Работа без ошибок

Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М»
 
В российской практике до 100% проектов адаптируется, видоизменяется и дополняется уже на строительном этапе. Статистика печальная, учитывая, что мы имеем дело с посткризисным рынком, на котором, по идее, должны быть хорошо отлажены и оптимизированы все бизнес-процессы. Кто виноват и что делать?

В идеальном мире уже на этапе разработки проекта в обсуждении должны участвовать не только заказчик и архитектор, но и «полевые» эксперты – инженеры, строители, эксплуатирующие специалисты. В реальном же последних приглашают обычно в тот момент, когда проект отрисован до запятой, смета утверждена и даже заказаны кое-какие материалы.

Причины понятны – заказчику, как любому человеку, далекому от строительства, интересно увидеть в 3D плафоны, отделку и мебель, и совсем неинтересно – электрику между потолочным покрытием и потолком. Архитектор же, в свою очередь, убежден, что современные технологии позволяют реализовать и на ходу скорректировать любой проект, а если кто-то отказывается это делать, то это просто подрядчик попался неправильный. В итоге еще на эскизной стадии – как раз тогда, когда можно поправить абсолютно все, – совершается несколько ошибок.

Командный пункт

Да, технологии в проектировании и строительстве действительно достигли такого уровня, который еще пять лет назад никому из нас не снился. Мы с легкостью можем демонстрировать клиенту проект с помощью виртуальной или дополненной реальности, которая теперь задействует все органы чувств; можем вместе в режиме онлайн «двигать стены», можем до бесконечности «клеить» разные обои или «встраивать» мебель, и все это - при поддержке любого магазина мира.

Все это, повторюсь, выводит бизнес на совершенно новый уровень, но – лишь при условии скрупулезной точности расчетов и выполнения тех самых «черных» подготовительных работ, которые так не любят заказчики и недолюбливают архитекторы.

Впрочем, ни тем, ни другим все это любить и не нужно, и даже противопоказано – на то есть профильные специалисты, которых нужно лишь вовремя привлечь. Тогда, приехав на площадку с проектом в руках, инженер не схватится за голову со словами: «да, коллеги, деревянный потолок в проекте смотрится эффектно, но при такой его высоте будет невозможно разместить воздуховод, а значит, с вентиляцией в помещении будет проблема».

Или бытовые розетки, недостаток которых в одночасье стал отдельной проблемой: вот сдается красивый офис, заезжают сотрудники, но утром приходит уборщица, и оказывается, что ей негде подключить пылесос. Еще через день приезжает представитель кофейной компании и также понимает, что на кухне нет розетки для кофемашины. Ну а через три в помещении становится слишком сухо, все требуют увлажнитель воздуха, он куплен, но –его, снова же, некуда подключить.

Невыполненные или схематично выполненные замеры, умозрительные планировки, незнание нормативов, приводящее затем к частичным или полным переделкам и отклонениям от первоначального проекта, – всего этого можно избежать в случае, если уже на этапе эскизов вы посадите за один стол архитектора, инженера, механика-электрика, строителей и представителей эксплуатирующей организации.

Каждая работа проходит как минимум четыре стадии согласования, и если вы собрали всех вышеперечисленных хотя бы дважды, то риски «ветра перемен» сводятся практически к нулю. Разумеется, если архитектор будет продолжать вести авторский надзор по ходу работ, - в ином варианте каждый специалист и компания будут идти по пути наименьшего сопротивления. На это нельзя обижаться, как нельзя обижаться на снег в феврале: строго говоря, всегда легче построить квадратное, чем круглое, и если вы перестаете смотреть за строителями, то они именно это и сделают. Нельзя слишком рано отказываться на площадке и от инженера: ему нужно построить все так, чтобы эксплуатирующей организации было легко это обслуживать, а пожарный инспектор не выписал вам потом штраф за несоблюдение норм пожарной безопасности.

Авторская копия

Бывают и изменения в проекте, проходящие в наших кругах под грифом «не было бы счастья». Например, по ходу работ выясняется, что в одном месте невозможно будет соблюсти симметрию - все в панике, и настроились на «снос с реконструкцией». Но тут приезжает архитектор и легким движением карандаша превращает то, что казалось катастрофой, в интерьерную «фишку».

Или вот приехали покупать выбранные по интернет-каталогу обои, но у магазина что-то не срослось с учетом - на складе нужного товара нет, а есть другой фактуры и цвета. Снова же - один звонок архитектору, который за час расставляет иначе цветовые и световые акценты в проекте, и проблема решена.

А бывает и так: где-нибудь в Швеции клиент увидел офис, в который влюбился, и хочет теперь если не такой, то похожий, - и ничего, что уже все решено и подписано. Что удивительно – такие вот проекты «с колес» и переделанные «на коленке» обычно оказываются наиболее удачными. Вдохновение – самая заразительная вещь на свете, и если влюбившийся где-то в Стокгольме в интерьеры заказчик сумеет поделиться им с архитектором и подрядчиками, то, поверьте, будет ему лучший офис на свете.

