MAPIC-2009: осиротевший, но уверенный | События и мероприятия

С 18 по 20 ноября в Каннах прошла ежегодная международная выставка MAPIC. Количество представителей российского рынка торговой недвижимости в этом году рекордно низкое.

«Русский завтрак» ответил, что хотят ритейлеры | События и мероприятия

Чего же хочет клиент? Как себя чувствуют ритейлеры сегодня и какие планы по развитию ставят перед собой? Именно этими вопросами задались участники 11-го «Русского завтрака», который прошел 19 ноября в отеле «Мажестик» в Каннах, в рамках выставки MAPIC.

Новые системы мотивации | События и мероприятия

«Рынок труда в недвижимости и строительстве несколько оправился от шока, хотя в целом ситуация остается нестабильной», – констатировали экспертыкомпании «АНКОР Недвижимость и строительство» на круглом столе «Управляя переменами: эффективный менеджмент в новых условиях».

Офисы: борьба за новую жизнь | Офис

Пожалуй, из всех сегментов коммерческой недвижимости в результате кризиса больше всего пострадал офисный сектор. Резкое сокращение спроса, стремительное падение арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей, невозможность выполнять свои кредитные обязательства привели к тому, что часть проектов была заморожена, а многие объекты перешли в собственность банков. К примеру, Сбербанк стал совладельцем проекта «Город столиц», который строит на территории «Москва-Сити» компания Capital Group. ВТБ стал владельцем 51% акций девелоперской компании «Система-Галс», торгового комплекса «Детский мир», а также получил 75% минус 1 акция УК «Динамо», которой принадлежит проект строительства стадиона и нескольких офисно-торговых центров в Петровском парке. К Внешэкономбанку перешли все недвижимые активы банка «Глобэкс» общей площадью около 700 тыс. кв. м, а Альфа-Банк получил два БЦ, ранее принадлежавших Kopernik Group. Для управления полученными активами банки начали создавать специализированные структуры. Так, Сбербанк создал подразделение «Сбербанк-Капитал», ВТБ – «ВТБ Капитал», ВЭБ – «ВЭБ-инвест».

К моменту прихода кризиса в Россию на стадии активного строительства находилось большое количество офисных проектов. Осознав новую экономическую ситуацию, девелоперы скорректировали свои планы, замедлили темпы строительства и перенесли сроки открытия объектов на 2009 и 2010 годы – эти проекты и составили основную долю вводимых офисных площадей в этом году. По данным аналитиков компании CB Richard Ellis, в течение первых трех кварталов 2009 года было введено около 1,4 млн кв. м офисных площадей, в IV квартале ожидается ввод еще около 300 тыс. кв. м, что стало очередным рекордом по объему строительства. Общий объем офисных помещений Москвы к концу года может достичь 11 млн кв. м.

Из объектов, выходящих на рынок в этом году, многие оказываются заполненными менее чем наполовину, девелоперы вынуждены проявлять достаточную гибкость в отношениях с арендаторами. Как рассказали эксперты Colliers International, в настоящее время на практике применяются две стратегии: либо ставка аренды формируется под конкретного клиента, в зависимости от значимости компании и арендуемой площади, либо дается низкая ставка на первый год аренды, а далее более высокая. Кроме того, многие собственники предлагают помещения с готовой отделкой и небольшими блоками. К слову, по результатам анализа заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 2009 года, треть всех обращений приходилась на блоки до 200 кв. м. Среди других уступок арендаторов аналитики CB Richard Ellis называют: предоставление арендных каникул, отсутствие индексации аренды, снижение размера депозита (ранее в среднем размер депозита составлял 3 месяца, сейчас – 1–2 месяца), подписание краткосрочных договоров аренды (в классе В большая часть договоров аренды подписывается на 11 месяцев).

Что касается доли вакантных площадей, то в III квартале 2009 года она продолжила свой рост и, по данным Jones Lang LaSalle, достигла 18,9% к концу квартала. Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, а также менее конкурентоспособными зданиями. Также существенный объем офисных помещений предлагается в субаренду в связи с уменьшением потребности арендаторов в площадях. По сведениям Jones Lang LaSalle, доля площадей. предлагаемых в субаренду, в настоящее время составляет около 95 тыс. кв. м.

