах и почему реальных решений по-прежнему немного.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
26.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre