Live интервью

Прошедшие интервью


18.05.2017
Захар Вальков

Исполнительный директор Radius Group
15:59
Анастасия Семенченко: Насколько нам известно, Южные врата получили сертификат BREEAM. Планировалось ли это с самого начала, кто был инициатором - Радиус или кто-то из партнеров? Привела ли сертификация к общему удорожанию проекта и строительства и если да - насколько? Какие бенефиты получает Радиус в период эксплуатации (моральные, финансовые или другие)?
17:21
Захар Вальков: Да, совершенно верно. Почти 100% зданий индустриального парка Южные Врата сертифицированы по стандарту BREEAM. Мы стали сертифицировать здания, начиная со второй фазы проекта, когда уже было построено порядка 70.000 кв.м. Но даже сертификация после завершения строительства позволила получить оценку Pass. Последующие фазы мы сертифицировали уже на этапе проектирования, и они получили сертификаты с отметкой Good и Very Good. Поскольку мы теперь делаем это системно, это не приводит к удорожанию проекта. Для наших международных арендаторов и резидентов такая сертификация явилась важным фактором при выборе Radius Group в качестве партнеров. Помимо этого, энергоэффективные здания позволяют обеспечить низкое энергопотребление и, следовательно, снижение затрат на коммунальные услуги.
16:01
Павел: Что изменилось на складском рынке за последний год?
16:16
Захар Вальков: Мы наблюдаем определенную стабилизацию на рынке складов Московской области. Уровень вакантных площадей колеблется на отметке 10-11% при исторически минимальных запрашиваемых ставках аренды. При этом совершенно четко появляется дифференцирование объектов по географии, спецификациям и качеству зданий. В свою очередь, в регионах ситуация обратная: при дефиците качественных помещений существует большой спрос как со стороны федеральных игроков/арендаторов, так и со стороны активно развивающегося локального бизнеса. При этом инвестиционная доходность складского девелопмента сейчас гораздо более привлекательна как раз в регионах.
16:03
Ольга: Захар, расскажите про сделку с Леруа и РЦ, построенный для них. Оно какое-то особенное?
17:22
Захар Вальков: Ольга, да, действительно, это уникальный объект не только для российского рынка, но и самый масштабный проект в портфеле компании Леруа Мерлен в Европе. Здание РЦ площадью 100.000 кв.м отличается необычной конфигурацией (в форме буквы Н), инженерным наполнением в соответствии с международными стандартами энергоэффективности и пожарной безопасности, корпоративными требованиями заказчика. Помимо этого, здание комбинирует различные зоны хранения, включая зоны для легковоспламеняющихся жидкостей и аэрозолей, крупногабаритных товаров, для обработки интернет-заказов на структурном мезонине. В центральной части здания располагается зона кросс-дока. В рамках РЦ также было построено специализированное здание площадью 10.000 кв.м для хранения группы товаров hard-DIY и предусмотрена очень большая территория для парковки для различных типов транспорта. Здание сертифицировано по BREEAM и соответствует требованиям международной компании AXA, страховщика Леруа Мерлен. Это самое большое складское здание, реализованное в России для моно-клиента. Здание было признано лучшим складским объектом, построенным в Подмосковье в 2016 году, по версии CRE Moscow Awards.
16:10
Мария: Нужна ли складам энергоэффективность? И если да, как ее добиться?
16:37
Захар Вальков: Мария, да, мы уверены, что энергоэффективность является важным параметров каждого объекта коммерческой недвижимости. Именно по этому мы рекомендуем нашим клиентам даже при реализации проектов built-to-suit на их земельных участках учитывать принципы энергоэффективности и экологичности на этапе проектирования здания и разработки концепции проекта. Это позволяет при долгосрочном владении и эксплуатации объекта добиться серьезной экономии затрат на энергоресурсы и операционное обслуживание. Энергоэффективности можно добиться путем использования соответствующего инженерного оборудования, а также конструктивных элементов здания. В качестве примера можно привести кейсы, когда собственники существующих объектов меняют, например, старое освещение на современные LED светильники, осуществляют дополнительную изоляцию конструктивных элементов.
16:17
Люда: Какой набор инфраструктуры вы считаете минимальным для складов?
16:46
Захар Вальков: Людмила, если говорить о коммунальной инфраструктуре, то это, в первую очередь, качественная система пожаротушения (в складах класса А это спринклерная система ESFR-25), бесперебойное электроснабжение, желательно от двух независимых источников и с дополнительным резервированием. Конечно же, нужна качественная система водоснабжения и водоотведения с необходимыми очистными сооружениями. Очень желательно газоснабжение, чтобы обеспечить эффективное отопление здания. Среди других must-have телефония и скоростной интернет от нескольких провайдеров. Говоря об инфраструктуре комплекса, не стоит забывать о необходимом количестве парковок, маневровых площадок для большегрузного транспорта, не менее 2-х въездов в парк, оборудованных полноценными КПП для обеспечения контроля доступа на территорию.
16:28
Татьяна: Как нужно выбирать склад? На что обращать внимание?
16:55
Захар Вальков: Татьяна, на эту тему можно говорить бесконечно. Все зависит от специфики бизнеса компании, от типа владения (аренда или покупка), от предпочтительной географии, корпоративных требований клиента к складу. Как правило, склад - это ключевой элемент, "сердце" бизнеса, фундамент всей цепи поставок. Поэтому чем более качественный объект вы выберете, тем меньшим рискам будет подвержена операционная деятельности компании. Не забываем и о ключевом принципе коммерческой недвижимости - location, location, location. :) Вышеупомянутое инженерное наполнение склада, а также такие параметры, как наличие температурного контроля, возможности подключения дополнительных мощностей и тп, - все это является ключевым для компаний сегмента продуктового ритейла, фармацевтики, торговли алкогольной продукцией.
16:35
Юлия: Растет ли действительно спрос на built-to-suit и если да, то почему?
17:02
Захар Вальков: В рамках рынка в целом спрос скорее остается стабильным. При этом крупные игроки, особенно в сегменте ритейла, все больше склоняются к проектам built-to-suit как в аренду, так и в покупку. В последнем случае мы говорим об очень масштабных проектах, как, например, построенный нами федеральный РЦ Леруа Мерлен (100.000 кв.м), а также реализуемый в настоящее время компанией Radius Group проект РЦ Ашан (138.000 кв.м). В ситуации очень высокой конкуренции в этом сегменте, ритейлеры стремятся повысить свою конкурентоспособность, в том числе путем реализации специализированных РЦ нестандартной конфигурации, которая обеспечивает значительное повышение эффективности по всей логистической цепочке. Для некоторых компаний запуск собственного специализированного РЦ позволяет экономить до 20% от общих затрат на логистику.
15:59
CRE.ru: Уважаемые читатели! Захар Вальков начинает Live Интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы.
16:01
Захар Вальков: Добрый день, уважаемые коллеги!
16:52
михаил: Захар, как складской рынок будет развиваться в ближайшее время в Московском регионе? Выделите основные тренды
17:10
Захар Вальков: По нашим оценкам, с учетом общеэкономической ситуации баланс спроса и предложения будет стабильным. При этом ставки аренды, по нашему мнению, достигшие дна, сохранятся на текущем уровне в ближайший год-полтора. Тренд на BTS-проекты в собственность сохранится. Потенциальные арендаторы и покупатели при большом объеме различного предложения на рынке будут выбирать проекты лучшего качества. Мы полагаем, что тенденция по постепенному достраиванию существующих проектов девелоперами и инвесторами также сохранится, но при этом объем нового спекулятивного предложения значительно расти не будет.
17:08
Анастасия: Как Вы проводите свое свободное время?
17:13
Захар Вальков: Работа занимает большую часть жизни, но все-таки стараюсь находить work-life balance. Много путешествую, провожу время с сыном, занимаюсь спортом.
17:01
Александр: Захар, хочу пригласить Вас на мероприятие по складской логистике. Как с Вами связаться?
17:16
Захар Вальков: Александр, спасибо большое за приглашение. Мои контакты вы можете получить у коллег из редакции CRE или связаться по номеру +7 495 662 5550.
17:17
CRE.ru: Захар, большое спасибо за уделенное нам время! Успехов в бизнесе!)
03:00
Захар Вальков:
07.04.2017
Вера Сецкая

Президент GVA Sawyer
15:01
Марина: Что делать если арендатор манипулирует арендодателем? Ссылаясь на снижение выручек, требует ставку аренды ниже рыночной, задерживает оплату аренды. При этом, когда на горизонте появляется арендатор ему на замену, всячески уговаривает не выгонять и некоторое время "ведет себя хорошо". Когда новому арендатору отказано - манипулятор начинает ту же песню.
15:05
Вера Сецкая: Во-первых, собственник должен иметь данные по продажам каждого арендатора, отслеживая изменение его посещаемости и среднего чека. И, соответственно понимать, просит арендатор скидку по объективным факторам или нет. Если выручка арендатора объективно падает, то собственник анализирует значимость и привлекательность его бренда для ТЦ, наличие других потенциальных арендаторов на его место, общую ситуацию с центром (динамику посещаемости, показатели других арендаторов и тп). И только после этого принимает решение – либо согласовать скидку на определенный период (например, год), либо в льготах отказать и начать поиск нового арендатора.
Если объект успешный, большинство арендаторов довольны финансовыми показателями, динамика посещаемости положительная, есть запросы от новых арендаторов, то лучше расторгать договор с таким «манипулятором» и искать нового арендатора, даже с риском, что какое-то короткое время помещение будет пустовать. Но если объект «провисает» и арендатор раз за разом приходит за скидкой, т.к. посещаемость и средний чек падает, то нужно прикладывать максимум усилий к «раскрутке» объекта и искать компромисс со знаковыми арендаторами.
15:02
Даниил: Какой на Ваш взгляд самый преобладающий сектор офисной недвижимости в Москве ?
И каким образом должны работать агентства, для улучшения качества работы с потенциальными арендаторами?
15:08
Вера Сецкая: С точки зрения активного спроса, в Москве всегда были востребованы качественные и недорогие «рабочие» офисы (В, В-) с удобным местоположением. Также всегда (и особенно в кризисные периоды) были востребованы маленькие офисы – отдельные кабинеты. Сейчас рынок становится зависимым от арендаторов и гибким – площади предлагаются с отделкой и часто с мебелью, с пакетом дополнительных услуг. По мере того, как рынок становится более профессиональным и прозрачным, задачей агентства будет не столько найти свободную площадь под арендатора, сколько организовать весь процесс смены офисного пространства: подготовка планировочных решений по выбранным вариантам, сравнение офисов по эффективности площадей, переговоры/подписание договора аренды, контроль выполнения ремонтных/отделочных работ, организация переезда и т.п. Скорее всего, агентства будут брать на себя функции, более характерные сегодня для управляющих компаний.
15:02
Елена: Какова роль финансовых институтов в принятии решения о выдаче кредита в настоящее время? Могут ли специалисты рынка говорить о заморозке кредитования торговой недвижимости?
15:10
Вера Сецкая: Кредитование проектов по-прежнему осложнено. Только 5% проектов по статистике задействуют заемный капитал сегодня. Более 50% проектов выполняются на собственные средства. Проблемы заемного финансирования - в дороговизне капитала, отсутствии проектного финансирования в классическом виде, требованиях к дополнительному обеспечению и гарантиям бенефициаров. К сожалению, такая ситуация не только в торговом сегменте, где проблемой является также обоснование спроса и арендных ставок, так как ставка выражается в проценте от оборота.
15:00
CRE.ru: Уважаемые читатели, Вера Сецкая начинает Live интервью. Будем рады вашим вопросам!
15:02
Вера Сецкая: Рада всех видеть и слышать! Здравствуйте!
15:06
Андрей Кротков: В каких случаях вы рекомендуете заниматься реконцептом? Стоит ли уходить в другой функционал?
15:12
Вера Сецкая: Диагностика , конечно, индивидуальна. Наиболее типичными "симптомами" для выполнения реконцепции являются снижение потока (для торговых объектов), повышение вакансии. Как показывает практика выполненных нами консалтинговых работ, уход в другой функционал - это крайняя мера в ситуациях, когда в рассматриваемом сегменте ресурс реконцепции отсутствует. Такими примерами в нашей практике были реконцепции офисов в МФК и средства коллективного размещения, включая неформатные.
15:09
Андрей Кротков: Как можно спрогнозировать арендный доход при реконцепции?
15:15
Вера Сецкая: Мы считаем, что на текущем нестабильном рынке наиболее точные данные как по потенциальному спросу на помещения, так и по возможным арендным ставкам могут дать только конечные пользователи объекта. И рекомендуем еще до начала реконцепции проводить опросы потенциальных арендаторов и обсуждать возможные коммерческие условия -«предброкеридж». Наши специалисты имеют большой опыт такой работы. Например, для ТРЦ «Европа» в г. Калининград мы проводили предброкеридж второй фазы и после подписания собственниками объекта договоров аренды фактическая разница с нашими прогнозами составила всего 5%. Особенно это важно при реконцепции. Ведь прежде чем решиться на этот шаг, собственник должен тщательно проанализировать затраты на ремонт и потери текущего арендного потока и соотнести это с ожидаемым новым доходом.
15:11
Марианна Плаксина: Имеет ли смысл привлекать брендового оператора на гостиницу, если объект не в Москве?
15:18
Вера Сецкая: Общего решения нет. Бренды хороши тем, что это гарантия качества в процедурах, маркетинге, стандартах. Однако договор управления с сетевым отелям подразумевает и вполне существенные платежи в пользу держателя марки. Кроме того, соблюдение всех стандартов бренда может лечь на собственника дополнительным бременем на бюджет.
Одновременно с этим, качественно поставленный операционный бизнес отеля может давать хорошую доходность и без яркого флажка именитой марки перед входом. Мы это видим по практике работы наших специалистов, которые как раз занимаются постановкой операционной деятельности небрендовых проектов средств коллективного размещения.

Если проект не в Москве, то опция собственного управления для него весьма актуальна при качественной и профессиональной ее реализации.
15:15
Виктор Соловей: Как сохранить арендатора? На какие компромиссы стоит идти?
15:22
Вера Сецкая: Ситуация на рынке очень тяжелая, и собственники практически перешли в режим «сохранения» арендаторов и арендного потока. Уже много примеров различных льготных предложений. Такие решения должны быть проанализированы и просчитаны. Если арендатор значим для объекта, то компромисс должен быть найден. Практикуются следующие варианты: «арендная лестница» - те градация льготной ставки по периодам на срок от года до 3 лет, фиксация льготной арендной ставки на определенный период без индексации, включение операционных расходов в ставку аренды, предоставление бесплатных парковочных мест... Если ведутся переговоры с новым сетевым арендатором для торгового центра, то их базовых льгот – это отделка помещения , льготная ставка на период «раскрутки» центра, аренда в виде процента от оборота (без фиксированной части) .... Для торговых площадей компромисс сейчас наиболее актуален, т.к. важна синергия всех арендаторов в центре и сохранение «якорей» .
15:15
CRE.ru: Нужно ли сегодня уходить от стандартных форматов?
15:25
Вера Сецкая: Соблазн есть - в работе по консалтингу мы часто сталкиваемся с тем, что общую слабость и волатильность рынка наши клиенты воспринимают как признак истощения ресурса классических форматов. Возникает иллюзия того, что покорить рынок можно за счет уникальности, типа Диснейленда в городе Энске с населением 40 тыс человек.
Как консультант и девелопер, не советую таким образом рисковать деньгами инвесторов. В данном случае маркетинговые риски возрастают многократно. Более прагматично классическим образом изучить рынок, выявить незаполненные ниши и вывести на рынок обоснованный и окупаемый проект.
Кстати, банки, для которых мы часто делаем бизнес-планы, консервативны в подходах и, как правило, не поощряют заёмщиков, экспериментирующих с неординарными форматами.
15:20
Юлия: Является ли архитектурная концепция фактором успеха?
15:27
Вера Сецкая: Это лишь один из факторов успеха, хотя и очень значимый. Важны внешние фасадные решения и дизайн света, интерьеры и решения по навигации и рекламе. Однако архитектура без коммерческой концепции не даст проекту и его собственнику хороших показателей окупаемости и не привлечет банковское финансирование. Для успеха нужны коммерческая и архитектурная концепции одновременно. Коммерческой занимаются сугубо консультанты. Мы идем в связке с архитекторами.
15:22
Роман: Можно ли начинать проект, если нет понимания наличия спроса?
15:31
Вера Сецкая: Смотря какую точку считать началом проекта. На стадии принятия решения о начале проектирования реальных арендаторов быть и не может, т.к. на данном этапе в текущем состоянии рынка большинство операторов не будут готовы дать точное -да/нет. При этом, однако, грамотный анализ конъюнктуры рынка данного сегмента недвижимости, наложенный на понимание перспектив макроэкономического развития, позволит принять предварительное решение о начале пре-девелопмента.

Далее целесообразно провести тестирование рынка среди якорных операторов ( предброкериджем), что даст индикативную информацию об уровне маркетинговых рисков.

Маркетинговые риски сейчас высоки и мероприятия по их нивелированию в первую очередь включают отслеживание ситуации рынка и, при необходимости, корректировку концепции.
Все эти шаги мы выполняем при анализе проекта и подготовке концепции для клиента.
15:26
CRE.ru: Ваша компания работает и в девелопменте, и в консалтинге. Какие проекты Вам, как руководителю компании, более всего интереснее и почему?
15:35
Вера Сецкая: Мне, безусловно, более интересны девелоперские проекты, так как они включают все элементы консалтинга, но в девелопменте есть и другие сферы - управление проектированием и строительством, управление бюджетом, структурирование финансирования. Это очень интересно и требует разносторонних знаний. А главное - в конце процесса девелопмента рождается нечто материальное и долговечное. На начальной стадии собственного проекта мы выполняем те же работы, которые мы предлагаем клиентам в качестве консультанта - делаем глубокий маркетинг, изучаем конкуренцию, анализируем уровень потребительского спроса, занимаемся написанием бизнес-плана, финансовым анализом, анализом рисков проекта, структурируем финансирование. И как девелопер, и как консультант, мы много работаем с различными проектными бюро, проводим архитектурные конкурсы. Современная урбанистика требует новых подходов к решению окружающего объект пространства и самого объекта. Это очень интересно.
15:29
Ольга: Насколько сложно женщине в мире бизнеса? Были ли в Вашей практике моменты, когда Вы жалели, что Вы не мужчина?
15:37
Вера Сецкая: Женщине трудно только в том плане, что мужчины в силу нашей добросовестности и ответственности пытаются переложить часть своих обязанностей на наши плечи. (Таких в нашей компании нет :)) Тем не менее, я никогда не хотела и не хочу быть мужчиной.
15:34
Татьяна: Что значит в вашем понимании – успешный руководитель, успешный бизнес?
15:39
Вера Сецкая: Успешным можно считать бизнес, который устойчив, окупает себя и имеет перспективы к развитию. Успешный руководитель - этот тот, кто сумел создать такой бизнес.
15:36
CRE.ru: Какие сектора рынка вам сегодня наиболее интересны и почему?
15:44
Вера Сецкая: Для нас, как и для других девелоперов, интересны сектора, в которых есть спрос. Как девелопер, мы никогда не занимались строительством многоэтажного жилья. А это то, что сегодня держится на плаву. Но есть и другие ниши, которые востребованы, их просто нужно увидеть и правильно наполнить. Например, в ряде городов не хватает гостиниц и иных средств размещения. При наличии площадки и правильном выборе формата и операционной модели это интересно. В ряде региональных городов явно открыта ниша для районных торговых центров, при правильном финансовом моделировании могут хорошо работать фитнес-центры и дворцы водных видов спорта. Всё это со следующей оговоркой - сейчас невозможны сверхприбыли, к которым привыкли девелоперы, нужно привыкать к более низкой доходности и умело снижать риски проекта, чтобы выдерживать норму рентабельности, заложенную в бизнес-плане.
15:38
Павел: Если, допустим, компании для развития какого-то проекта не хватает собственных средств - куда компания может обратиться, кроме как в банк? Какие еще бывают инструменты инвестирования?
15:48
Вера Сецкая: В своем финском проекте мы используем разные схемы и структурируем финансирование для отдельных этапов проекта с различными типами инвесторов, по-разному относящихся к рискам и доходности. Это венчурный капитал, это мезонинное финансирование (квази кредит). Это деньги специализированных инвестиционных фондов, которые заходят в проект вместе с управляющей компанией -оператором. В России эти схемы также применимы. В России работают в определенных типах проектов деньги пенсионных фондов, работает механизм ГЧП на основании только что принятых законов. Финансовое моделирование и структурирование сегодня является особым искусством девелопера. В целом - это привлечение партнеров и консолидация инвестиций.
15:41
Алена: знаем про ваш международный проект в финляндии, насколько этот опыт помогает в российской практике?
15:55
Вера Сецкая: Знания международных принципов девелопмента необходимы для правильного структурирования в России, включая современные принципы урбанистики, новые форматы, организационно-финансовые схемы, синергетические принципы взаимовлияния разных сегментов подходы к созданию нового качества жизни. Это особенно важно сегодня, в условиях обострившейся конкуренции и новых требованиях к качеству создаваемого продукта. Все эти знания мы используем в собственных проектах и проектах клиентов.
15:44
Лидия: Каков сегодня средний показатель доходности для девелоперских проектов?
15:57
Вера Сецкая: IRR на собственном капитале - в пределах 15%. Если кому-то удается получить кредит по приемлемой ставке, доходность, соответственно, улучшается. Всё зависит от условий. В Финляндии наш IRR по бизнес-плану -24% при рычаге 50%.
15:49
Василиса: Почему в России пока не сильно развит fee-девелопмент? Стоит ли ждать перемен в этом направлении и когда?
16:00
Вера Сецкая: Fee-девелопмент, к сожалению, не развит по целому ряду причин. Крупные застройщики имеют свои структуры технического заказчика, мелкие застройщики, имеющие 1-2 проекта, жалеют деньги. Эта услуга существует и будет существовать на объекты госзаказа и на специализированные объекты, типа мостов, дорог и т.п. Очень жаль, так как от искусства fee-девелопера во многом зависит экономия средств и доходность владельца проекта.

16:00
Маша: насколько формат аутлет-центров прижился в России?
16:04
Вера Сецкая: В классическом формате наши аутлеты пока не работают. Прежде всего, это связано с ограниченным количеством брендов, которые представлены в целом на территории России, и количеством их полноформатных магазинов, которое необходимо для перехода в формат аутлета. Также необходим рост покупательной способности населения и изменения потребительского поведения в сторону большей уверенности.
16:00
Глеб: Когда в Россию вернутся иностранные инвестиции?
16:05
Вера Сецкая: Этот вопрос системный. Он зависит от изменения макроэкономической ситуации в целом.
16:01
Елена: Каков диапазон цен на ваши консалтинговые услуги?
16:09
Вера Сецкая: Зависит от объема работ. Мы выполняем заказы от экспресс анализа до концепции и полноценного ТЭО. Цены рыночные и конкурентоспособные. Мы максимально гибки в формировании ТЗ, что мы делаем вместе с заказчиком, и адаптации коммерческих условий к возможностям заказчика.
16:10
CRE.ru: Вера, большое спасибо за уделенное время! Мы сегодня многое успели обсудить. Успехов вам и финансового благополучия вашим проектам!)
16:11
Вера Сецкая: Огромное спасибо CRE и всем слушателям!
17.02.2017
Алексей Емельянов

Генеральный директор City&Malls PFM
14:59
Артур: Добрый день Алексей,Что на ваш взгляд отличает успешного риэлтора от неудачника? и что является единицей личностного масштабирования риэлтора?
15:04
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Артур. Критерии успешности похожи в любой профессии. Один из главных – это, конечно, востребованность риэлтора как специалиста. К «неудачнику» не вернутся клиенты, не станут работать с ним на длительных проектах. Человек, не сумевший реализоваться как профессионал, просто не заработает денег в профессии. Поэтому показателем успешности специалиста могут служить и материальные атрибуты, например, престижная машина или дом на Канарских островах. :) Другой важный фактор – оценка специалиста коллегами по отрасли, попадание в авторитетные рейтинги или же просто обращение коллег за советом. По таким аспектам вполне можно сделать вывод об успешности персоны.
14:59
Ольга: Сколько денег тратит компания на маркетинг при запуске проекта и прb ведении операционной деятельности в сегменте офисной недвижимости.
15:06
Алексей Емельянов: Добрый день, Ольга. Как правило, на старте проекта маркетинговый бюджет составляет порядка 10% от прогнозируемой выручки. Когда проект занимает свое место на рынке, объем поддерживающей кампании составляет порядка 1-3% выручки.
15:03
Павел: Здравствуйте , Алексей!
В каких случаях Ваша компания отказывается от предложений управлять "P","F" (эксплуатация/коммерция) объектом недвижимости? Как происходит выбор объектов правления?
15:11
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Павел.
Вопрос о принятии или непринятии объекта в управление требует серьезного изучения определенных вопросов. Во-первых, какие цели ставит перед управляющей компанией собственник объекта. Сразу оценивается реальность достижения этих целей. Во-вторых, чтобы не купить "кота в мешке", требуется провести все необходимые мероприятия по оценке состояния объекта – технический аудит и пр.
Собственник и управляющая компания могут по-разному видеть решение имеющихся задач. Тогда УК должна попытаться аргументировано убедить владельца объекта в необходимости тех или иных мер. Солидарная позиция собственника и управляющей компании становится залогом успешной работы на проекте. Если стороны не сумеют договориться сразу, и как следствие – не будут слышать друг друга, сотрудничество как минимум будет малоэффективным. Зачастую такой подход и вовсе приводит к негативным последствиям. Конечно, в практике City&Malls PFM случалось, что на предварительных переговорах обнаруживалась разница в подходах. Тогда мы отказывались от сотрудничества.
15:04
Сергей: Алексей, здравствуйте!
Из каких этапов состоит процесс реализации концепции объекта(кластера), от формирования идеи до реализации в жизнь?
Какие ключевые аспекты влияют на формирование концепции кластера? на какой из аспектов следует уделить особое внимание?
15:14
Алексей Емельянов: Сергей, добрый день.
Основные этапы:
1) Анализ рынка недвижимости
2) Анализ локации и перспектив развития того или иного сегмента недвижимости в локации
3) Формирование проекта кластера, стратегии развития
4) Реализация работ по строительству / реконструкции / реновации
5) Проведение арендной кампании, формирование пула арендаторов
6) Вывод на рынок готового проекта

Каждый из этих этапов должен быть тщательно проработан специалистами. Недоработка на каком-то из участков может стать причиной неэффективности всего проекта. Но нужно помнить, что с выходом проекта на рынок всё только начинается и надо быть готовыми к тому, чтобы реагировать на сигналы рынка и вносить необходимые корректировки, если требуется.
15:08
Сергей: Алексей, добрый день .
Какую роль в формировании концепции кластера играют арендаторы?
что первично, объект со своей концепцией или "незаурядный арендатор", который создает вокруг себя атмосферу. Как быть при необходимости проведения ротации таких "атмосферных"арендаторов, с целью повышения качества или класса БЦ/ТЦ/мфк?
15:21
Алексей Емельянов: Арендаторы, конечно, являются частью концепции кластера. При этом возможны оба варианта развития событий. Прорабатывая концепцию кластера, анализируя локацию и прочие параметры, УК может принять решение о создании специализированной площадки и привлечении на неё тематических арендаторов. Или же кластер может сложиться на базе сферы деятельности одного или нескольких крупных арендаторов. На рынке есть примеры обоих случаев.

Якорный арендатор для любого проекта – это большое преимущество, поскольку дает своего рода стабильность, большую устойчивость проекта на рынке. Причем известные крупные компании обычно привлекают небольшие или смежные, обеспечивающие бизнесы. Тем самым повышая показатели загрузки площадей.

К недостаткам можно отнести то, что при съезде такого арендатора освобождаются существенные площади. Возрастает показатель вакантности объекта, появляется риск съезда компаний-сателлитов. Но всё-таки в этом случае вопрос ротации не возникает внезапно, как правило у каждой из сторон (УК и арендатор) имеются свои предпосылки для расставания. И важно грамотно выстроить процесс взаимодействия, чтобы даже такой этап прошел конструктивно и комфортно для всех участников.
15:12
Энвер: Добрый день!
Были ли неудачные решения в позиционировании каких-либо объектов? Когда и как приходит понимание , что ошибка именно в концепции? Пути разрешения подобной ситуации
15:25
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Энвер. В практике нашей компании очевидных неудач не было.
Важно следить за деятельностью проекта, оценивать ключевые параметры, показывающие результаты его реализации – заполняемость, арендный поток, рентабельность, посещаемость (для торговых объектов) и т.п. Такой мониторинг позволит оперативно вносить корректировки и избежать «краха» всей концепции.
16:07
Оксана: Расскажите о сложной / проблемной ситуации, которая возникла с арендатором и как вам удалось ее решить?
16:13
Алексей Емельянов: Добрый день, Оксана. Задача управляющей компании – грамотно выстроить взаимоотношения с арендатором. Многие проблемы могут возникать из-за несвоевременного реагирования на обращение арендатора. Поэтому в нашей компании существуют службы, аккумулирующие и обрабатывающие запросы – служба одного окна, он-лайн личный кабинет арендатора. А также проводится активная работа в области автоматизации бизнес-процессов и координации действий всех подразделений для максимально оперативного и эффективного удовлетворения потребностей арендатора.
15:14
Оксана: Что лично Вам позволяет сохранять видение и развивать компанию?
15:28
Алексей Емельянов: Добрый день, Оксана.
Как известно, до 80% рабочего времени, а иногда и более, у любого человека занимает рутина. Очень важно всегда держать в уме ту цель, которую определил в качестве приоритетной и пытаться сверять свои ежедневные действия с этой целью. Конечно, эта цель должна быть фокусом не только для меня как генерального директора, но и для команды, ключевых сотрудников и руководителей, которые каждый в своей сфере делают достижение этой цели возможным.
15:23
Виталий: Какие решения были использованы в сфере эко-дизайна и озеленения общественных зон в Деловом квартале «Симоновский» и БЦ «Симонов Плаза»?
15:31
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Виталий. Вся территория была благоустроена, выполнены ландшафтные работы, созданы условия для комфортного нахождения на территории. Был открыт вид на набережную, что полностью поменяло облик территории, превратив ее из депрессивной промзоны в привлекательный объект. Материалы, которые использовались и для фасадов зданий, и для обустройства территории, вполне вписываются в понятие «экодизайн» - дерево, металл, стекло, кирпич.
В настоящее время Деловой квартал «Симоновский» является ядром Даниловского района, аккумулируя большой поток людей в рамках своих объектов и территории и придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства.
14:58
CRE.ru: Уважаемые читатели, мы начинаем Live интервью. Алексей Емельянов готов отвечать на ваши вопросы.
15:03
Алексей Емельянов: Добрый день, уважаемые читатели.
15:28
CRE.ru: Откуда берутся кластеры? Как они появились в портфеле вашей компании?
15:38
Алексей Емельянов: Возвращаемся к теме интервью. :) Исторически кластеры стали формироваться на территориях промышленных районов. Наличие крупных предприятий в черте мегаполисов нецелесообразно с точки зрения экономики, экологии и развития городской среды. В связи с этим власти столицы задали курс на освоение территорий бывших промзон. Большая часть проектов была реализована в 2009-2010 годах.

