С введением нового санкционного списка все российские активы стали в одночасье «токсичны». По мнению многих экспертов, инвесторы стараются от них избавиться как можно скорее. Но кому на сегодняшний день они могут быть интересны и насколько возрастает или падает актуальность инвестиций «возвращенного капитала» в недвижимость?
Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не реагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса на внутреннем рынке, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее всего, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастает необходимость сохранить свои сбережения. Основная масса внутренних инвесторов уже реализовала свои желания, сейчас интересны стресс активы и «уставшие» инвесторы, обремененные другими обязательствами и поэтому готовые реализовывать свои проблемные активы по цене минус 20-30% от рынка. Есть вероятность притока инвестиций наших соотечественников с европейских рынков, что явилось бы приятным бонусом для нашей экономики. Инвестиции в недвижимость на этом фоне остаются пусть самым консервативным, но надежным источником сохранения денежных средств.
В России финансовая культура находится не на максимальном уровне. Мы много работаем с различными фондами, которые распоряжаются миллиардами. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то предоставляет различные займы. Как правило, эти фонды обслуживают интересы определенных бизнес-структур. Но я фактически не встречал фонды, которые были бы образованы классическим путем, за счет частных распределенных инвесторов. И, к великому сожалению, иностранные фонды крайне редко работают на рынке недвижимости России. К примеру, в США весомая часть ипотеки, выданная банками, затем продается частным фондам с помощью продаж закладных, которые являются очень надежными ценными бумагами.
В России такого и близко нет. Я думаю, что никто нигде ни разу не слышал, что можно проинвестировать в такие фонды. А доходность там очень приличная. Сейчас средняя ставка по ипотеке у нас составляет 9,7%, средняя реальная проблемность точно меньше 0,1%, так как всегда есть залог недвижимости и крайне редки случаи невозврата. Конечно, есть себестоимость у ипотечного бизнеса, но она не так велика. На мой взгляд, если бы была реальная конкуренция по фондированию, никогда в жизни некоторые банки не имели бы такого монопольного положения, а так как законодательное поле развивается со скоростью черепахи, то у нас закрыты внешние рынки, и в результате при инфляции 2,2% ипотечная ставка - в районе 10%. Для сравнения: даже в Латвии, где инфляция в 2017 г. была на уровне 2,3%, ставки по ипотеке были в диапазоне 2,1-3,2%.
2018-04-16 12:21:10