Кстати, любые изменения далеко не всегда повышают стоимость работ. Обои другого цвета и фактуры могут оказаться значительно дешевле заявленных в смете, а «шведский» проект от заказчика – намного более аскетичным, чем придуманный два месяца назад в Москве.
 
Все ниже и ниже

Ещё один тренд, который, по моему мнению, будет задавать тон строительному бизнесу в ближайшее десятилетие, – так называемая оптимизация с повышением качества.

Происходит это так: сначала заказчиком собираются предложения от проектных организаций, затем он хлопает в ладоши – все это хорошо, коллеги, но теперь представьте мне те же самые проекты с удешевлением, но без потери качества и сроков.

И вот здесь вступают в игру те, о ком так давно говорят социологи, – компании «с человеческим лицом». Например, мы знаем, что в Москве производят фальшпол пять фирм, но с одной из них мы работаем давно, и ее коммерческий директор готов отгрузить необходимое количество материала завтра утром и с хорошей скидкой. А другую компанию мы знаем не так хорошо, да и они нас тоже, поэтому готовы начинать поставки только после подписания всех нужных бумаг и полной предоплаты. Угадайте, кого мы выберем и кто, в свою очередь, будет стараться иметь максимальный ассортимент?

Строительство уберизируется космическими темпами, а в его фундамент заливается все больше «человеческого фактора». Это, конечно, накладывает известные риски, однако другого пути в условиях оптимизации стоимости, уменьшения сроков и максимального результата при наименьших усилиях быть не может.

Да, еще пять лет назад даже самые продвинутые заказчики относились к архитекторам-фрилансерам, живущим, скажем, на Бали, с подозрением: как возможно проектировать и осуществлять авторский надзор, находясь за девять тысяч километров? Однако сейчас таких специалистов зачастую предпочитают именитым бюро, и не зря: они делают все быстрее, точнее, но главное - исповедуют то самое «штучно-сервисное» отношение к каждому клиенту. Их партнеры в Москве за считанные часы выполняют замеры и фотографии, они всегда выходят вовремя в онлайн-обсуждения, не ссылаются на пробки, и вообще готовы быть на связи чуть ли не круглосуточно.

То же самое – с главными инженерами, которых московские собственники теперь ищут по всему миру. Конечно, здесь тоже не обходится без адаптаций: бывает так, что клиент приглашает архитектора и инженера из Сингапура для строительства офиса в Петербурге. Увы, эти специалисты будут долго и прилежно читать про петербургскую сырость и дефицит солнца, но если они не были хотя бы однажды «в полях», то предусмотреть все нюансы не смогут при самом большом желании. Но и такие адаптации уже сейчас - дело одного дня. И, учитывая, насколько все в мире с каждым годом вращается быстрее – от денег и вещей до решений и времени на обработку информации – скорости в строительстве будут также увеличиваться.

Как свести к минимуму риски изменений
 
- Определитесь с ключевыми игроками строительной команды как можно раньше: к эскизной стадии проекта вы уже, как минимум, должны знать, кто будет главным инженером, а лучше – еще и эксплуатирующей организацией.

- Постарайтесь собрать эту команду два, а лучше – четыре раза.

- Если архитектор хочет сделать красиво, а инженер – полезно, слушайте инженера – в конце концов, духота в помещениях из-за отсутствия правильной вентиляции — веский повод начинать все сначала.

- Не бойтесь брать на проект удаленных архитекторов и инженеров – в 99% случаев эти специалисты относятся к работе более ответственно, чем «статусные» и «штатные», - как минимум потому, что намного более заинтересованы в повторных заказах, постоянных клиентах и хороших рекомендациях.

- Вообще, не бойтесь любых изменений по ходу проекта, если только они, как уже говорилось выше, не идут в ущерб безопасности и эффективности обслуживания.
 
 
Поделиться


Статьи по теме

Как оценить риски проектов?

Андрей Протасов, управляющий директор ILM

Зачем дробить крупные помещения? О высоком спросе на аренду малых площадей

Светлана Лапшина, генеральный директор агентства недвижимости «Биг Риэлти»

Популярное

Топ-5 «спортивных» девелоперов Москвы

18.06.2018, Рейтинг
В рамках Чемпионата мира по футболу аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» составил рейтинг самых спортивных девелоперов, которые обеспечивают свои проекты развитой спортивной инфраструктурой. В тройку лидеров вошли «Донстрой», MR Group и ГК «ПИК».

Турпоток в столицы растет четвертый год подряд

В 2017 г. число туристов в Москве по сравнению с 2016 годом выросло на 13,2%, в Петербурге – на 8,4%. В результате увеличения турпотока, согласно исследованию Colliers International, в столицах третий год подряд растут показатели операционной деятельности гостиниц.

Вакантность коммерческих помещений в ТиНАО – самая низкая в Москве

Доля вакантных коммерческих помещений на первых этажах уже построенных жилых домов в ТиНАО одна из самых низких в Москве. В целом по локации она сегодня не превышает 6% - ниже, чем на Садовом кольце, где вакантность может доходить до 20-25%. Такие данные содержатся в исследовании ГК «А101» текущего состояния рынка коммерческой недвижимости.
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media