Первый этап представлял собой редевелопмент промзон под жилье. На осваиваемых территориях появлялись жилые комплексы с необходимой социальной и торговой инфраструктурой. Впоследствии стали создаваться деловые кластеры и МФК.

Компания City&Malls PFM в 2010 году приняла в управление бывшую территорию завода «Динамо», расположенную рядом со станцией метро «Автозаводская». Она нуждалась в комплексном развитии. Результатом нашей работы стало появление крупного Делового квартала «Симоновский», который стал импульсом развития для всего Даниловского района Москвы.
Помимо этого, компания управляет творческим кластером «Винзавод» и досуговым кластером МФК «Бадаевский», который сложился на территории бывшего пивоваренного завода им. Бадаева.
15:29
Юлия: В чем преимущества (недостатки) развития территорий в виде кластера?
15:42
Алексей Емельянов: Добрый день, Юлия. Очевидное преимущество заключается в синергетическом эффекте. Разные форматы, представленные в кластере, дополняют друг друга. Так, например, бизнес-центры, их сотрудники и посетители, являются дополнительным покупательским потоком для предприятий торговли и общепита в квартале.
Общее развитие квартала, рост узнаваемости бренда в целом, складывающийся из разных составляющих, повышает статус и уровень кластера, привлекает потенциальных арендаторов.
Есть и особенности. Они касаются обслуживания и технической эксплуатации. УК необходимо управлять не одним зданием, а несколькими, а также обслуживать и развивать прилегающую к ним территорию. Кроме того, если кластер имеет определенную специализацию, управляющая компания может столкнуться с трудностями при подборе арендаторов.
15:32
CRE.ru: Какие кластеры в коммерческой недвижимости можно считать успешными на сегодняшний день и почему?
15:49
Алексей Емельянов: Успешность кластера можно оценить по стандартным критериям, таким как уровень заполняемости, востребованность проекта, объем выручки, рентабельность. Есть и субъективные факторы – пул арендаторов и положение компаний на рынке, их репутация, которая в определенной степени транслируется на репутацию и статус квартала.
Кроме того, в успешном кластере резиденты соответствуют его специализации.

Конечно, мы не располагаем финансовыми данными, но если оценивать кластерные проекты, то в качестве успешных можно привести такие объекты, как:
- престижный Москва-Сити, где разместили свои головные офисы такие компании, как «Норильский никель», «Фармасинтез», IBM, «УралКалий», KPMG, ILM и другие
- ультрасовременный арт-кластер «Красный Октябрь», где сосредоточено большое количество рекламных агентств, архитектурных бюро, медийные компании, галереи и т.п.

По проектам в управлении City&Malls PFM:
- Центр современного искусства «Винзавод» с загрузкой площадей на уровне 99%. Его арендаторы соответствуют общему направлению кластера (художественные галереи, студии, офисы креативных агентств).
- МФК «Бадаевский», в котором 95% площадей сданы в аренду, из которых около 70% резидентов имеют «досуговый» профиль (рестораны, клубы, бары, квесты, танцевальные студии).
- Деловой квартал «Симоновский», который был выведен на рынок в начале 2015 г, имеет показатель общей загрузки - 80%. Особо хочется отметить мебельный центр, входящий в состав Делового квартала – ROOMER, где есть лист ожидания из потенциальных арендаторов.
15:41
Виталий: Существуют ли критерии подбора арендаторов у УК?
15:50
Алексей Емельянов: Существуют, если кластер имеет специализацию. Например, в «Винзаводе» площади арендуют студии и художественные галереи, коммуникационные и креативные агентства.
15:44
CRE.ru: В чем отличия для управляющей компании в управлении отдельным бизнес-центром и деловым / творческим / досуговым кластером? Существуют ли особенности в ведении коммерческой деятельности, эксплуатации? Чем управлять легче и почему?
15:55
Алексей Емельянов: При управлении комплексным проектом, конечно, объем задач, которые стоят перед компанией, гораздо больше, чем для отдельно стоящего торгового или бизнес-центра. В кластере, кроме обслуживания самих зданий, управляющая компания отвечает за эксплуатацию инженерных сетей, их подключение к внешним городским сетям. И нельзя забывать о прилегающей территории – её развитием и благоустройством также занимается УК.
Кроме того, арендаторов в кластере обычно больше, чем в отдельном БЦ. Соответственно, управление кластером фактически невозможно вести в «ручном» режиме. Оно требует автоматизации многих процессов для того, чтобы исключить сбои.
15:44
Ольга: Есть ли какие-то отличия во влиянии экономического кризиса на кластеры недвижимости?
15:59
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Ольга. Кластеры являются частью рынка недвижимости, поэтому общее влияние кризисная ситуация на них также оказывает. Но за счет сочетания различных сегментов недвижимости, за счет синергии бизнесов в развитии кластера, в некоторых моментах сила воздействия может быть ниже.
На примере «Винзавода» могу сказать, что специализация кластера в кризис позволяет сохранять и даже увеличивать трафик. Посетители знают это место, как центр сосредоточения дизайнерских и творческих галерей и мастерских. И даже придя в конкретную студию, они наверняка не упустят случая посетить и другие.

Здесь работает тот же механизм, что и в торговых центрах, где якорные арендаторы служат основным генератором трафика, а магазины в торговой галерее «пользуются» этим потоком.
15:52
CRE.ru: Было ли решение создания кластеров целенаправленным для вашей компании?
16:01
Алексей Емельянов: Скорее нет, но сейчас можно говорить о том, что у компании накопился значительный опыт в данной сфере.
Отдельно нужно сказать о Деловом квартале «Симоновский», который фактически был создан и теперь управляется силами City&Malls PFM. Освоение бывшей территории завода «Динамо» наша компания начала с разработки концепции и реализации проекта мебельного центра ROOMER. Следующим этапом стало развитие всей прилегающей территории – стало очевидно, что проект надо развивать как комплексный, в котором все элементы на большой общей территории должны быть взаимосвязаны. В связи с этим было принято решение о создании делового квартала, который включал бы в себя деловую, торговую и инфраструктурную составляющие.
Проект доказал свою успешность, демонстрируя высокий уровень востребованности.
15:52
Сергей: Для каких кластеров (какого направления) более характерна высокая ротация арендаторов? Почему?
16:05
Алексей Емельянов: Ротация является неотъемлемой частью любого объекта коммерческой недвижимости. Более высокие показатели ротации наблюдаются в офисных объектах, кластерных и других, где площади поделены на небольшие блоки по 50-100 кв. м. Такие офисы обычно арендуют небольшие компании, которые больше подвержены изменениям и экономическим рискам.
Минимальной ротация будет в комплексах, где арендаторы занимают большие площади и вкладывают значительные средства в ремонт помещений, а также в продвижение и повышение информированности целевой аудитории о своем месторасположении.
16:00
CRE.ru: Что вы корректировали в объектах за время управления ими и почему?
16:08
Алексей Емельянов: Управление любым объектом предполагает регулярные корректировки, улучшения. Однако значительных, радикальных изменений нет. Если проект реализуется с нуля, как правило, все нюансы учитываются еще на этапе его разработки. Например, в Деловом квартале «Симоновский» мы сделали единственную существенную корректировку в прошлом году - это изменение назначения одного из зданий. Мы планировали сдать двухэтажное здание площадью 2300 кв. м под офис/штаб-квартиру крупной компании.
Но такие факторы как расположение в непосредственной близости от МЦ ROOMER и высокий спрос на торговые площади внутри мебельного центра, повлияли на решение управляющей компании изменить запланированное назначение объекта и сделать его торговым. Сейчас в этом здании располагается Дисконт ROOMER.
16:01
Владимир: Сейчас предпринимается достаточно много мер по развитию промзон, в том числе и в регионах. Как вы считаете, подстегнет ли эта инициатива развитие функциональных кластеров в регионах? Планируете ли вы с ростом таких объектов по стране выходить в регионы?
16:10
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Владимир. Промзоны есть во многих российских городах, поэтому в течение ближайшего времени практика их освоения и редевелопмента придет и в регионы. Мы рассматривали возможность реализации подобных проектов, однако пока мы сконцентрировались на развитии московских объектов.
16:21
CRE.ru: Алексей, ввиду количества вопросов особенно приятно, что вы согласились расширить временные рамки интервью, чтобы ответить всем.) Спасибо и успехов!
16:24
Алексей Емельянов: Спасибо организаторам и всем участникам! Хорошего дня.
16:10
Екатерина: подскажите, почему еще актуальны такие магазины как Румер? вроде все понятно. все давно покупают в интернете.... спасибо.
16:20
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Екатерина.
Очевидно, что сегодня нельзя игнорировать растущий сегмент интернет-торговли, отвлекающий часть спроса. Но при этом опыт покупки мебели через интернет не всегда складывается удачно, что показывают опросы посетителей МЦ ROOMER. Электронная торговля в достаточно небольшой степени регулируется законодательством. Пользуясь этим, интернет-продавцы зачастую пренебрежительно относятся к своим покупателям - продают некачественный или неправильный (не тот, что был заказан) товар, не выдерживают сроков доставки либо вовсе не исполняют заказ. Поэтому для покупателей риск при приобретении мебели через интернет остается существенным.
По этой причине большинство уважающих и себя, и своих потенциальных покупателей мебельных интернет-магазинов в любом случае стараются иметь как минимум небольшой шоу-рум, куда до заказа покупатель может подъехать для просмотра товара, выбора обивки (дивана) и фурнитуры (для корпусной мебели), беседы с другими покупателями на тему порядочности продавца и, наконец, общения с консультантом по поводу сроков и стоимости заказа и доставки. Всю эту информацию не всегда можно получить на сайте.
В МЦ ROOMER на сегодняшний день представлено несколько компаний, реализующих свои товары в том числе и через интернет. И существенных препятствий для совмещения в мебельном центре как офф-лайн, так и он-лайн коммерции нет.
22.11.2016
Влад Сурков

Партнер практики недвижимости и строительства, Goltsblat BLP
12:00
CRE.ru: Уважаемые читатели! Владислав Сурков начинает Live интервью. Присылайте, пожалуйста, ваши вопросы.
12:02
Влад Сурков: Добрый день, дамы и господа. Рад приветствовать вас в это солнечное утро. Готов отвечать на ваши вопросы.
12:00
Munir Iskanderov: Какую периодику по рынку вы рекомендуете читать? И какие периодику вы лично читаете?
12:05
Влад Сурков: Не сочтите ответ за рекламу организаторов, но именно из периодики, на мой взгляд, ничего лучше CRE пока нет. Безусловно, стоит следить за публикациями в "Ведомостях", иногда очень солидные материалы публикует журнал "Эксперт", но эти издания все-таки не концентрируются на недвижимости. Арендатор.ru также достоин внимания.
12:01
Алексей: Влад, добрый день,

Дементьев Алексей, директор проекта.

Наша компания финализирует договоренности с со-инвестором по реализации проекта торгового центра в г. Омск (72 000 м.кв.). Со-инвестор у нас хочет приобрести 50% + 1 акция проекта, путем инвестиций в УК проекта (д/с будут направлены непосредственно на строительные работы, генподрядчику). Форма нашего юр. лица, собственника земельного участка и ИРД проекта - ООО.
Нам предлагают изменить форму юр. лица на ПАО, мы же сами, хотели бы закрепить все акционерные договоренности в shareholders agreement по английскому праву, создав для этого SPE, которое будет на 100% владеть ООО, а уже в нем будут распределены доли акционеров.
Какой вариант предпочтительнее? Ваши комментарии/предложения?

Заранее спасибо!

С уважением,
Алексей

12:13
Влад Сурков: Добрый день, Алексей.

Ваш вопрос, конечно, требует достаточно обстоятельного ответа. Возможно, Вам стоит со мной связаться отдельно для более предметного разговора.

Здесь коротко скажу так. То, что представляется предпочтительным для Вас, теоретически можно реализовать. Но, с учетом сегодняшних реалий, Вам будет непросто эффективно с налоговой и корпоративной точки зрения структурировать "выход" на оффшорный уровень, если в Вашей структуре на данный момент оффшорных компаний нет. Это может стать основным препятствием для имеющейся у Вас идеи.

Собственно, вывод в оффшор используется в основном для того, чтобы сделать возможным применение аглийского права. Иногда это очень важно и полезно, но из своего опыта вижу, что часто клиенты хотят применить английское право просто "потому что", не до конца представляя последствия. Хочу обратить Ваше внимание на то, что в наше время российское право позволяет использовать почти весь инстументарий, который до этого был доступен только по английскому праву.
12:06
CRE.ru: Целесообразно ли использование счетов эскроу в сделках по недвижимости? Оцените нововведения в законе о долевом участии в строительстве, предполагающие использование счетов эскроу.
12:22
Влад Сурков: Вообще счета эскроу в течение многих лет являются одним из основных механизмов, используемых в сделках с недвижимостью, как за рубежом, так и в России. В своей практике в последние 15 лет я видел счета эскроу почти на всех сделках с российской недвижимостью. Просто, в силу отсутствия этого механизма в российском праве, мы были вынуждены использовать этот механизм на "территории" английского права.

Теперь эскроу есть в российском ГК, ЦБ принял необходимые нормативы и разъяснения для банков, так что счета эскроу вошли в рабочий режим.

Я очень рекомендую использовать счета эскроу для сделок с недвижимостью. Механизм похож на аккредитив,но он проще. При этом он дает возможность обеим сторонам сделки испытывать ощущение комфорта - продавцу важно, что покупатель уже расстался с деньгами(хоть он и не перевел деньги продавцу), а покупателю важно понимать, что хоть он и расстался с деньгами, но они находятся еще не у продавца а у независимого банка.

Собственно, именно с учетом этой психологической особенности механизм эскроу введен в законодательство о долевом участии в строительстве. Отмечу, что это лишь один из ыозможных механизмов долевого участия в строительстве. Дольщики будут переводить деньги на счета в банке, банк будет выдавать кредит застройщику на строительство,застройщик будет строить, дольщик будет получать готовый объект, а банк будет отдавать деньги застройщику только после окончания строительства. В теории механизм может быть весьма эффективным. Что будет на практике - увидим.
12:13
Роман: Как лучше покупать недвижимость – напрямую, как объект недвижимости, или через приобретение акций/ долей компаний, владеющих объектом недвижимости?
12:28
Влад Сурков: Многое зависит от того, кто покупатель. Если покупателем является конечный пользователь, который будет использовать объект для собственных нужд,не ожидая потока арендных доходов, то в целом ответ простой - покупайте объект недвижимости напрямую.

Кто-то скажет - но ведь это НДС! Да, но это НДС возмещаемый. По нашему опыту покупатель сможет в течение 3-6 месяцев после приобретения возместить уплаченный НДС. Государственные органы возмещению не сопротивляются, это процесс технический.

Если же Вы профессиональный инвестор, который планирует получать доход от объекта, выводить полученный доход "наверх" (особенно если "наверх" означает иностранную юрисдикцию), то Ваш выбор немного сложнее - возможно, покупка компании будет банально удобнее для Вас, с тем чтобы обеспечить возможность свободного перетока денег. Особенно если в проекте есть заемное финансирование.
12:14
Ольга: В прошлом году Гос. Дума напринимала очень много законов. Есть ли среди них что-то важное?
12:36
Влад Сурков: Да, в прошлом году Гос. Дума отличилась...))) Несколько сотен законов, поставлен законотворческий рекорд по количеству законов за одну сессию. Кстати, многие из депутатов сами не рады этому рекорду, потому что вал законопроектов не позволяет эффективно их прорабатывать. Как я понимаю, в настоящее время в Гос. Думе предпринимается ряд технических "телодвижений" с тем, чтобы немного ограничить поток законопроектов, дав возможность профильным комитетам более качественно готовить документы.

Большая часть изменений носит технический, уточняющий характер. Из больших, значимых изменений упомянул бы реформу системы СРО (саморегулируемых организаций) в сфере строительства. Законодатель закрутил гайки (и правильно сделал!), теперь практически любая деятельность в сфере стройки требует участия в СРО (включая ранее неохваченных технических заказчиков)

Важные изменения произошли в сфере долевого участия в строительстве. Помимо уже упомянутых изменений, касающихся счетов эскроу, это дополнительные финансовые требования к застройщикам, дополнительные требования к проектным декларациям и т.д.

Есть еще ряд важных, но более технических изменений, которых я, возможно, коснусь позже, если останется время.
12:24
Артем: Есть ли какие-то особые моменты, «фишки», на которые Вы обращаете внимание, проводя аудит объектов недвижимости при их покупке?
12:44
Влад Сурков: В силу необъятности темы позволю себе коснуться буквально одного момента, но очень важного!

Пожалуйста, всегда-всегда-всегда предусматривайте в качестве элемента проверки физический осмотр объекта не только "технарями", но и юристами. Вы не представляете, какое количество важных деталей можно упустить, если не осмотреть объект "в натуре"! Далеко не все можно увидеть, просто анализируя документы, даже из официальных реестров. Самый яркий пример, конечно же, - самострой. Подобные объекты не попадают в документы, но очень даже реально существуют. Санитарные зоны тоже не всегда указаны в документах, но Вы можете установить возможность их существования, просто увидев неподалеку от "своего" объекта какой-то "подозрительный" объект (например, ЛЭП).

Еще одно замечание - последнее время мы гораздо реже видим проблемы с титулом на объекты недвижимости. К счастью, это потихоньку уходит в прошлое. А вот градостроительных "косяков" мы видим много. Также проблемной зоной является тема подключений к коммунальным сетям. Очень многое делается неправильно.
12:37
Евгений: Я слышал, что законодательство признало машино-места объектами недвижимости. Подскажите, в чем суть?
12:50
Влад Сурков: Речь идет о машино-местах в зданиях. Иными словами, на подземных парковках (иногда, правда, парковки размещают над землей, на условном "пятом" этаже, к ним новелла тоже применима).

Да, парковочные места теперь объекты недвижимости. Это, конечно же, юридическая фикция, но таковых у нас уже накопилось множество, поэтому ворчать юристам на эту тему уже, пожалуй, не стоит.

С практической точки зрения это означает, что если, например, Вы покупаете помещение/ этаж в многоэтажном здании и вместе с помещением приобретаете какое-то количество парковочных мест, Вы,вместо подписания каких-то заковыристых договоров об использовании парковки, можете просто "откадастрировать" машино-места (законодательство даже прямо указало, как это нужно делать),зарегистрировать на них право собственности продавца и, включив их в периметр основной сделки, на выходе получить зарегистрированное право собственности не только на помещение, но и на машино-места.
12:38
Елизавета: Как лучше финансировать приобретение покупки объектов недвижимости с использованием собственных средств покупателя?
12:56
Влад Сурков: Ну, если у компании покупателя имеется куча денег на счетах, то все просто. Но, по нашему опыту, непосредственно у компании-покупателя, как правило, собственных денег нет, нужно привлекать деньги от акционеров (банки мы для целей ответа на данный вопрос оставим в стороне).

Существует, я бы сказал, 2,5 варианта финансирования. Если предполагается возвратность средств, полученных на покупку объекта недвижимости, все просто - надо использовать займ от акционера. Если же специфика внутригрупповых отношений допускает безвозвратность полученной суммы, то акционерный займ как раз совсем не подходит - сложно представить более неприятной с налоговой точки зрения историю, чем прощение долга. Но законодательство предлагает два других пути - вклад в уставный капитал и вклад в имущество. Вклад в имущество сделать технически попроще, поэтому, наверное, такая форма вклада предпочтительнее. Но это, что называется, "на подумать".
12:45
CRE.ru: Какие прогнозы на новый год? Есть ли что-то важное, что планируется принять в новом году? На что обратить внимание?
13:05
Влад Сурков: Гос.Дума одной из своих важнейших задач видит принятие нового Кодекса об Административных правонарушениях. Правда, главный идеолог этого документа, господин Плигин, больше в Думе не работает, и мне сложно оценить, будут ли документ и дальше продвигать столь же энергично. Существует серьезная оппозиция принятию этого документа, поэтому пока однозначного прогноза по КОАПу давать не будем.

В остальном, насколько я знаю, никаких сверх-серьезных новелл не предвидится. Гос. Дума, скорее всего, продолжит движение по тем рельсам, на которые в последние годы устойчиво встала, а именно, внесение технических правок, уточнений в уже принятые документы. Как я уже упомянул, существует (в том числе в стенах самой Думы) желание несколько умерить законотворческий пыл. Тем более что в последние годы законотворческий процесс пошел по пути очень казуистическому - документы становятся все более объемными, "техническими", регулирующими десятки сходных ситуаций путем установления каких-то особенностей для каждой отдельной истории. Это приводит к путанности ситуации, замыленности взгляда, неспособности за деревьями увидеть лес. На мой личный взгляд, просто полезно было бы притормозить, перевести дух, посмотреть на то, что уже сделано, и внимательно подумать, куда идти дальше. Посмотрим, согласятся ли с таким подходом законодатели.
12:59
Асель: Добрый день, Владислав! Я работаю специалистом по коммерческой недвижимости в Казахстане. Подскажите пожалуйста как пополнить свои знания, где можно повышать квалификацию специалистам нашего профиля. Ваши рекомендации по повышению профессионализма. Спасибо!
13:13
Влад Сурков: Простите за то, что начну с банальности, но в первую очередь, безусловно, нужно самому читать-читать-читать. Законодательство, судебную практику, профильную периодику (как новостную, типа CRE, так и узкопрофессиональную).

Помимо этого на рынке есть целый ряд компаний, предлагающих курсы по отдельным вопросам права (например, Статут или М-Логос). Достаточно часто лекции читают судью Верховного Суда, тоже чрезвычайно полезно.
12:51
Екатерина: Нас несколько физических лиц, хотим купить офисное помещение у ООО. Возможна ли такая сделка - чтобы право собственности в определенных долях распределялось на нескольких физлиц? Какой это должен быть договор? Должен ли он заверяться нотариально?

13:09
Влад Сурков: Да,такая сделка возможна. Нотариального заверения она не потребует, достаточно регистрации перехода прав собственности.

Скорее всего, Вы подпишете договор купли-продажи с множественностью лиц на стороне покупателя, и купленное помещение попадет в общую долевую собственность покупателей.
13:24
CRE.ru: Владислав, мы полагаем, что читатели оценят столь обстоятельные ответы.) Спасибо за то, что согласились уделить нам время. Хорошего дня!
13:28
Влад Сурков: Спасибо большое за предоставленную возможность поделиться информацией. Всем хорошего дня!
13:09
Павел: Влад, добрый день!
На сколько по Вашему мнению сейчас активен рынок с точки зрения инвестиционных сделок в складской недвижимости?
Кто на сегодняшний день является типичным покупателем? Увидим ли мы в ближайшее время новые сделки? Спасибо.
13:24
Влад Сурков: Ну, смотря с чем сравнивать... Конечно, игроки складского рынка, наверное, точнее и полнее ответили бы на этот вопрос, но и я позволю "вставить три копейки".

Складской сегмент, наверное, чуть ли не самый "живой" из сегментов коммерческой недвижимости. Там ниже вакантность по сравнению с офисами и ритейлом. В связи с этим на этом рынке остаются профессиональные игроки. Но, конечно же, сказать,что на рынке вал сделок, было бы преувеличением.

Склады сохраняют привлекательность для конечных пользователей. Многие из них в последние пару лет выкупили у девелоперов помещения, которые они до этого арендовали. Это, безусловно, тренд. Среди таких покупателей есть в том числе и международные компании.

На рынке складов есть достаточно серьезный иностранный игрок - эмиратский фонд Мубадала. На настоящий момент, по моей информации, они купили только один объект, но они сохраняют интерес к сегменту.

Очень интересную сделку провел недавно Сбербанк, купив склад для вновь сформированного ЗПИФа. Эта сделка, на мой взгляд, просто знаковая, причем не столько для складского рынка (склад купили просто потому, что верят в склады как в сегмент недвижимости, который продолжает генерировать деньги), а для концепции ЗПИФов. В отличие от многочисленных ранее созданных "кэптивных" фондов, в которые просто "закачивались" объекты одного собственника исключительно с целью налоговой оптимизации, это чуть ли не первый "настоящий" ЗПИФ, в который привлечены деньги многочисленных сторонних инвесторов. Сбербанк в данном случае выступает именно как полноценная управляющая компания, действующая в интересах большого количества независимых инвесторов. Это пока большая редкость на нашем рынке. надеюсь, такая концепция будет активно развиваться.
10.10.2016
Мария Онучина

Директор департамента управления объектами, NAI Becar
14:58
Ольга Пирогова: Мария, добрый день! Подскажите, пожалуйста, платное или бесплатное участие в мероприятии 10 октября? Не указано нигде. Спасибо.
15:00
Мария Онучина: Ольга, здравствуйте! Участие в мероприятии абсолютно бесплатное. Задавайте вопросы!)
14:58
Юлия: 1) Что Вы подразумеваете под понятием "asset management" и чем этот вид управления отличается от архивного хранения данных?
2) Какова основная сложность в asset management у российских компаний сейчас и какие методы решения имеются на рынке?

Юлия Безгинова, "конджект", подразделение немецко-австралийской компании CONJECT | Aconex в России
15:18
Мария Онучина: Мы все же хотели бы поговорить об asset-менеджменте в недвижимости. Asset-менеджмент сконцентрирован, прежде всего, не на операционных задачах, как property-менеджмент, он направлен на стратегические задачи, развитие и постоянное совершенствование объектов в будущем.
Основная сложность AM в России - работа в высокой степени неопределенности. И создавая те или иные стратегические планы для объекта, никогда нельзя останавливаться, всегда нужно искать все более актуальные решения.
15:01
Антон: Последнее время очень часто слышишь - #Asset
Management, "Я ассет менеджер", "Мы ассет компания", "Мы предлагаем вам полный ассет, при чем под ключ...:))"!

Вопрос позиционирования (и персонального и корпоративного).

Asset manager в Real Estate в России сегодня - кто он?
Какими ключевыми качествами, компетенциями и характеристиками должны обладать управленец, команда, организация, для то что бы их деятельность можно было однозначно и чётко отнести к asset management?

Мы собрались и решили делать asset management в Real Estate:
Какие у нас инструменты - какая бизнес инфраструктура у нас должна быть?
Какой у нас офис - он огромный, маленький или его у нас нет?
Кто в этом офисе и сколько нас - нас очень много или нас несколько?
Какой уровень задач в Real Estate мы решаем - мы на чем то концентрируемся, или мы "про все"?
Что конкретно мы производим и кому этот продукт продаём - кто наш заказчик?
Что мы упрощаем и какую ценность создаём?
15:29
Мария Онучина: Стоит различать понятия - asset-менеджер и asset-подход. Если asset-менеджер -человек, который в любом случае у объекта есть (управляет объектом или является собственником), то asset-подход - гораздо более сложная задача. Asset-подход - умение смотреть на проект комплексно. Никому из сотрудников не должно приходить в голову ответить: "это не моя задача". Любая задача или проблема должна быть рассмотрена. И для нее должно всегда находиться лучшее решение. И это не вопросы размера офиса или количества людей. Это вопрос собранного, систематизированного опыта, лучших практик, специалистов, и договоренность этому asset-подходу следовать.
15:16
Мазовка Юлия: Возможно ли включение способов повышения энергоэффективности как еще одного инструмента управления затратами и их оптимизацией, а также внедрение Ассет менеджмента в рамках сертификации по зеленому строительству?
15:54
Мария Онучина:
Повышение энергоэффективности, безусловно, является одним из инструментов оптимизации затрат объекта. И asset-менеджер обязательно должен об этом думать.
15:21
Нелля: Какие существуют методы оптимизации расходов по эксплуатации объектов недвижимости?
15:34
Мария Онучина: Asset-менеджеры априори занимаются оптимизацией расходной составляющей объекта. В этот момент они смотрят и на налоги, и на услугу эксплуатации, и на энергоэффективность, но это только один из инструментов asset-менеджера. Основная его задача - найти наилучший путь использования, наилучшее время покупки или продажи объекта, повышение доходной составляющей объекта, выстраивание взаимоотношений со всеми уровнями пользователей объекта.
14:58
CRE.ru: Уважаемые читатели! Мария Онучина, директор департамента управления объектами, NAI Becar, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте свои вопросы!
14:59
Мария Онучина: Приветствую всех читателей cre.ru!
15:30
Виктор: Чем asset компании принципиально отличаются от других?
16:03
Мария Онучина: Asset-компания от управляющей отличается комплексным подходом. Asset-менеджер должен определить, на какой стадии жизненного цикла находится ваш объект, какие у вас цели владения, каково текущее состояние объекта, каков рынок, какова законодательная позиция государства и регуляторов в отношении вашей недвижимости. И должен подобрать решения конкретно для вашего объекта. Это и финансовый менеджмент, и налоговое планирование, и строительство, и проектирование, и продвижение, и смена разрешенного использования объекта. Asset-компания должна презентовать вам план по изменению с тем результатом, который вы получите. И получив согласование собственника – его реализовать.
15:31
Ольга: Компании какой сферы (сферам) особенно нужен ассет?
15:35
Мария Онучина: Мы говорим про AM в недвижимости, поэтому текущим и будущим собственникам объектов такие услуги просто необходимы.
15:33
Владимир: Я собственник. Как ассет менеджмент поможет мне увеличить доходность объектов?
15:44
Мария Онучина: Владимир, если у вас на сегодняшний день хороший уровень доходности, хороший уровень расходов, вы довольны результатом, который вам приносит объект. Если все департаменты выполняют свои задачи, их работа структурирована, они работают над достижением поставленной вами цели для объекта, то поздравляем! Если же нет, то мы готовы детально рассмотреть все ваши объекты, чтобы понять и проанализировать, как их изменить к лучшему.
15:35
Юлия: Мария, какие существуют грамотные подходы взаимодействия собственников и ассет менеджеров?
15:47
Мария Онучина: Исключительно контракт и доверие к кейсам в портфеле компании.
15:35
Сергей Бакулин: Добрый день, Мария! Как бы Вы охарактеризовали цели и инвестиционные стили (консервативные и рисковые) институциональных и частных инвесторов в России на текущем этапе? Каким образом инвесторы у нас оценивают эффективность работы менеджеров, какие основные критерии для этого? Какова сейчас доля недвижимости как инвестиционного инструмента при диверсификации инвестиций? Заранее благодарю.
15:51
Мария Онучина:
На сегодняшний день инвесторы в России занимают, скорее, консервативную позицию. Ключевыми показателями эффективности менеджера являются доходность объекта и сроки реализации.
15:54
Василий: Эффективно ли применять ассет подход работая внутри компании? Или же это должны быть внешние консультанты/эксперты?
16:09
Мария Онучина: Необходимо или иметь профессионала внутри компании, которому доверяешь на 100%, или привлекать профессиональных консультантов. К сожалению, крайне сложно встретить на рынке специалиста, который смог бы выполнять многочисленные функции asset-менеджера и быть профессионалом в каждой из них.
15:55
Евгений: Имеется актив - здание, бывший ДК. В настоящее время основной заработок - это сдача в краткосрочную аренду помещений под различные мероприятия. Каким образом ассет подход поможет (если вообще поможет) увеличить прибыль со здания?
16:19
Мария Онучина: В первую очередь asset-менеджер проанализирует возможность альтернативного использования объекта, необходимые для этого капитальные затраты и экономический эффект. Также он посмотрит на эффективность текущих процессов. И предложит сопоставительный анализ всех возможных вариантов для размышления.
16:23
CRE.ru: Мария, большое спасибо за интервью! Профессиональных успехов вам и вашим коллегам!)
16:36
Мария Онучина: Коллеги, спасибо за вопросы! Отдельное спасибо организаторам за предоставленную площадку для живого общения. Мы как asset-компания всегда готовы делиться опытом и знаниями в этой области!
09.09.2016
Андрей Протасов

Партнер, управляющий директор по инвестициям и управлению активами, ILM
15:00
Алексей Стрелецкий: В центре Москвы значительная часть офисного предложения - офисы класса С, построенные еще в советское время.При этом в центре города и за его пределами уже построено значительное количество новых качественных офисов высокого класса, в которые постепенно переезжают компании, занимавшие офисные помещения класса С. Можно ли говорить о том, что офисы класса С находятся в долгосрочном даунтренде с точки зрения инвестиционной привлекательности? Следует ли собственникам офисов класса С продавать свои активы и "перекладываться" в качественные объекты, пускай и с потерей площадей?

