Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
7471
В настоящее время, в связи с нестабильной ситуацией в экономике России, все чаще и чаще складывается ситуация, при которой как перед крупными, так и особенно перед средними и мелкими правообладателями недвижимого имущества встает вопрос оптимизации арендных платежей и налогов на имущество, в разрезе вопроса управления собственностью.

Актуальная острота указанного вопроса обусловлена, в первую очередь, привязкой налога на имущество и арендных платежей за землю к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, часто превышает рыночную стоимость объектов недвижимого имущества.  Отдельно здесь следует выделить налоговое и арендное бремя собственников и арендаторов, генерируемое непрофильными активами, которое, в большинстве случаев, ввиду тенденций рынка (здесь речь идет о падении арендных ставок) не компенсируется поступлениями от арендаторов.

Вышеизложенные реалии вынуждают правообладателей ставить вопрос об отчуждении имущества, ликвидации бизнеса или же, как жизнеспособная альтернатива реанимирования ситуации и бизнеса, – искать пути оптимизации арендных платежей и налогов на имущество.

В рамках вопроса оптимизации арендных платежей и налогов на имущество можно и нужно выделить ряд взаимодополняющих составляющих процедуры, что и формирует систему эффективного управления земельно-имущественным комплексом, то есть от построения системы управления и оптимизации земельно-имущественным комплексом и платежей по нему вплоть до изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, в том числе на основании разработанных и утвержденных ППТ/ГПЗУ:
  1. Оценка эффективности использования недвижимости.
На этом этапе определяется:

- соответствует ли вариант использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному варианту использования, учитывая локализацию, спрос и тенденции рынка, конструктивные особенности и состояние объекта, с учетом целесообразности перепрофилирования, ремонта и переоборудования объекта. Анализируется вероятность получения дополнительных доходов от приведения арендной платы к рыночным уровням, с учетом требований рынка к более дорогим, а значит более качественным, объектам;

- соответствует ли кадастровая стоимость объекта (определенная в рамках ГКО) его рыночной стоимости, с учетом как фактического использования объекта (в т.ч. анализируется соответствие фактической группы, к которой относится объект, и группы его отнесения в рамках ГКО), так и потенциально более эффективного. Анализ проводится на предмет потенциала оспаривания кадастровой стоимости объекта, как при текущем использовании, так и с учетом изменения группы/функционала объекта.

Вышеуказанный анализ проводится в связке «объект капитального строительства – земельный участок», с учетом акцента на выявление эффекта от разделения ОКСа (на объекты с различным функциональным использованием), межевание земельных участков.

На этом этапе определяется и обосновывается наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.
  1. Оценка величины налога на недвижимость и прогноз ее изменения.
На этом этапе определяются приемлемые ставки налога на недвижимость, возможность получения правообладателем льгот, налоговых и имущественных вычетов.
  1. В резюме определяются:
- оптимальный комплекс условий и мероприятий, необходимый для снижения арендных и налоговых платежей за недвижимость;

- сценарии снижения (оптимизации) величины налога на недвижимость.

Для реализации вышеуказанных мероприятий (от выработки сценария до практической его реализации), в разрезе комплекса взаимосвязанных решений, направленных на создание системы более эффективного управления земельно-имущественным комплексом, необходима командная работа специалистов в области юриспруденции, землепользования и недвижимости, строительства и инжиниринга, а также оценочной и консалтинговой деятельности.
 


Материалы по теме

Советы юристов

Как официально сдавать недвижимость и не разориться на налогах?

В Москве собственники жилых и нежилых помещений все чаще стали официально сдавать их в аренду и, соответственно, уплачивать налоги с доходов. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о том, как в случае такой предпринимательской деятельности происходит налогообложение и какие последствия могут возникнуть у таких налогоплательщиков. 

27.02
Советы юристов

Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя. Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

20.04
Советы юристов

О налоге на коммерческую недвижимость

На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.

31.10

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03
Источник: CRE
События

Office Development Brunch: Как меняется офисная карта Москвы

21 марта в Radisson Blu Leninsky в Москве состоялась встреча участников офисного рынка. Эксперты подвели предварительные итоги первого квартала, рассказали об основных трендах и подробно рассмотрели офисную карту столицы, как в разрезе развития деловых кластеров, так и по ключевым активным игрокам рынка прямо сейчас.
25.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre