Владислав Николаев: «Каждому девелоперу – свой формат торговой недвижимости»

06.03.2018
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о потенциале развития торговой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге.
- Владислав, расскажите о ситуации на торговых рынках Москвы и Петербурга: как их можно сопоставить в ключе вакантных площадей, наличия мест для нового строительства, каких-то интересных проектов, что нас ждет до конца этого года?

- Москва остается и всегда будет ключевым рынком торговой недвижимости в России. Это связано с тем, что по объему покупательской способности Москва не сопоставима ни с одним городом России – население Москвы составляет 12, 5 млн человек, плюс еще города ближнего Подмосковья, которые расположены прямо вокруг МКАДа, с населением 2,5 млн человек, плюс еще туристы.

Кроме того, зарплаты при таком огромном количестве людей фактически самые высокие, если не считать небольшие нефтяные города, где даже если и зарплаты выше, все перекрывается количеством людей. Поэтому объем товарооборота в Москве в любом случае самый высокий - и так будет всегда. Помимо этого, Москва является основным местом для выхода новых брендов. Привлекательность Москвы для новых ретейлеров объясняется тем, что, во-первых, это самый крупный город, во-вторых, это столица, поэтому приток брендов в Москву всегда будет самый большой на уровне России.

- Многие начинают прощупывать рынок именно с Москвы…

- Естественно, стараются в первую очередь выйти в Москву. Бывают исключения, когда бренды выходят в какой-то уникальный проект в другой крупный город – например, в Санкт-Петербург или Екатеринбург. Но основная статистика – это выход на российский рынок через Москву. Даже когда в 2014 г. многие ретейлеры принципиально сокращали экспансию, они при этом оставляли Москву как город для развития. Поэтому в Москве потенциал большой - крупные проекты будут появляться, и, как показывает практика, не только на новых участках, которые до сих пор есть в мегаполисе, но и за счет редевелопмента небольших торговых центров.  Например, около метро есть маленькие торговые центры, их сносят, потому что потенциал участка использован не полностью, и на его месте появляется новый объект. Плюс есть потенциал развития новых торговых центров в рамках ТПУ, но ТПУ – это обычно небольшие проекты. Основная часть ТПУ – это проекты в среднем 20 000 кв. м. И в любом случае, если говорить про Москву, мы видим потенциал крупных проектов в восточной части города – здесь есть много крупных участков, на которых были отложены проекты. Если говорить про крупные региональные, субрегиональные проекты, - это, как минимум, 10+ проектов, которые могут быть успешно реализованы в перспективе хотя бы пяти лет.

- А не будет проблем с заполняемостью?

- Мы видим проблемы с заполняемостью в Москве в тех проектах, где были допущены серьезные ошибки не только на стадии концепции, но и на стадии выбора участка. И в этом случае пробелы в заполняемости проекта возникают не только в первый год, но и наблюдаются в долгосрочной перспективе.

Есть несколько крупных проектов, которые были реализованы в местах, где даже в хорошее время изначально были сомнения, что такой объем ретейла можно заполнить.

- То есть девелоперы рискнули?

- Да, рискнули. Когда рынок рос, многие не совсем удачные проекты были фактически заложены в 2007-2008 гг. Но в 2007-2008 гг. мнение о сегменте торговой недвижимости было слишком амбициозным, особенно в Москве.

- Предполагалось, что если реализовать проект, то он в любом случае заполнится, но так не всегда происходит…

- Да, как показывает опыт. Одна из главных проблем - неправильный выбор участка. Мы очень часто наблюдаем ситуацию, когда девелопер приобрел участок, потратил достаточно много средств на проектирование, согласование и т.д., и ему уже сложно психологически отказаться от участка. И в этом случае одна совершенная ошибка приводит к умножению других.

Еще очень важный момент – количество ретейлеров ограничено, есть определенные объемы, которые реалистичны, но некоторые делают проект больше, чем возможно наполнить. Часть девелоперов до сих пор слишком амбициозны. На чудо, что что-то принципиально изменится, нужно закладывать 15-20% площадей, но многие закладывают 50% на теоретические изменения на рынке.

- А что происходит в Санкт-Петербурге? В каких локациях есть потенциал для развития?

- Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, то Москва на самом деле только недавно вышла на средний по России уровень обеспеченности торговыми площадями. До этого Москва принципиально отставала от всех городов-миллионников по этому показателю. А Санкт-Петербург уже пять лет стабильно находится на вершине рейтинга обеспеченности городов торговыми площадями. Санкт-Петербург уже очень сильно насыщен, и если говорить про крупные объекты, то в хороших локациях можно реализовывать в перспективе трех-четырех лет 2-3 региональных или субрегиональных проекта. Причем в этом случае открытие крупного проекта приведет к перераспределению покупателей - открытие одного крупного проекта может даже влиять на обороты ретейлеров в принципе по всему городу и очень сильно ухудшать обороты торговых центров, которые находятся рядом.

- Изменится ли формат торговой недвижимости – например, по-прежнему ли будет делаться упор на крупные амбициозные проекты, или спрос все-таки сместится в сторону «районников»?

- Каждому девелоперу – свой формат торговой недвижимости. Кто-то предпочитает крупные объекты, кто-то - более мелкие, но если мы говорим с точки зрения сложности реализации, то формат региональных и суперрегиональных торговых центров - более сложный, и их количество сильно ограничено. Если в Санкт-Петербурге таких торговых центров можно построить всего 2-3, то районные центры по количеству являются самыми актуальными на данный момент.

Если сравнить формат районного, регионального и субрегионального торгового центра, то основной пул арендаторов региональных и субрегиональных центров - это одежда, аксессуары и т.д. То есть тот сегмент, который больше всего пострадал в текущих экономических реалиях, и обороты по данной группе товаров больше всего сократились. Если мы берем районные центры, то основной пул арендаторов здесь - это повседневный спрос, услуги, сервис, общественное питание, продукты, и эти сегменты до сих пор динамично развиваются в текущей ситуации. И именно из-за этого торговые центры данной категории при правильной концепции можно реализовать в каждом крупном городе.

- То есть по сути каждому формату – своя ниша, и они друг другу абсолютно не мешают?

- Да, рядом с крупным центром может работать районный центр, потому что целевая аудитория и товарные группы в этом случае не сильно пересекаются. При этом даже если часть товарных групп повседневного спроса совпадают, все-таки районные центры работают на ежедневные покупки, а в крупные центры приходят за более широким спектром.

- У нас тоже сложилось впечатление, что в «районники» приходят в основном купить продукты к ужину…

- И сопутствующие товары. Чтобы выгодно реализовать районный торговый центр, девелоперу необходимо добавлять широкий спектр мелких магазинов, которые как раз позволяют девелоперу делать эти проекты выгодно.

Поделиться
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media