Спасибо!
15:03
Андрей Протасов: Действительно, последние пару лет происходит миграция в качество. Больше всего от этого страдают собственники объектов низкого качества. Офисы класса C это объекты, которые отжили свой век и "отработали" свое для своих собственников. Их стоимость в такой ситуации равна потенциалу их редевелопмента, однако есть объекты, в которых этот потенциал близок к нулю. Есть смысл задуматься о продаже таких объектов пока в них есть арендаторы.
15:02
Анастасия Быкова, пресс-служба Knight Frank: Как вы оцениваете активность иностранных игроков на российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость? Когда ждать азиатский капитал?
15:08
Андрей Протасов: Появляются новые игроки, которых, в основном, привлекает низкая цена в валюте, и конечно, они знают о наших проблемах в экономике. Однако, чаще всего когда они узнают больше о текущей ситуации их пыл остывает, но тем не менее, они продолжают изучать рынок. Что касается азиатского капитала, то азиаты активнее начнут смотреть на наш рынок, когда их домашние рынки перестанут быть привлекательными.
15:05
Ольга: Сколько продавцов «большой» недвижимости перешло на рублевое ценообразование? Помогает ли это ускорить процесс продажи?
15:11
Андрей Протасов: Если вы имеете в виду крупные объекты, то таких объектов на рынке единицы. То, что запрашиваемая цена в долларах большего значения не имеет, важнее валюта выручки.
15:08
CRE.ru: В какие объекты выгодно инвестировать именно сейчас и будет выгодно в ближайшие 3 месяца?
15:17
Андрей Протасов: Все зависит от конкретной ситуации. Например, в офисном сегменте несмотря на 3 млн. кв.м. вакантных площадей появляются интересные возможности. Через 3 месяца на рынок выйдут другие интересные возможности...
15:12
Петр: Вячеслав, какой сегмент недвижимости остается лидером по частным инвестициям?
15:21
Андрей Протасов: Я Андрей ;) Последние два года на фоне избытка вакантных площадей в коммерческой недвижимости и слабой экономической ситуации основная активность инвесторов наблюдается в девелопменте жилья. Последний год в связи с увеличением прозрачности и ускорением процедур согласования активность по девелопменту жилья перемещается из Подмосковья в Москву.
15:17
Вальдемар Вайсс: Добрый день Андрей, считаете ли Вы, что в тревожное и неспокойное время с точки зрения устойчивости российской валюты, можно ни нужно приобретать активы в том числе и за пределами нашей великой Родины?
15:23
Андрей Протасов: Вальдемар, день добрый! Трава кажется зеленее там где нас нет ;) Что касается валюты, то некоторые иностранные и местные инвесторы обращают свое внимание на недвижимость в РФ, т.к. верят в укрепление рубля на горизонте 3-4 года...
15:19
Евгения: На какие объекты в Москве наблюдается самая высокая оборачиваемость денег?
15:25
Андрей Протасов: Если говорить про коммерческую недвижимость, то в моменте, уличная торговая недвижимость показывает самые высокие результаты, однако, это не означает, что такая доходность сохранится и дальше.
15:24
CRE.ru: Какая модель инвестирования выгодна для частного инвестора сегодня?
15:27
Андрей Протасов: Все зависит от объема денежных средств и временного горизонта.
15:26
Владимир: Начиная с какой суммы начинаются наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость?
15:31
Андрей Протасов: Стоимость интересной торговой недвижимости начинается с 30 млн.руб. (уличная). В офисной недвижимости интерес обычно представляют активы стоимостью от 1 млрд.руб. или 7 тыс.кв.м., т.к. с этого масштаба появляется объем, на котором достигается эффективность в технической эксплуатации и коммерческом управлении. В складах, с моей точки зрения, минимальный адекватный объем это 200 млн.руб.
15:29
Александр: Какой порог в инвестирование в коммерческую недвижимость в Москве? На сколько он выше по сравнению с регионами?
15:35
Андрей Протасов: Если говорить о стоимости и не обращать внимания на качество то, в Москве это около 10 млн.руб., а в регионах это около 3 млн.руб.(уличная торговая недвижимость).
15:31
Анна: Как вы рассчитываете возврат на инвестицию? Какими формулами пользуетесь?
15:38
Андрей Протасов: Анна, я ждал этот вопрос ;) Методика расчета зависит от задач инвестора. Если цель размещение капитала (покупается "готовый" объект), то используются показатели годовой доходности (доход от объекта в год / цена покупки). Эти показатели сравниваются с доходностью альтернативных инвестиционных инструментов (депозиты, облигации и др.). Если задача заработать за счет активного увеличения капитализации (редевелопмент и т.д.), то используется мултипликатор вложенных собственных средств (во сколько раз можно приумножить вложенные собственные средства за требуемый период, например "удвоить за три года") или срок окупаемости (за сколько лет накопительный положительный денежный поток перекроет расходы).
15:36
CRE.ru: Как понять, что «дно» достигнуто и пришло время удачного инвестирования?
15:40
Андрей Протасов: Поймать "дно" невозможно, нужно стремиться поймать момент на подходе к нему или на выходе. Ключевой фактор это стабилизация ставок аренды по реальным сделкам, однако, надо еще понимать, что ставка снижается ступеньками. Собственник несколько месяцев пытается держать ставку и только потом снижает ее. Второй вопрос это доходность которую дает сделка с конкретным собственником.
15:38
Анатолий: Как сделать портфель инвестиций сбалансированным?
15:44
Андрей Протасов: К сожалению, в недвижимости о сбалансированном портфеле, в котором работает диверсификации рисков, речь может идти только при портфеле очень больших размеров. В России наберется всего несколько игроков, кто в состоянии собрать такие портфели. Более того, речь о диверсификации может идти только на зрелых рынках, где пройдено несколько циклов и есть статистика. Наш же рынок находится на этапе становления. Например, офисный сегмент проходит сейчас этап избытка площадей первый раз и главной вопросом является уровень ставок аренды в долгосрочной перспективе. Я думаю, что в данным момент времени нельзя построить действительно сбалансированный портфель из российской недвижимости. Обычно инвесторы в недвижимость используют прямо противоположной подход, они "кладут все яйца в одну корзину" - концентрируются на одном секторе и субрынке, который знают лучше всего и который соответствует их инвестиционному стилю.
15:40
Татьяна: Как уберечь себя от потерь при инвестировании?
15:48
Андрей Протасов: Делать домашнюю работу. Строить личную сеть контактов среди людей "на земле" - управляющих и брокеров по аренде и продаже, и использовать информацию от них при принятии решений. Именно поэтому недвижимость называют "people business".
15:45
CRE.ru: Как бы вы охарактеризовали настроения инвесторов сейчас?
15:53
Андрей Протасов: Если у инвестора есть деньги, то как правила он в хорошем настроении ;) Такие инвесторы, как правило, не спешат. Проявляют интерес, следят за развитием рынка. Иногда наблюдаю разочарование, что вариантов много, а купить нечего ;)
15:48
Наталья: Какой город в России вы бы назвали лучшим для инвестирования?
15:54
Андрей Протасов: Лучший город для инвестора это тот город, который он хорошо знает. Однако, особенностью нашей страны является крайне высокая концентрация активности в Москве. Я уверен, что и в маленьких городах есть интересные инвестиционные возможности, они просто тоже маленькие.
15:54
CRE.ru: В каком соотношении рекомендуете распределять капитал для инвестиций?
15:55
Андрей Протасов: На этот вопрос нет общего ответа. Все зависит от требуемой доходности и объема капитала.
14:59
CRE.ru: Уважаемые читатели! Андрей Протасов начинает Live интервью. Пожалуйста, задавайте ваши вопросы.
15:01
Андрей Протасов: Всем добрый день!
15:55
Василиса: Андрей, а если бы вы рассматривали лично для себя инвестиции в зарубежную недвижимость, какую страну бы выбрали и почему?)
15:58
Андрей Протасов: Василиса, я уже не раз задумывался об этом, но так и не пришел как определенному выводу ;) Для меня как для профессионала инвестиционного рынка трудно принимать решения о рынках, которых я не знаю...
15:57
CRE.ru: Андрей, спасибо за уделенное нашей аудитории и нам время! Было интересно и полезно.) Успехов вам и вашей команде в бизнесе!
16:00
Андрей Протасов: CRE, спасибо вам за организацию мероприятия - очень удобный формат! Дорогие участники, спасибо вам за интересные вопросы! С уважением, Андрей.
02.08.2016
Вячеслав Холопов

Партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Россия & СНГ
15:00
CRE.ru: Уважаемые посетители! Вячеслав Холопов, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Россия & СНГ, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы!
15:08
Вячеслав Холопов: Всем добрый день!
15:01
Игорь Егоров: Добрый день, Вячеслав. Как за последние два года изменился подход девелоперов и собственников складской недвижимости класса А к техническому оснащению складов, включая автоматику и системы водоснабжения, вентиляции, кондиционирования, отопления?
15:08
Вячеслав Холопов: Существенных изменений не видно, как всегда, приходится балансировать между ценой и качеством, искать оптимальные варианты. Для склада подешевле могут предложить китайские решения, для более дорогих - все так же поставляют запорную арматуру, автоматы, системы пожаротушения от ведущих европейских производителей. Так как необходимо добиться снижения стоимости эксплуатации, конечно же, качеством девелоперы не жертвуют, особенно в складах класса А и А+…
15:01
Анна: Вячеслав, скажите, пожалуйста, как вы оцениваете перспективы технопарков в Москве? Не станут ли новые точки концентрации рабочей силы инфраструктурным коллапсом?
15:13
Вячеслав Холопов: Сначала напомню, что технопарк - это научно-технологический комплекс, включающий в себя фундаментальные научные исследования и опытное производство. То есть прежде всего такого рода проекты нацелены на исследовательскую работу, что далеко не всегда подразумевает большое количество рабочей силы или увеличение транспортных потоков.

Подобного рода проекты имеют смысл в связке в ведущими университетами и исследовательскими институтами - для Москвы это как раз один из наилучших способов создания добавочной стоимости, именно здесь, где много высокообразованных профессионалов. У нас уже и так реализуется около десятка таких проектов (в том числе Москва, Слава, Визбас и тд).
К сожалению, в большом числе этих технопарков я не вижу смысла: зачастую непрозрачные, для меня они в ряде случаев похожи на субсидируемые городом офисные центры «для своих», а не инкубаторы новых идей. Именно поэтому плотная работа с университетами могла бы помочь в оценке перспективности проектов - и дать жизнь новым продуктам. Еще раз - сами по себе они не нужны, нужны в параллели с ВУЗ, бизнес-ангелами и бизнесменами, готовыми создавать новые продукты, заниматься венчурными проектами.
Кажется, с этой частью вопроса все :)

Так как наш город на сегодня растет и ширится, куда больше меня волнует массовое строительство жилья эконом-класса и рост плотности населения (как в городе, так и в области); вместе с сужением дорог в центре города и перегрузкой метро, именно количество живущих в городе окажет большее влияние на транспортную инфраструктуру. А технопарки, которые сейчас зачастую становятся обязательной частью новых жилых проектов - сами по себе не взлетят и на инфраструктуру города серьезно не повлияют. По крайней мере, в ближайшие года 3...
15:10
РАФАИЛ: ВЯЧЕСЛАВ, А ПРАВДА ЧТО ВЫ УМУДРЯЕТЕСЬ БЫТЬ ОДНОВРЕМЕННО В ДВУХ МЕСТАХ В РАЗНЫХ КОНЦАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В ОДНО И ТОЖЕ ВРЕМЯ! КАК ВАМ ЭТО УДАЕТСЯ? :)
15:14
Вячеслав Холопов: Хм, похоже, за мной следят… :)

Здесь все просто. У меня есть сын и родной брат - издалека мы немного похожи, поэтому я их иногда отправляю вместо себя выступать на конференциях или показывать складские площадки. Так что делегирование - это наше все! :)
15:11
Максим: Вячеслав, если ли сегодня перспективы у новых индустриальных парков в регионах, в частности, если иметь в виду Саратов? Или спрос не успевает за предложением? От кого должна исходить инициатива по его формированию: от областного правительства, федерального или владельцев земли для его успешного заполнения? Влияет ли сильно статус ОЭЗ на привлекательность парка для инвесторов? Какой оптимальный размер?
15:21
Вячеслав Холопов: Так, про ИП надо статистику поднять. Тут коротко не отвечу.
Из данных Ассоциации индустриальных парков видно, что на сегодня в 46 регионах России уже создано 92 функционирующих индустриальных парка в России, еще 54 находятся в процессе создания. Перспективы в Саратовской области есть, так как пока в регионе планировалось создание только одного парка (ИП Лидер, браунфилд). С другой стороны, спрос на производственные площадки не слишком велик; большой парк - больше 50 га - на этом этапе реализовывать не имеет смысла, и при этом я рекомендовал бы ориентироваться на небольших резидентов (будет интерес - можем помочь с составлением бизнес-плана проекта).
Запрос на формирование может идти и от региональных властей, и от бизнеса. Но на успешное заполнение это не влияет - компании, выбирающие тот или иной для строительства производства регион, смотрят на ресурсную базу, точки сбыта, рабочую силу и тд, а какой это парк - правительственный или частный - смотрят в последнюю очередь (а зачастую вообще покупают землю напрямую, вне парка, не обращая внимания на возможные льготы в проекте).
Лишь некоторые особые экономические зоны промышленного типа стали успешными, я бы отметил ОЭЗ Липецк, Алабугу и Тольятти, развивается ОЭЗ «Ступино Квадрат» в МО. О привлекательности такого статуса спорить поздно: недавно - месяц назад - вышло поручение прекратить открытие новых зон в России, так что тут вы немного опоздали.
А в целом по Саратову - у нас недавно был запрос на площадку под логистику, так что спрос на промплощадки невысокий, но есть. Ваши ИП должны будут заниматься локальным спросом, как мне кажется, малый и средний бизнес.
15:15
Дмитрий: Добрый день! Какая тенденция спроса на складскую и индустриальную недвижимость в ближайших с Московской областью регионах?
15:24
Вячеслав Холопов: На складскую - тенденция централизации налицо, так как ключевой в России логистический регион оттягивает на себя спрос. Склад успешно покрывает дистанцию, которую за день может преодолеть фура, то есть порядка 600-800 км; для размещения в ближайших с МО регионах нужны определенные причины - близость потребителя, например, поставки "точно в срок" на автомобильный завод... Так что я в ближайшие полтора-два года не думаю, что мы увидим увеличение спроса на эти регионы.
15:16
Ольга: Есть ли сегодня спрос на индустриальные проекты со стороны малого и среднего бизнеса?
15:26
Вячеслав Холопов: Да, но не всегда его можно удовлетворить, особенно для малого бизнеса... промышленное здание в аренду на три года никто строить не будет, нужны долгосрочные контракты. Поэтому как правило мы можем помочь только компаниям определенного размера - и со вполне понятной репутацией.
15:16
CRE.ru: Что происходит с финансированием в сегменте складов, почему уменьшился объем покупок складской недвижимости конечными потребителями?
15:27
Вячеслав Холопов: Так денег особо ни у кого нет (банки готовы давать - но это еще и дорого)... Да и планировать на длительный срок очень сложно, поэтому инвестиции в склад можно ожидать только от компаний, которые понимают, что они в бизнесе надолго и серьезно - то есть от лидеров своих сегментов.
А так цены на склады сейчас очень привлекательные!
15:16
Вячеслав: Что, на ваш взгляд, ждет складской рынок в ближайшие полтора-два года?
15:33
Вячеслав Холопов: Ох, сейчас время для прогнозов такое нехорошее... :)
Общаюсь с иностранными компаниями, уже присутствующими в России - говорят об увеличении бюджетов на 2017 год, хотят расширять свой бизнес. С другой стороны, статистика показывает, что ВВП продолжает падать, а по людям также видно, что денег больше у населения не становится и обороты торговые не растут. Поэтому склады похоже будут нужны все равно только лидирующим в своих сегментах компаниям для расширения - ну и стабильным компаниям для оптимизации бизнеса.
Скорее всего, рынок будет достаточно "плоским", с высокой конкуренцией среди девелоперов, низким объемом строительства по сравнению с прошлыми периодами (склады будут строиться, но преимущественно под ключ).
Просто не будет, но сегмент узкий и растущий всего около 12 лет - переживем :)
15:27
CRE.ru: Вячеслав, расскажите, пожалуйста, о последствиях импортозамещения на рынке производственной недвижимости России.
15:29
Вячеслав Холопов: Мне кажется, что основным последствием импортозамещения можно считать большое количество публикаций в прессе об импортозамещении... К сожалению, пока все.
15:29
Антон Алябьев, директор отдела складской и промышленной недвижимости CBRE: Вячеслав, где вы видите продолжение своей карьеры после Knight Frank?
Вы уже смогли попробовать себя в складском и офисном сегментах.
15:38
Вячеслав Холопов: Антон, я польщен, что вы всей командой за меня волнуетесь! Я могу побыть коммерческим директором, если позовете порулить :)

