CRE Россия #6 (43) 16-31.03.06 Обзор рынка
Обзор рынка складской недвижимости Московского региона

Рынок складской недвижимости за последний год претерпел ряд принципиальных изменений. Большие объемы спекулятивных площадей, первые инвестиционные сделки и ориентация на высококачественные помещения – все это предвещает динамичное развитие рынка. При этом дефицит предложения скорее всего сохранится, а уровень арендных ставок останется на нынешнем уровне по крайней мере в течение двух лет.

Предложение
Оценка общего предложения современных качественных помещений, по итогам 2005 года, на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья варьируется от 1,4 до 2,6 млн. кв. м в зависимости от методик подсчета и подходов компаний к классификации помещений класса А и В.
  • Так, специалисты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR) оценивают данный показатель на уровне 2,27 млн. кв. м, из них на классы А и А- приходится 1,19 млн. кв. м, на класс В – 1,08 млн. кв. м.
  • По оценкам «Национальной логистической компании» (НЛК), объем предложения качественных площадей составляет 2,6 млн. кв. м, из которых к классам А и В+ относятся 1,1 млн. кв. м, к классу В – 1,5 млн.
  • Подсчеты по методике компании Knight Frank дают 2,4 млн. кв. м предложения современных площадей (0,96 млн. кв. м – класс А; 1,4 млн. кв. м – класс В). При этом общий объем складских площадей Московского региона оценивается на уровне 5,7 млн. кв. м, т. е. на помещения классов С и D приходится около 3,3 млн. кв. м. По данным НЛК, объем складов класса С и D – 2,5 млн. кв. м, соответственно, общее предложение складских помещений – 5,1 млн. кв. м.
  • Современный складской сегмент специалистами компании Jones Lang LaSalle оценивается на уровне 1,8 млн. кв. м, около 1 млн. кв. м из них соответствуют классу А. Оценки аналитиков компаний Praedium и Colliers International для общего объема современных помещений – 1,65 и 1,4 млн. кв. м соответственно, оценки площадей класса А – 0,67 и 0,68 млн. кв. м.
Объем введенных в эксплуатацию складских площадей также оценивается по-разному.
  • По данным Knight Frank, показатель за прошлый год составил 410 тыс. кв. м.
  • Данные CWSR – 450 тыс. кв. м, оценки Colliers Int. – 280 тыс. кв. м.
  • Оценки НЛК и Praedium – 350 и 380 тыс. кв. м соответственно, Jones Lang LaSalle – 390 тыс. кв. м.
Объем площадей, заявленных к реализации в начале прошедшего года, составлял около 600 тыс. кв. м. То есть, даже учитывая самую оптимистичную оценку фактического ввода площадей в эксплуатацию, значительная часть заявленных складских помещений не была готова в срок. Некоторые аналитики отмечают, что задержки сдачи площадей не просто обычны, а практически обязательны для рынка, где получение разрешительной документации, координация с муниципальными и государственными органами власти и получение технических условий – весьма сложные задачи. Возникают и традиционные трудности с привлечением финансовых ресурсов. Причем возможны как простые задержки реализации проектов на несколько месяцев, так и более серьезные проблемы, при которых строительство практически закончено, но ввиду трудноразрешимых проблем, например с инфраструктурой, ввод проекта в эксплуатацию откладывается на неопределенный срок.
Если анализировать характеристики площадей, введенных в эксплуатацию, то стоит отметить, что в прошлом году доминирование в строительстве проектов built-to-suit, которые создавались преимущественно под крупнейших логистических операторов, прекратилось. На рынке началась реализация крупных спекулятивных проектов, введены в эксплуатацию первые фазы логистических парков «Томилино», «Белая Дача» и «НЛК-Крекшино», близки к реализации фазы «Ленинградского терминала» и «Пушкино». В нынешнем году к вводу заявлены первые площади в логистическом парке «Домодедово», индустриальных парках «Кулон-Истра» и «Ногинск-Восток». В итоге, по данным НЛК, спекулятивные девелоперы возвели в 2005 году около 55% площадей классов А и В. Как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в данной ситуации для многих компаний идея строительства «под себя» становится неактуальной, так как появилась возможность в обозримые сроки арендовать готовое помещение класса А. В первую очередь это касается логистических операторов, которые в прошедшем году заключили несколько крупных сделок по ряду вышеуказанных проектов.
Стоит также отметить, что во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов. В сегменте помещений класса В пока сравнение доходности проектов реконструкции и нового строительства говорит не в пользу последних (в реконструкцию иногда вкладываются весьма небольшие средства, а спрос на недорогие помещения с необходимым минимумом условий хранения высок). Прирост в классе В небольшой, так как проекты реконструкции обычно невелики по объемам. Средний прирост наблюдается и в сегменте некачественных помещений за счет введения в оборот бывших производственных или неиспользуемых площадей.
За счет крупных объектов растет средняя площадь реализуемых складов. Аналитики компании Knight Frank отмечают ориентацию девелоперов на проекты площадью в 150–200 тыс. кв. м. Проекты, как правило, состоят из нескольких фаз, каждая из которых, как поясняют специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, представляет собой большие склады площадью 30–70 тыс. кв. м. Специальные условия для ряда арендаторов (холодильные или фармацевтические склады) впоследствии можно создать внутри этих зданий, специфичные же помещения типа морозильных складов или кросс-докинг-площадок создаются по схеме built-to-suit. «Пока основной спрос на спекулятивные склады исходит от логистических операторов, которые сконцентрированы на сухих складах, – комментирует аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Юлия Мещерина. – Сегменты складов со специальными условиями не развиваются из-за неоднозначности спроса, хотя в рамках региональных логистических парков возможно строительство кросс-докинг-площадок на спекулятивной основе». «Компания ориентируется прежде всего на нужды рынка и клиентов, – отметили в Espro management. – Но, даже ориентируясь на потребности потенциальных пользователей, не надо забывать, что, стараясь удовлетворить одну специфическую потребность, можно упустить из виду ряд других. Поэтому одним из основных параметров проекта склада должна быть гибкость – возможность трансформации одного технического решения в другое с минимальными затратами для девелопера и клиента».
При росте предложения спекулятивных площадей, ориентированных преимущественно на логистических операторов, отмечается увеличение числа проектов складов и распределительных центров по схеме built-to-suit, инициированных компаниями-производителями и поставщиками. «Сред...