Между тем спрос на офисные помещения начал стабилизироваться во второй половине года. Так, по данным CB Richard Ellis, в течение III квартала наблюдался рост совокупного объема сделок, который составил 420 тыс. кв. м, что значительно превышает результаты показателей первого полугодия. Увеличение совокупного объема сделок на рынке обусловлено, с одной стороны, тем, что многие девелоперы и владельцы помещений ввиду роста объемов свободных площадей на рынке готовы идти на серьезные уступки по ставкам аренды и условиям договоров. С другой стороны, многие крупные арендаторы, которые в начале года ждали серьезного падения ставок, приняли решения по подписанию договоров аренды. Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что меняется тип арендаторов. Если в 2008 году наиболее активными в офисном сегменте были международные производственные компании, банки и финансовые организации, то в условиях кризиса госкомпании расширили свое присутствие на рынке. Доля российских арендаторов в III квартале составила 62%, иностранных – 38%. Как сообщают аналитики Blackwood, ставка аренды на офисные площади класса А составляет $350–700/кв. м в год, в классе B – $200–500/кв. м в год, цены на покупку помещений в классе А – $3–5 тыс./кв. м, в классе В – $1,5–2,5 тыс./кв. м.

Если общий экономический фон не будет ухудшаться, рынок офисной недвижимости сохранит положительную динамику: спрос, в том числе инвестиционный, продолжит восстанавливаться, объем поглощения будет расти, а доля вакантного предложения – снижаться. Будем надеяться на лучшее! С Новым годом!

Назовите основные тенденции и знаковые события 2009 года | Офис

Вооружившись надеждой | Торговля

Первый полностью «кризисный» год подходит к концу. Самое очевидное последствие кризиса – снижение доходов населения – должно было больно ударить по самому зависимому от потребительских доходов сегменту недвижимости – торговому. До какой степени сбылись катастрофические прогнозы и чего ждать от наступающего года? Эти вопросы занимают всех участников рынка торговых центров – от домохозяйств до банковских структур.

По итогам января – октября 2009 года оборот розничной торговли в России, по данным Росстата, снизился на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, составив 11 трлн 732,3 млрд рублей. Учитывая, что в 2008 году рост товарооборота вырос более чем на 13% по сравнению с 2007 годом, нынешнее падение можно расценивать как глубокое. Не радует также и статистика доходов россиян: вместо роста на 12–13% в год реальные располагаемые денежные доходы россиян по итогам января – октября 2009 года продемонстрировали падение на 0,4%, что не дает оснований для оптимизма ритейлеров.

Проблемы ритейлеров, обозначившиеся в 2008 году и получившие развитие в 2009-м, связаны не только со снижением покупательского спроса, но и с высокой зависимостью отрасли от заемных средств, количество которых сегодня крайне ограниченно. Вынужденная остановка развития ритейлеров, а также уход с рынка некоторых игроков стали причиной появления в торговых центрах значительного количества свободных помещений. В ноябре 2009 года в среднем по рынку качест­венных торговых площадей пустовало около 8% (ряд экспертов сходится на этой цифре), а перед приходом кризиса в Россию этот показатель не превышал 1–3%.

Снижение спроса ритейлеров на торговые площади, в свою очередь, заставило собственников идти навстречу арендаторам в вопросе величины арендной ставки. По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, индикатор средней арендной ставки по итогам 2009 года составит $1100/кв. м в год, что на 35% меньше, чем аналогичный показатель 2008 года, – $1700/кв. м (индикатор соответствует стоимости аренды среднестатистического магазина в торговой галерее качественного торгового центра в Москве). При этом успешные торговые центры потеряли в стоимости аренды не более 10%, а в объектах с неудачным расположением и концепцией падение могло составить все 50% и более. Важной тенденцией ценообразования стал переход на расчет ставки аренды как процента от товарооборота или комбинированные системы расчета – еще один пример движения собственника навстречу арендатору.