Мне кажется, традиционный путь из консалтинга для большинства - в девелопмент, но я еще не готов отказаться от "орлиного зрения" консультанта, да и без нашего боевого коллектива никак; давай года через два сверим часы :)
15:29
Александр: Сейчас Правительство Москвы возвращает ранее похищенные у жителей помещения общедолевого имущества, расположенные в многоквартирных жилых домах. Каковы на ваш взгляд перспективы общедолевого недвижимого имущества на рынке недвижимости?
15:41
Вячеслав Холопов: Того, что можно назвать качественной складской недвижимости, в многоквартирных домах не бывает... и с моей точки зрения, у них нет перспектив (и, наверное, не должно быть): складское помещение в жилом доме - это неэффективное решение, да и не всегда безопасное.
При этом мне кажется, что общедолевое недвижимое имущество на рынке недвижимости существует и будет успешно существовать, просто в в разных сегментах будет по-разному себя чувствовать.
15:34
Олег: Вячеслав, как вы считаете - сейчас выгоднее арендовать склады или покупать?
16:15
Вячеслав Холопов: Олег, непростой вопрос - в ряде случаев сейчас можно дешево арендовать склад на несколько лет (например, на три года), если непонятны перспективы развития бизнеса за этим горизонтом.
В то же время сейчас наилучшие цены для покупки качественных складов, думаю, мы такого уже не увидим на рынке. За 35-40 тыс руб за м2 в МО можно найти очень хорошие предложения.

Поэтому все зависит от бизнеса, его прогнозируемости - и наличия свободных средств, которые можно "вынуть" для инвестиций в недвижимость.
15:40
Петр: Какой должна быть арендная ставка в складских помещениях, чтобы бизнес опять стал выгоден?
15:45
Вячеслав Холопов: Имеется в виду девелоперский складской бизнес по сдаче в аренду?
Стоимость складской "коробки" с внутренней инженерией сегодня около 30 тыс рублей, а с землей и коммуникациями - от 35 тыс руб. В наших условиях окупаемость должна быть лет 7-9, чтобы у девелопера не было желания положить все деньги на счет в банк и не зарабатывать там; около 3800-4000 руб за м2 в год - это минимальная чистая ставка на первый год аренды при текущей себестоимости строительства... Вроде так.
15:41
Вальдемар Вайсс, глава Мунитор Группе: Какова структура поиска клиентов в новых реалиях? Как вы сейчас ищете иностранных клиентов (после санкций), какие инструменты предлагаете российским покупателям, чтобы заполнить арендаторами индустриальные парки?
15:49
Вячеслав Холопов: Был бы простой рецепт... эх!

Если говорить про производственные компании, то с ними всегда было непросто: для индустриальных клиентов необходимо найти максимально дешевые, инфраструктурно обеспеченные решения, рядом с ресурсами (трудовыми, природными и тд) или с точкой потребления продукции. Основной "приманкой" на сегодня являются экономически выгодные предложения - дешево, значит, клиента можно будет найти.
А с иностранными компаниями все просто - пока что расширяют свой бизнес только уже присутствующие в стране корпорации, с ними и работаем.

При этом с моей точки зрения российский бизнес будет более активным в ближайшие полтора года, чем иностранные коллеги - ну, конечно, если вдруг сейчас санкции не отменят.
15:46
Елена: Вячеслав!

Как вы любите отдыхать? ну и ваш девиз по жизни))
15:53
Вячеслав Холопов: Отдыхать? Лучше всего в движении, чтобы не на одном месте. Горные лыжи очень нравятся, пожалуй, любимый спорт :)
Все говорят, что любят путешествия - ну вот и я не исключение, четыре поездки до января следующего года включительно уже запланированы...
А иногда, после встреч-переговоров, могу пару часов мучить монстров на playstation, чтобы очистить мозг.


Девизы не писал себе никогда, но если сформулировать... "Делай то, что нравится, и не иди против себя" - пойдет? :)
15:52
М.: Вячеслав, приветствую!

расскажите, как получается руководить командой? ведь ваш сегмент недвижимости крайне специфический, ребята все очень разные, найти подход к каждому очень трудно.

Спасибо за ответ!
16:01
Вячеслав Холопов: Ну вот я вам напишу, а они прочитают, и что тогда делать? :)

Сегмент крайне особый, это верно - и привлекает он особых людей, что очень хорошо видно, когда на проводимых девелоперами мероприятиях для консультантов встречаемся с коллегами по цеху. Я ни в одном другом направлении не видел таких позитивных, заряженных на результат, активных людей.

Ну а что касается нашей команды - у нас новичком считаются те, кто работают с нами по три года уже, а три четверти индастриал команды работают в Knight Frank более 9 лет... С ними непросто, но и очень здорово; это шальная, громкая, юморная и кусачая команда, где каждый - личность (и совершенно непохожий на остальных). Как-то получается, договариваемся, ссоримся-миримся, вместе отдыхаем и разъезжаем по командировкам, играем в пинг-понг и футбол... какой-то концепции нет, мы просто вместе живем в офисе :)
Я вообще из-за них работаю в Knight Frank :)
15:58
Юлия: Состоится ли в этом году ваша Складская конференция? Когда она будет и где?
16:03
Вячеслав Холопов: Обязательно состоится, ждем гостей 15 сентября (уже традиционно) в Лотте Плаза!
16:01
Фанзиль: Добрый день, Вячеслав. Хотел узнать Вашу оценку текущего состояния рынка складской недвижимости - мы достигли "дна"? ожидается ли снижение ставок аренды в ближайшее время?
16:05
Вячеслав Холопов: Фанзиль, текущие ставки аренды уже делают строительство новых складов невыгодным делом. Поэтому мне кажется, что да, мы уже на "дне", и что девелоперы большего предложить рынку не смогут.

Единственное, что на нас может серьезно повлиять - это большая политика и макроэкономика; мы-то на дне, но если нам вдруг снизу постучат, вот тогда будет нехорошо...
16:01
Екатерина: Вячеслав, расскажите, пожалуйста, как за последние 10 лет изменилось участие местных органов власти в части содействия развитию индустриальных парков. На сколько активно сейчас себя ведут представители муниципальных и региональных органов власти. Можно провести сравнение между более развитым в этом плане Московким рынком и рынком регионов. Какие административные барьеры так и не удалось преодолеть и видите ли вы предпосылки для дальнейшего улучшения ситуации в целом. Спасибо!
16:27
Вячеслав Холопов: Эх, писал-писал, а ответ пропал :( Попробую еще раз!

Органы власти реагируют на раздражители: это или команда из центра (такая была несколько лет назад, и индустриальные парки начали создаваться массово - в том числе корпорациями развития), или местная инициатива и решение привлекать бизнес в регион (реже, но приятные примеры - это Татарстан, Калужская область, Ульяновская область, пожалуй, еще и Краснодарский край, ряд других регионов. Московский регион, кстати, не очень-то и был активен в этом плане, в МО большинство парков - это частные проекты и частные инвестиции, зачастую сделанные чуть ли не вопреки, а не с помощью власти).
Еще шесть лет назад поддержки не было практически никакой, сейчас ситуация изменилась - привлечение инвесторов стало к счастью заботить руководителей многих регионов.

Год назад благодаря Ассоциации Индустриальных Парков в России появился ГОСТ, описывающий, что такое ИП, а стимулирующие программы Минэкономразвития и Минпромторга позволяют получить ряд льгот и компенсаций, которые делают развитие проектов более интересными; Сбербанк предлагает льготные программы кредитования; ну а местные власти - обеспечивают налоговые льготы и помогают паркам привлекать новых резидентов в регион.

Местные органы власти стали гордиться своими индустриальными парками и при встречах с потенциальными инвесторами предлагают разместить производства в таких проектах, обещая поддержку со стороны администрации; для большого числа клиентов это важный фактор. Ну а большего наверное и не надо, главное, что бизнесу не мешают делать бизнес...

Что касается того, над чем нам еще предстоит работать - тут проблемы с получением разрешительной документации и подведением инженерной инфраструктуры, не всегда равнозначная конкуренция между частными индустриальными проектами и курируемыми региональными властями.

Уже во многом сильно лучше, но нужно создавать прозрачную бизнес-среду, прогнозируемые и стабильные правила работы для бизнеса - иначе долгосрочные инвестиции будет сложно приводить в Россию.
16:02
Юлия: Какая разница сейчас в ставках аренды на склады вблизи МКАД и на расстоянии свыше 30 км?
16:07
Вячеслав Холопов: Примерно 500-1000 рублей, я бы сказал. Но дистанция от города - лишь один из многих факторов для выбора помещений...
16:28
CRE.ru: Вячеслав, спасибо вам за интересное интервью, мы сегодня поставили своеобразный рекорд если не по количеству вопросов, то по минимальному участию редакции CRE.ru - аудитория была активна как никогда! Нашим читателям тоже выражаем благодарность!
16:33
Вячеслав Холопов: Всем большое спасибо, очень интересный формат интервью - удачи вам, отличная идея :)
И спасибо тем, кто задавал вопросы!
До встречи!
21.06.2016
Владимир Пинаев

Генеральный директор CBRE
15:01
Радостин Сергей Анатольевич: Распределительный центр (продукты питания)в Москве у МКАД (30000 кв.м), что лучше:
1) иметь в собственности или арендовать.
2) сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании.
3) оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору?
15:06
Владимир Пинаев: иметь в собственности или арендовать

Ответ на этот вопрос во многом зависит от конкретной стратегии, которой придерживается компания, поскольку каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Склад в собственности, безусловно, снижает риски управления логистической платформой бизнеса, особенно это важно для крупной продуктовой сети, в которой нельзя допускать срыва сроков поставок. Кроме того, в условиях текущего уровня цен, приобретение склада в собственность позволяет достичь существенной экономии на арендной ставке (особенно, если в качестве альтернативы рассматривать «старые» договоры аренды, заключенные в 2010-2013 гг. по $140 кв. м). С другой стороны, собственность требует отвлечения средств бизнеса, а заемное финансирование для многих компаний в текущий момент дорого и/или имеет ограничения. Поэтому для ответа на данный вопрос необходимо рассчитать стоимость каждого из альтернативных способов владения.

сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании

С позиции собственника крупного распределительного центра, стратегия которого нацелена на долгосрочное владение недвижимостью, среди возможных операторов объекта стоит отдавать предпочтение тому, кто будет обеспечивать стабильный финансовый поток, т.е. надежной компании с хорошей репутацией и масштабным бизнесом, платежеспособность которой является безусловной. В этой связи конкретный профиль арендатора, является он сетевым ритейлером или 3pl оператором, имеет меньшую значимость.

оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору

Складской рынок сегодня демонстрирует высокую степень конкуренции, и в борьбе за клиента (арендатора) собственники зданий готовы идти на уступки и в качестве дополнительных преимуществ своего объекта готовы взять на себя дооборудование склада, в том числе установка дополнительного холодильного оборудования, стеллажей. Если речь идет о низкотемпературном складе (-20), то в этом случае температурный режим обуславливает определенные особенности строительства, соответственно эти затраты закладываются в арендную ставку.
15:02
Надежда: Возможно ли развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 ?
15:08
Владимир Пинаев: Развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 тыс. кв. м возможно, а зачастую необходимо. Это в первую очередь касается торгового сегмента, так как во многих небольших городах не хватает качественного ритейла. При этом очевидно, что в таких городах строить супер-региональные центры нет никакого смысла – нужно отдавать предпочтение центрам среднего размера (до 50 тыс. кв. м). Иногда одного такого или двух поменьше центров будет достаточно для всего города, но зато эти моллы могут стать центром притяжения для населения города, где будут проводиться городские праздники и разного рода развлекательные мероприятия. Офисы и склады в таких маленьких городах востребованы будут в меньшей степени, поэтому если и планировать такие площади, то только при наличии гарантированного спроса.
15:07
Анна: Ведя различные проекты, в том числе fit-out, рассказываете ли вы вашим клиентам о "скрытых" комиссиях архитекторам и генподрядных процентах, которые заметно увеличивают цену на все материалы и оборудование, используемое при отделке офисов?
Какаю оценку вы даете плотно укоренявшейся в нашем бизнесе коррупции? Как советуете вести себя клиентам? И как вести себя добросовестным поставщикам?
15:10
Владимир Пинаев: Главное правило, которым мы руководствуемся на любом проекте – это создание конкурентной среды для всех участников, в том числе подрядчиков и архитекторов.
Можно сколько угодно говорить про скрытые риски удорожания, но единственным верным решением данной проблемы было и остается открытость при проведении любых закупок и возможность достойным исполнителям предоставить свои предложения на оказание тех или иных услуг. Конкуренция творит чудеса.
Негативно отношусь к любым формам проявления коррупции. Считаю, что коррупция является главной угрозой экономики и общества. Клиентам и поставщикам советую сохранять доброе имя.
15:07
Руфад: Здравствуйте, Владимир.
Я благодарю Вас за интервью и возможность открытого диалога с Вами.
Мои вопросы достаточно просты:
1) Какие перспективы Вы планируете осуществить в ближайшем будущем?
2) Есть ли новые решения по реализации установленного бизнес проекта?
3) Какие Ваши идеи по рассмотрению инноваций в Вашем бизнесе (усовершенствование классических форм и методов, новаторство и технологии влияния на развитие новых структур и другие)?

Я желаю Вам гармоничного развития бизнеса и успешной реализации всех поставленных задач.