...

Внимание!
Для просмотра полного текста Вам необходимо авторизоваться

 

Компании на рынке

Рубрикатор

-------- CRE-Столица Green Development Green Development Residential Tехнологии Актуально Акции Аналитика Архитектура и дизайн Блиц-опрос В фокусе Вокруг да около Глобально Город в городе Гостиницы Девелопмент Дизайн Есть мнение Земля Инвестиции Интервью Интерьер Интрига Исследование недели Консалтинг Круглый стол Маркетинг Мировые тенденции Мысли вслух На личном опыте Новости рынка Обзор рынка Образование Общие новости Офис Оценка Персонал Поволжский Регион Прогноз Профиль компании Прямая речь Развлечения Районы Москвы Регионы Санкт-Петербург Сделки года Северо-Запад Сибирский регион Склады Событие недели События События и мероприятия Советы юриста Соседи Сочи Страхование Телекоммуникации Тема номера Технологии бизнеса Торговля Уголок эксперта Управление Уральский регион Фонд имущества Цифры и факты Частное мнение Экспертное мнение Южный регион


Свежий номер CRE Россия

Приложения

Гид «Управление недвижимостью»

Издание стремится быть полноценным инструментом для всех, кто имеет отношение к рынку недвижимости и хочет - при помощи грамотного управления - сохранить и увеличить капитализацию объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. В издании ведущие управленцы, девелоперы и собственники зданий рассуждают на актуальные для рынка темы, делятся практическим опытом решения тех или иных задач.

Arendator.ru

Тэги

промсвязьнедвижимость gva sawyer земля ртм лср мдм-банк седьмой континент ikea дикси азов-сити media markt москва-сити дерипаска дон-строй sibir energy mirax алпи главмосстрой евросеть jones lang lasalle strabag fitch enka raven russia mr group азбука вкуса цум mirland astera сбербанк castorama базэл втб trigranit сибцемент строймонтаж x5 stockmann главстрой лента су-155 afi уралсиб лужков kr properties азимут магнит мосмарт cb richard ellis система-галс банана-мама carrefour capital group интеко техносила эспро евроцемент груп blackwood мега м.видео ржд dtz опин макромир вестер альфа-банк фонд РЖС орси базэлцемент kopernik group арбат престиж ташир вэб rrg копейка ашан lcmc metro куги auchan м-индустрия x5 retail group искитимцемент интеррос номос-банк mirax group dvi интурист газпром afi development пик миэль самохвал mipim colliers international евразия логистик mapic олимпстрой ебрр арин чигиринский ppf эльдорадо адамант nai becar виктория миан фас becar rezidor mcg гуд шереметьево евроцемент deutsche bank тройка диалог ст девелопмент роза хутор
|