В настоящее время продолжается строительство лишь объектов, вышедших в активную фазу перед кризисом, их было достаточно, поэтому объем нового предложения в 2009 году сравним с показателями 2008 года. Новое предложение 2009 года, по оценкам экспертов Jones Lang LaSalle, составит 959 тыс. кв. м общей площади, GLA – 494 тыс. кв. м. По данным Colliers International, на конец ноября 2009 года совокупная общая площадь качественных торговых объектов – 4 млн 617 тыс. кв. м, GLA – 2 млн 428 тыс. кв. м.

При определении рыночной стоимости торговых объектов сейчас, по сведениям компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, используется средняя ставка капитализации в 12–13%, что примерно на 3% выше прошлогоднего уровня. На практике сделки носят единичный характер и ставка капитализации объекта определяется индивидуально.

Из уст участников рынка нередко звучит мнение, что сегмент торговой недвижи­мости сохраняет довольно уверенные позиции по сравнению с офисами и складами и что у качественных торговых проектов есть шанс получить банковское финансирование под строительство (например, при наличии твердой договоренности о будущей аренде с крупным западным оператором). Конечно, эта возможность может выпасть лишь редким счастливцам, но другие сегменты не могут рассчитывать и на это.

Как бы то ни было, новые проекты начнут выходить на рынок еще не скоро, что может означать возобновление дефицита торговых площадей (и рост арендных ставок) уже к 2011 году. Это если считать, что пик кризиса уже пройден – а мы в преддверии Нового года всегда хотим верить в лучшее.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2009 года | Торговля

Нечего хранить? | Склады

Рынок складской недвижимости, похоже, пережил самый сложный год в своей истории. Отсутствие доступного финансирования, давление кредиторов по существующим обязательствам, падение спроса со стороны арендаторов привели к уменьшению масштабов проектов и резкому сокращению их числа.

В этом году в основном достраивались ранее начатые объекты. По оценкам аналитиков компании Knight Frank, в 2009 году на рынок складской недвижимости Московского региона вышло около 600 тыс. кв. м площадей, в 2010 году ожидается ввод около 270 тыс. кв. м. Новых складских проектов заявлено не было. Скорее наоборот, ранее анонсированные проекты замораживались в Москве, и особенно в регионах. В то же время было заявлено о строительство новых, ранее планируемых фаз объектов, например, в Истре и Крекшино.

По мнению экспертов Colliers International, на сегодняшний день в наиболее сложном положении находятся складские проекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансов у девелоперов подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, невелики.

Впервые за все время существования рынка складской недвижимости предложение превалировало над спросом. Снижение товарооборота и планов по расширению торговых операторов привело к тому, что спрос на услуги логистических операторов – ранее основных игроков на рынке – упал, и, как следствие, резко сократилась их потребность в площадях. Кроме того, многие арендаторы складских площадей скорректировали планы по развитию. Все это привело к отказу от части занимаемых площадей либо к попыткам сдать их в субаренду. Уровень вакантных площадей в Московском регионе, по данным компании Jones Lang LaSalle, в настоящее время достиг 12,4%.

Чтобы привлечь арендаторов в проекты, собственники готовы на многое. Помимо снижения ставок они идут и на другие уступки. Это и гибкость в условиях оплаты (уменьшение авансируемого периода, снижение депозита) и увеличение арендных каникул, предоставление дополнительных опций (например, бесплатные парковочные места) и выполнение работ по техническому оснащению помещений и даже частичная компенсация расходов на переезд.

Впрочем, спрос на складские помещения начал восстанавливаться осенью уходящего года. Так, по сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, более 200 тыс. кв. м складских площадей класса А было сдано в аренду в III квартале 2009 года, что суммарно превышает общий объем сделок за первое полугодие. Основными арендаторами складских площадей в настоящее время являются производственные компании, торговые операторы и дистрибьюторы.

Аналитики компании Jones Lang LaSalle отмечают снижение минимальных сроков аренды качественных складских помещений: если раньше договоры заключались на 5–7 лет, то сейчас, в связи с кризисом появились случаи заключения краткосрочных договоров аренды сроком на 1–3 года.

По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в I квартале 2009 года произошла коррекция в сторону уменьшения арендных ставок на 30% с уровня $130–140/кв. м в год до уровня $100–110/кв. м в год без учета эксплуатационных расходов, а также НДС. Эксперты компании отмечают, что во второй половине года ставки аренды находятся на том же уровне.

Многие девелоперы возлагали надежду на строительство складских комплексов по принципу built-to-suit. Однако эксперты Colliers International отмечают, что этот формат сейчас мало востребован, так как срок полного цикла строительства объекта под нужды заказчика весьма длителен – около двух лет. Соответственно, если заказчик входит в такой проект, то он должен заплатить обеспечительный платеж по будущему договору аренды. Стоимость денег в настоящий момент крайне высока, именно поэтому не каждая компания готова осуществлять такие долгосрочные вложения. Другое дело, когда для арендаторов с именем собст­венники готовы максимально адаптировать помещения в спекулятивных проектах под конкретные нужды арендатора.

Если не произойдет никаких новых потрясений на рынке, то спрос на складскую недвижимость постепенно будет восстанавливаться, а доля вакантных площадей сокращаться, уверены эксперты. Нового строительства практически не ведется, а свободные площади постепенно поглощаются рынком. Можно предположить, что в этой ситуации предложение качественных складских площадей существенно сократится к середине – концу 2010 года и спрос превысит предложение. Цикл девелопмента складского объекта составляет 1,5–2 года, и, соответственно, новых объектов мы можем ожидать не ранее первой половины 2011 года.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2009 года | Склады

Повод для оптимизма | Северо-Запад

Для рынка недвижимости Петербурга год 2009 был крайне непростым. Кое-кто уже назвал его «худшим годом в истории». В разных сегментах глубина падения отличалась, но проблемы были общими для всех. Падение арендных ставок, снижение спроса, сложности с финансированием – и, как результат, пауза в работе над новыми девелоперскими проектами. Вместе с тем представители делового сообщества черпают утешение в том, что могло быть гораздо хуже. Все volens nolens освоили новые правила игры и продолжили работу. Жизнь продолжается.

«Если у вас есть возможность появиться на рынке, сейчас это сделать легче» | Северо-Запад

В 2009 год участники петербургского рынка вступили терзаемые сомнениями и страхами. Многие опасения сбылись, но многие и не оправдались. В преддверии Нового года мы попросили наших читателей ответить на три вопроса, рассмотрев последствия кризиса с позитивной точки зрения.

The participants of St. Petersburg market entered the year 2009 torn by doubts and fears. Many fears were justified but many were not. On the New Year Eve we asked our readers to answer three questions and examine the positive aspects of the crisis.

Какие ваши опасения не оправдались?

What fears proved unjustified?

Какие возможности открыл перед вами кризис?

What opportunities did the crisis open before you?

Чему вы намереваетесь посвятить 2010 год?

You’ll devote the year 2010 to…

2010 год будет для вас годом… 2010 Will Be for You the Year of… | Блиц-опрос

Бороться с кризисом участники рынка практически перестали. Приняв новые правила игры, с кризисом теперь кооперируют и извлекают разнообразные возможности. Однозначно хорошо, что на первый вопрос «Какие заветные желания сбылись у вас в 2009 году?» многим участникам рынка было что ответить.

The market participants almost stopped fighting against the crisis. Having adopted new rules of the game, they cooperate with the crisis and derive new possibilities.

It’s definitely good news that many market participants had a lot to say as they answered the first question about their fond desires that came true in 2009.

Три вопроса, на которые мы попросили ответить ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости:

Here are the three questions we asked the key commercial real estate market players:

Какие заветные желания сбылись у вас в 2009 году?

Which of your fond desires came true in 2009?

Как вы сражаетесь с финансовым кризисом?

How are you fighting against the financial crisis?

2010 год будет для вас годом…

2010 will be for you the year of…