С уважением, Руфад.
15:13
Владимир Пинаев: Отвечу по порядку:
1) Мы, как компания, всегда ставим себе высокие задачи и стремимся их достигать. В ближайшем будущем мы будем искать новые линии бизнеса и наращивать объемы существующих.
2) Бизнес сильно изменился, и любой новый проект требует персонифицированного подхода к его реализации. Какого-то универсального решения не существует.
3) Инновации в нашем бизнесе во всем – от геоинформационных систем и способов предоставления информации клиентам, до методик отслеживания поведения покупателей в торговых центрах. Как глобальная компания мы стараемся идти в ногу со временем и не отставать от своих иностранных коллег. Некоторые инновационные идеи мы перенимаем от наших коллег на других рынках.
15:10
Руфад: Владимир у меня к Вам еще 2 вопроса:
Пожалуйста, расскажите о самых сложных моментах в Вашей карьере.
И как Вы выходите из кризисной ситуации, - когда бизнес надоел и сильно наскучил?
15:24
Владимир Пинаев: Самые сложные моменты заключались в переоценке и нахождении новых точек/ возможностей роста. Окончание моей 15 летней карьеры в JLL в 2009 году связано с завершением фазы существенного роста бизнеса. Пять последующих лет в девелопменте и работы над собственными проектами – период роста и развития новых компетенций как инвестора и предпринимателя. Мой приход в CBRE в 2014 связан с возможностью реализовать стратегию существенного роста и достижения лидерской позиции компании на рынке… В движении – сила!

Любой кризис – это возможность переосмысления пройденного пути. Я всегда говорил, и буду повторять – лучше быть профессионалом до мозга костей в своей индустрии, чем знать все «по верхам». Поэтому когда наступает кризис, надо искать новые интересные проекты для себя и команды, не впадать в депрессию, а бежать вперед с еще большей скоростью.
15:01
CRE.ru: Уважаемые посетители! Владимир Пинаев, Генеральный директор CBRE, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы!
15:06
Владимир Пинаев: Здравствуйте!
15:15
Юлия: Владимир, расскажите, что сейчас происходит с инвестициями на рынке коммерческой недвижимости - какие ее секторы наиболее востребованы у инвесторов?
15:34
Владимир Пинаев: Большой интерес у инвесторов к вложениям во все основные секторы – офисы, торговая и складская недвижимость, объекты, обеспечивающие текущую доходность, то есть сданные в аренду. Интерес инвесторов в целом к объектам, имеющим максимальный дисконт. На рынке пока незначительное количество сделок, в частности из-за того, что ожидания по стоимости продавцов и покупателей существенно расходятся. Надеемся, что в ближайшие 6 месяцев это расхождение минимизируется и мы увидим большее количество покупок.
15:15
IGOR: 1. Каких брэндов или концепций не хватает на рынке?
2. Какие трэнды ожидаете на 3-5 лет?
15:37
Владимир Пинаев: Сейчас потребительское поведение изменилось – многие стараются экономить. При этом выбор масс-маркет товаров и среднего ценового сегмента не увеличился, поэтому новые бренды данных категорий будут востребованы, на мой взгляд.
В концепциях торговых центров сейчас важны общественные пространства и эмоциональная составляющая. Наличие досуговых компонентов – культурно-образовательных центров, театральных и художественных школ способно привлечь посетителей. Большую популярность набирают новые форматы общественного питания: аутентичные кафе, национальные продуктовые магазины и фермерские рынки и кафе при них, антикафе.
15:26
Ольга: Не секрет, что кризис очень болезненно ударил практически по всем секторам недвижимости. Вы наверняка уже сравнивали ситуацию в первом и втором кварталах - есть ли какие-то перемены к лучшему?
15:45
Владимир Пинаев: На фоне роста цен на нефть укрепился рубль, что позволило многим экспертам пересмотреть прогноз роста ВВП на ближайшие два года. Позитивным является фактор стабилизации в целом на рынке недвижимости. В ритейле, например, происходит замедление падения темпов розничного товарооборота. В офисах и складах ставки аренды стабилизировались. Объемы ввода в этом году снижаются, что тоже окажет оздоравливающий эффект на рынок – вакансия во всех сегментах стабильна, и уже в следующем году мы можем увидеть ее снижение.
15:38
CRE.ru: Какие страны сегодня наиболее перспективны в плане инвестиций в коммерческую недвижимость?
15:53
Владимир Пинаев: Основная проблема для инвесторов сейчас – это снизившаяся доходность на ключевых европейских рынках. С этой точки зрения рынки Центральной и Восточной Европы являются более перспективными. Для инвесторов, которые правильно оценивают рынки, Россия, находясь на «дне», сейчас предлагает хорошие возможности и является перспективным рынком для инвестиций, который привлекает инвесторов потенциалом восстановления стоимостей активов после произошедшей коррекции.
15:38
Петр: Владимир, как вы считаете, ждать ли нам перехода ставок аренды в долларовую зону и если да, то когда примерно это произойдет?
16:01
Владимир Пинаев: Существуют определенные предпосылки для возврата ставок аренды в долларовую зону. Во-первых, стоимость финансирования в валюте дает девелоперам более выгодные условия по сравнению с рублевыми кредитами. Во-вторых, ожиданиями по динамике валютного курса. Сейчас многие эксперты ожидают стабилизацию или даже укрепление курса рубля как в среднесрочной (1-2 года), так и в долгосрочной перспективе. В-третьих, индексация арендной платы, которая, как правило, привязана к потребительской инфляции валюты договора аренды. Рублевая инфляция исторически всегда была выше инфляции США и, вряд ли, в ближайшем будущем может оказаться ниже. Принимая во внимания эти факторы, более выгодной в среднесрочной перспективе может оказаться долларовая ставка.
15:49
Полина: Добрый день! Считаете ли Вы своими конкурентами небольшие российские консалтинговые компании? Уровень цен компаний Вашего уровня снизился в последние пару лет. Является ли это для Вас преградой в развитии?
16:06
Владимир Пинаев: Небольшие консалтинговые компании являются конкурентами в отдельных направлениях бизнеса, но не могут конкурировать в полном спектре и качестве предоставляемых услуг. Снижение вознаграждения в целом отражает низкий спрос на услуги и высокое предложение, дисбаланс вознаграждения и добавленной стоимости консалтинговых услуг должен уйти с восстановлением рынка.
15:57
Александр: Добрый день, Владимир!
Как Вам кажется, нужны ли на российском рынке иностранные специалисты или рынок уже на столько развит, что отпала необходимость в "экспатах"? И если все еще нужны, то на какие позиции, по-вашему мнению?
Спасибо заранее за ответ (и модераторам за возможность задать вопрос(
16:13
Владимир Пинаев: Считаю, что в любой точке развития рынку крайне важна перспектива международного опыта и контактов, в целом специалисты, получившие западный и российский опыт, по-прежнему крайне востребованы и ограничены в наличии. В подавляющем большинстве – это российские специалисты, но у нас также работают экспаты. Критерий – качество сотрудника, нежели его национальная принадлежность.
15:57
Пресс-служба Colliers от имени Николая Казанского, управляющего партнера Colliers International в России: Компания CBRE последовала за Colliers и арендовала офис в "Москва-Сити". Как вы можете оценить Сити с точки зрения комфорта почти через год своего пребывания здесь?
16:18
Владимир Пинаев: В Сити нам очень комфортно, как по качеству здания, в котором мы находимся, так и по инфраструктуре. Прошу пресс службу Коллиерс передать Николаю мою благодарность за добрососедскую заботу!?
16:19
CRE.ru: Владимир, очень приятно, что мы успели за столь короткий отрезок времени обсудить так много интересных вопросов!) Спасибо вам от лица редакции и читателей!
03:00
Владимир Пинаев:
25.04.2016
Вальдемар Вайсс

Глава российского филиала Мунитор Групп Россия
14:57
Сергей: Снизится ли посещаемость в торговых центрах, если вход будет платный?
15:00
Вальдемар Вайсс: Более разумным будет сделать платным выход, тогда посещаемость будет не падающей, или вход рубль выход два ? я думаю что действия в стиле Райнейр с их обещанием ввести платные туалеты, вряд ли является стимулятором роста посещений.
14:58
Алла: Вальдемар, здравствуйте, я представляю проектную организацию "ГЕНПРОЕКТ". Скажите, с каким трудностями сталкиваются ритейлеры при заказе на проектирование новых объектов, при согласованиях и прохождении экспертиз? Как вы для себя решаете эти вопросы?

Спасибо, Алла Сергеева.
15:05
Вальдемар Вайсс: Добрый день, я к сожалению не могу ответить подробно на Ваш вопрос, который видимо связан скорее с фазой девелопмента, проектированием и строительством. Знаю, что в зависимости от региона набор этих трудностей не однороден, как и инструменты для их решения. Это всегда активное взаимодействие с властями, ранее, когда я управлял проектами на стадии девелопмента и строительства мы создавали рабочие группы и активно взаимодействовали как с властями, так и с местными проектировщиками, у которых и тропинки уже натоптаны и отношения на местности выстроены. Сейчас я занимаюсь больше управлением и мы получаем объекты в управление позже, когда, как правило данные задачи уже решены.
15:01
Владимир: Господин Вайсс,
в период, когда в экономике преобладает кризисные явления, много внимания уделяются так называемым "Distressed assets". Консультанты готовят специальные презентации, рассказывающие о том, как они превратят умирающий актив в процветающий. Однако на мой взгляд превратить падающие доходы населения в растущие и повысить аппетит к расходам невозможно, а следовательно собственник должен быть весьма скуп. Хотел бы узнать Ваше мнение о том, какими критериями Вы пользуетесь для того, чтобы определить возможности повышения доходности попавших в беду активов и какими аргументы используете в разговоре с собственником. Даете ли прогнозы улучшения ситуации в цифрах и становятся ли эти прогнозы Вашими обязательствами ?
15:11
Вальдемар Вайсс: Я бы не стал привязывать скупость собственника напрямую к доходам и расходам населения я бы не стал, скупость не уменьшается, но в случае резкого ухудшения ситуации на объекте возникает зачастую паника и страх, которые многие принимают за нашедшее просветление и конструктивизм. С этого момента с собственником можно общаться, он созрел, но нужно помнить, что обычно он нетерпелив и тревожен, его вынудили потратиться внешние обстоятельства, а не разум ( это в основном ), он дошёл до этого только находясь сам в состоянии аффекта от заявлений СМИ и давления на него арендаторов, а то и массового ухода их с объекта. У меня никогда нет аргумента типа: Стойте так, мы всё устроим, дайте нам, мы всё разрулим и будет счастье. В основном, мы говорим, что на первом этапе постараемся зафиксировать ситуацию, и исходя из конкретного случая, а так же от местоположения объекта, конкурентной среды набора арендаторов и целевой аудитории в зоне охвата, анализируем и часто сообщаем, сколько он ещё потеряет пока мы будем раскручивать маховик различных действий, процессов, и мероприятий которые должны плодотворно повлиять на ситуацию и привести его объект к устойчивости. Мы прогнозируем конечно улучшение ситуации по основным показателям и фиксируем их обуславливая с другой стороны, в том числе и то что должен делать или не делать собственник. Мы привязываем к этим результатам переменную часть нашего вознаграждения так как она зачастую составляет до 30% постоянной части, то для нас это сверхмотивирующее обязательство. Как показывает практика, нам легче добиться нашего прогноза, если собственник не вмешивается в процессы управления и не возражаю очевидному: Не имеет смысла нанимать толковых людей, а затем указывать, что им делать. Мы нанимаем толковых людей, чтобы они говорили, что делать нам. Стив Джобс
15:06
Радостин Сергей: Как (в процентном соотношении) лучше заполнять районный ТЦ (супермаркет, продажа услуг, товары народного потребления)сейчас?
15:18
Вальдемар Вайсс: Боюсь, что мой ответ покажется Вам уходом от него, но заполнение соотношение всегда зависит от конкурентной среды и конкретного местоположения Вашего ТЦ, его размера, а так же от района вернее его социального состава. С одной стороны Вы должны получить ожидаемую доходность, с другой стороны покупатели должны зачем то приходить к Вам ежедневно, так что набив ТЦ высокодоходными золото-мобильными точками продаж Вы получите краткосрочную прибыль и неустойчивость объекта, это будет напоминать проблемы ритейла Старгорода, из бессмертного произведения Ильфа и Петрова, наличие парикмахерский и похоронных бюро создавало нездоровую конкуренцию в данных сегментах рынка и как следствие однобокий рынок услуг и нездоровая охота за потребителем. Наличие якорей создаёт поток, но не денежный, а посетителей. Поиск золотой середины и устойчивого равновесия с учётом местных реалий это Ваша основная задача.
15:03
Екатерина: Вальдемар, добрый день!Как Вы считаете есть ли жизнь в регионах, в том смысле есть ли экономический смысл строить торговые центры за Уралом?
15:23
Вальдемар Вайсс: За МКАДом тоже есть жизнь, вопрос доходности на капитал. Необходимо тщательно рассчитать объём и функционал объекта, цена ошибки высока, и в высоко конкурентной среде в Москве и крупных городах, цена ошибки, а соответственно и цена потерь от ошибок значительно выше, чем в городах, где нет профессиональных объектов недвижимости. Вы можете в любом случае занять центральную полянку и собирать свой урожай несколько лет не имея прямых конкурентов, при правильно выбранном месте расположения объекта это преимущество долгое время будет отпугивать потенциальных инвесторов-коллег.
15:17
Ольга: Какие российские регионы, на ваш взгляд, сегодня наиболее перспективны для открытия там новых торговых центров, а где не стоит рискованно вкладываться в новые проекты?
15:43
Вальдемар Вайсс: Этот вопрос немного пересекается с предыдущим, необходимо рассматривать в первую очередь города или районы и части мегаполисов в которых нет профессиональных торговых объектов, либо есть, но устаревшие, не отвечающие запросам сегодняшнего потребителя, и ориентироваться следует, конечно, прежде всего на доходы населения, на кошельки потенциальных покупателей, это один из важнейших показателей, как сделать из посетителей покупателей, на это есть масса инструментов, но задача наполнения кошельков граждан в местах где Вы задумали инвестировать – это не миссия не краткосрочных периодов. Ориентируемся прежде всего на доходы населения, и внимательно изучаем конкурентную среду.
15:25
Игорь: Можете ли вы привести примеры на редкость удачной реконструкции какого-либо торгового центра?
15:32
Вальдемар Вайсс: Проекты удачной реконструкции в России мне неизвестны, проекты же реконцепций, это применение менее глубоких мероприятий, не связанных с изменением конструктива здания - это универмаг Башкирия в Уфе. Очень богатый опыт в реконструкции у компаний ECE в Германии и Sonae Sierra они действительно полностью видоизменяют объекты меняя их и внешний вид и внутреннее содержание.
15:25
Петр: Вальдемар, вот к примеру есть торговый центр, и в нем начинает падать посещаемость (ну понятно, что кризис, и доходы у населения не растут, а скорее наоборот). Какие экстренные и не слишком затратные меры нужно в первую очередь предпринять, чтобы хоть как-то приостановить этот процесс?
15:36
Вальдемар Вайсс: Активно общаться с арендаторами, пытаться остановить их исход с объекта, разработать программу борьбы за посещаемость объекта и претворять её в жизнь. И постоянно вести диалог с арендаторами, в этом успех, Вы должны научиться слышать тех, кто приносит Вам деньги. В серьезных делах следует заботиться не столько о том, чтобы создавать благоприятные возможности, сколько о том, чтобы их не упускать.
Ф. Ларошфуко
15:37
Елена: Существует множество мер, повышающих эффективность торговых центров. А какие из них наиболее эффективны и от чего это зависит?
15:45
Вальдемар Вайсс: В зависимости от местоположения объекта, его качества, состояния, в котором он находится, разработаны меры по спасению тонущих и воскрешению утонувших, (прежде всего это касается Ваших арендаторов) это раскручивание маховика комплексом разно векторных мероприятий. Это очень сложный процесс, когда Вы рядом мер, связанных с организацией управления на объекте, с обеспечением нормального функционирования и взаимодействия коммерции, маркетинга, рекламы, действий, связанных с ротацией арендаторов, увеличиваете посещаемость объекта, конверсию и оживляете его. Это всегда разный комплекс мер, который зависит от местоположения объекта и его состояния.
15:37
CRE.ru: Вальдемар, отличается ли управление региональными ТРЦ от управления московскими? О каких нюансах нужно знать?
15:54
Вальдемар Вайсс: Необходимо знать всё о регионе и соседних регионах, до молекулярного расклада: конкурентная среда, спрос и предложение во всех видах недвжимости, кадры, подрядчики, целевая аудитория, состояние кошельков граждан, власти, городские, региональные – зачастую успех может быть в том знаешь ли ты как зовут собаку жены мера. Естественно, саму работу торгово-развлекательного центра и направление его активности определяет агрессивность окружающей конкурентной среды. Все зависит от конкретного города. Ошибки тоже во всех городах свои, но основная – это экономия на персонале: устройство на работу родственников и знакомых отсюда работа не с профессионалами, а с лояльностью.

Получение высокого денежного потока в моменте, делает эффективность эфемерной, нанося вред устойчивости объекта. Правильный подбор арендаторов, удовлетворяющий спросу максимального количества граждан – это очень непростое упражнение, и не только в регионах. (Люди зачем-то должны приходить к вам. Извиняюсь за избитость мысли)

В целом, исключительно региональных ошибок я не вижу. Очень часто еще на стадии проектирования и создания концепции многие собственники в регионах пренебрегают обращением к профессионалам, пытаются делать всё, как я услышал от одного из олигархов, «по-хозяйски». Это, опять же, подразумевает привлечение тех, кого они знают, очень недорого и потом очень долго удивляются, почему их объекты не работают в момент, когда ситуация на рынке меняется и появляются более современные объекты. Это всем уже набило оскомину, не подумайте, что это какая-то реклама или самореклама – это констатация факта, что на самом деле получается, если собственники пытаются что-то делать очень дешево и дешевыми людьми. Уникальные объекты создаются только уникальными людьми.
15:56
Олег: Какие современные технологии применяются при проектировании и строительстве стадионов?
16:07
Вальдемар Вайсс: Я не смогу кратко ответить на данный вопрос, современные спортивные сооружения это высокотехнологичный объект, при строительстве и для успеха дальнейшей эксплуатации которого применяются последние разработки в области и противопожарной безопасности и ресурсосбережения и безопасности итд...
15:32
Александр: Перспективно ли открывать мини-ТРЦ в помещениях подвала многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности собственников помещений дома?
15:38
Вальдемар Вайсс: Мне трудно представить как это может называться ТРЦ, это скорее набор ритейла в интересах кондоминимума и окружающих его граждан.
15:44
сергей: Какие меры по контролю торгового оборота арендаторов, которые платят процент с оборота Вы применяете. Пожалуйста, весь процесс в деталях.
09:26
Вальдемар Вайсс: Мы делаем это так же как и все остальные: Предусматриваем этот процесс и описываем его в договорах, очень подробно, ещё при заключении оных. Подключаемся к кассам, если нам это позволяют сделать. Получаем Z отчёты от арендаторов, Проводим аудиторские проверки, замеряем трафик и постоянно занимаемся поиском альтернативных арендаторов. Описать подробнее процесс в рамках онлайн интервью, наверное не получится.
15:54
сергей: какие событийные проекты дали наибольший эффект по посещаемости?
16:00
Вальдемар Вайсс: Выступления звёзд, Розыгрыш больших призов-желательно растягивать на три – четыре упражнения, День подарка, на днях проведём День Игрушки, надеемся так же на успех.
16:08
CRE.ru: Вальдемар, большое спасибо за уделенное нам время и за столь обстоятельные ответы!
16:12
Вальдемар Вайсс: Спасибо большое за вопросы! Всем доброго дня и успеха!
Давно известно, что 20% людей делают 80% работы. Недавно выяснилось,
что 80% людей считают, что они входят в эти 20%
25.03.2016
Дэвид Дженкинс

Вице-президент по развитию бизнеса в России и странах СНГ компании Carlson Rezidor
11:58
Сергей: Добрый день, Дэвид. Вы строите отели, например в Москве,
а) на свободных площадках;
б) в реконструируемых зданиях;
в) сносите здание, строите новое?
12:04
Дэвид Дженкинс: Прежде всего, позвольте поприветствовать всех читателей cre.ru! Мне очень приятно отвечать сегодня на Ваши вопросы!

И отвечая на первый вопрос - у нас есть опыт работы со всеми тремя вариантами и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Строительство на свободных площадках дает некоторую свободу в проектировании и возведении здания, которое будет приносить максимальный возврат инвестиций. Однако такой подход требует больших временных затрат. Реконструкция подразумевает ограничения, связанные с существующим зданием, но отель может открыться быстрее и, теоретически, строительство может быть дешевле. Снос старого здания и строительство нового, как правило, самый последний вариант. Впрочем, если существующее здание невозможно конвертировать в качественный объект размещения, а расположение площадки – идеальное, то в таком случае, не остаётся выбора кроме как сносить здание и строить новое.
12:01
Руслан: Здравствуйте.
Какова примерная маржинальность проектов на запуск первых 3-5 лет?
Какие самые перспективные сегменты рынков Вы планируете осваивать?
12:05
Дэвид Дженкинс: Первые 3-5 лет операционной деятельности отеля - это период становления объекта, когда гостиница находит свою нишу на рынке, свою целевую аудиторию, особенно это важно, когда конкуренция высокая. Если отель является первым на рынке, то период становления может занять 2-3 года.

Отвечая на второй вопрос - компания Carlson Rezidor только что купила гостиничный бренд экономичного сегмента, Prizeotel, и этот сегмент является действительно перспективным для развития в России. Отели средней ценовой категории, в частности, бренд
Park Inn by Radisson, имеют огромный потенциал для развития как в Москве, так и в региональных городах, особенно, на Дальнем Востоке. В крупных городах мы видим возможности для развития нашего бренда премиум-класса Radisson Blu. Мы не развиваем такой бюджетный сегмент, как хостелы, однако, он является весьма перспективным для развития в Москве и Санкт-Петербурге.
12:04
Юлия: Насколько значимо и каково будущее развития внутреннего туризма в России?
12:06
Дэвид Дженкинс: Развитие внутреннего туризма имеет огромное значение! На примере отелей Radisson Blu и Park Inn by Radisson за последний год мы наблюдаем значительное увеличение количества русских туристов не только в столице Черноморского побережья, Сочи, но также в таких городах как Санкт-Петербург, Казань и Ярославль. Туристические богатства России – огромны! И очень приятно наблюдать, что все больше россиян хотят путешествовать по своей стране.
12:07
Татьяна: Каковы основные тенденции развития гостиничного рынка в России?
12:13
Дэвид Дженкинс: Мы видим значительные возможности для развития гостиничного рынка в Москве, в основном в сегменте средней ценовой категории и эконом-сегменте. Говоря в целом о России – один из основных регионов, где спрос на качественные отели в любом сегменте намного превышает предложение, - это Дальний Восток.
12:07
Мария: Какова сегодня стратегия развития бизнеса компании Carlson Rezidor?
12:14
Дэвид Дженкинс: Под брендами Carlson Rezidor в России на сегодня работает 34 отеля. Бренды Park Inn by Radisson и Radisson Blu имеют широкую представленность в стране. К слову Park Inn by Radisson является крупнейшим международным гостиничным брендом в России, а Radisson Blu занимает вторую позицию. Наша стратегия развития направлена на дальнейшем расширении присутствия в основных городах России, которые являются привлекательными для бизнес-туристов и путешественников. Вместе с тем, для нас, как глобальной компании, важно развитие талантливых сотрудников в наших отелях. А широкое присутствие в России позволяет растить и развивать таланты. К примеру, мы запустили отдельную программу для развития женщин-руководителей «Женщины-лидеры» («Women in Leadership»)
12:08
Екатерина: Каким Вы видите развитие франчайзинговых проектов и проектов на основе договоров на управление?
12:15
Дэвид Дженкинс: Первоначально мы рассматривали работу преимущественно на основе договоров на управление, однако, сегодня в России у нас есть целый ряд франчайзинговых объектов, которые мы открыли вместе с надежными партнерами. Развивая в дальнейшем присутствие в России, особенно на Востоке страны, мы готовы по-новому взглянуть на франчайзинг и открыты для диалога. Впрочем, как глобальный оператор, а не просто бренд, мы считаем, что владелец получит дополнительные преимущества, заключая договор на управление.
12:09
Евгения: Какова стратегия развития новых брендов в портфеле Carlson Rezidor, таких, как Radisson Red, Quorvus and Prizeotel?
12:18
Дэвид Дженкинс:
Начну с Radisson RED - нам интересно развивать этот бренд в России. Radisson RED – очень яркий, интересный, технологичный, он идеально подойдет для таких городов как Москва и Санкт-Петербург и может стать интересным предложением и для гостей, и для инвесторов. Это бренд класса «стиль для избранных» (Lifestyle Select), спроектированный и разработанный для того, чтобы уже сегодня познакомить гостей со стилем жизни и сервисом будущего. Мне импонирует, что Radisson Red делает особый акцент на современном дизайне и выполнен в эстетике модернистской эклектики. При этом, все — от входной галереи, бара и мини-маркета до гостевых зон и гостиничных номеров — будет спроектировано так, как это удобно гостю.

Что касается Quorvus Collection – это идеальный бренд для существующих 5-звездочных отелей, которые хотели бы стать частью крупнейшего международного гостиничного оператора России. Для отелей мы разработали несколько вариантов присоединения к Quorvus Collection.

Недавно приобретенный компанией Carlson Rezidor бренд эконом-сегмента Prizeotel – наше новое и действительно очень интересное предложение. Дальнейшее развитие бренда будет строиться органически, однако, если потенциальные инвесторы заинтересованы в развитии этой отельной цепочки здесь, в России, я, безусловно, готов к обсуждению.
12:19
Ксения Косенко: Здравствуйте, Дэвид!

Как Вы оцениваете потенциал российских архитектурных компаний для проектирования гостиничных объектов уровня управляемых компанией Carlson Rezidor?

Ксения Косенко
Архитектурное Бюро
АРБАТ
12:26
Дэвид Дженкинс: На данный момент, мы работаем и с местными, и с международными архитектурными компаниями.
12:05
CRE.ru: FIFA объявили на днях список отелей, рекомендованных для чемпионата мира 2018 года. Подскажите, пожалуйста, в каких городах представлены Ваши отели и каковы Ваши ожидания от чемпионата мира по футболу?
12:12
Дэвид Дженкинс: Под брендами Carlson Rezidor отели работают более чем в половине городов, которые будут принимать у себя матчи чемпионата мира - в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Калининграде, Казани, Волгограде Екатеринбурге.
В Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону и Саранске пока нет анонсированных объектов, но мы активно рассматриваем возможности для присутствия в этих городах.

Чемпион мира по футболу – это огромная возможность для России очередной раз заявить о себе на международной арене. Я уверен, что это событие станет огромным успехом для страны.

12:16
CRE.ru: Вы говорите, что Вам интересно развиваться на Востоке страны. А в каких конкретно регионах или городах?
12:25
Дэвид Дженкинс: Мы заинтересованы в развитии бизнеса в восточной части страны - в Сибири и на Дальнем Востоке. Например, Иркутск, Якутск, Владивосток, Хабаровск, Южно-Сахалинск, Камчатка – это одни из городов и регионов, в которых мы видим возможности развития отелей международных брендов. Сейчас наша самая восточная точка присутствия - Новокузнецк. Здесь мы управляем отелем Park Inn by Radisson.
12:25
CRE.ru: Каковы, на Ваш взгляд, главные ограничения развития внутреннего туризма в стране?
12:33
Дэвид Дженкинс: На данный момент, все еще недостаточно развита гостиничная инфраструктура и сопутствующая инфраструктура (рестораны, площадки для отдыха и т.д.) многих по-настоящему потрясающих туристических направлений, например, Алтай, Байкал, Карелия, Камчатка. Зачастую, это является ограничением в принятии решения для отдыхающих, которые выбирают маршрут или направление для отдыха.
12:29
CRE.ru: Каковы были финансовые показатели группы за последний год?
12:35
Дэвид Дженкинс: Выручка компании Rezidor Hotel Group за 2015 год увеличилась на 6.4% до 997 млн евро. Все ключевые данные можно найти на сайте www.rezidor.com
12:29
Оксана: Как отели класса люкс выживают в кризис? Меняется ли ценовое предложение?
12:43
Дэвид Дженкинс: Кризис открывает новые возможности. Для России – это, безусловно, развитие внутреннего туризма, причем не только в туристическом сегменте, но и в бизнес сегменте. Соответственно, это оказывает влияние на все гостиничные сектора, в том числе, и отели класса «люкс».
12:08
CRE.ru: Уважаемые посетители! Дэвид Дженкинс начинает Live интервью. Присылайте, пожалуйста, ваши вопросы!
03:00
Дэвид Дженкинс:
12:30
Ольга: Дэвид, насколько рентабельно сегодня строить крупные гостиничные комплексы? Или имеет смысл вкладываться в небольшие отели?
12:58
Дэвид Дженкинс: Во-первых, многое зависит от рынка и локации будущего отеля. Во-вторых, также многое зависит от финансовых возможностей инвестора или девелопера. Крупнейший отель нашего бренда, Park Inn by Radisson Прибалтийская, находится в Санкт-Петербурге и имеет 1193 номера. Самый небольшой отель, работающий под нашим брендом, Park Inn by Radisson Sadu, располагается в Москве и имеет 118 номеров. Могу сказать, что оба объекта работают отлично. Таким образом, все зависит от конкретной ситуации. В некоторых случаях мы зависим также от локальных ограничений по количеству номеров объекта. Однако если объект находится на перспективном рынке и имеет отличную локацию, есть смысл строить большой гостиничный комплекс, который сможет приносить максимум прибыли. К примеру, наши самые масштабные отели в Сочи (Radisson Blu Paradise Resort & SPA, Sochi и Radisson Blu Resort & Congress Center, Sochi), оба на 508 номеров, максимально загружены в высокий сезон. Бенефиты от этого, получают все, но, прежде всего, наши владельцы.
12:47
Алексис Деларофф: Финансирование новых отелей - большая проблема в России и СНГ. Строительство новых отелей под угрозой. Как уговорить инвесторов, правительство и финансовую сферу поддержать развитие туризма в России?
13:07
Дэвид Дженкинс: Здравствуйте, Алексис! Спасибо за вопрос! ))

Безусловно, сейчас есть сложности в финансировании любых объектов недвижимости, не только гостиничной. Этот вопрос, конечно, зависит во многом от внешних факторов. Есть определённого рода спад в строительстве многих объектов недвижимости из-за сложностей в получении финансирования. Мы надеемся, что с изменением внешних факторов, эта ситуация может поменяться.
12:44
Елена: Добрый день, Дэвид!
Вы берете в управление гостиницы, если помещения в здании принадлежат нескольким собственникам? Как Вы реагируете на просьбы собственников уже работающих гостиниц, юридически разделить единый объект (здание) на несколько объектов (помещений) и передать их в собственность разным подконтрольным компаниям? Эта тенденция набирает обороты, особенно в регионах.
13:12
Дэвид Дженкинс: Безусловно, есть случаи, когда мы взаимодействуем с несколькими владельцами. И мы работаем с каждым случаем индивидуально.
13:13
CRE.ru: Дэвид, редакция CRE.ru от лица своих читателей благодарит вас за уделенное нам время, за интересные ответы и желает вам успехов в профессиональной деятельности!)
03:00
Дэвид Дженкинс:


Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *