CRE Россия #18 (124) 02.10.2009 События

ProEstate-2009

С 3 по 5 сентября в Санкт-Петербурге прошел III Международный инвестиционный форум по недвижимости ProEstate. Здесь собрались компании, для которых прошедший с начала кризиса год не стал фатальным. Радует, что таких набралось довольно много. На открытии ProEstate рынок недвижимости сравнили со школьниками. За год они, очевидно, повзрослели и усвоили, что при плохой успеваемости их легко могут отчислить. Основные «скелеты» уже выпали из шкафа, соглашались многие участники деловой программы ProEstate. Именно поэтому говорить экспертам хотелось о перспективах рынка. Еще больше – о глобальных проблемах городов и человечества. Но и в глобальных вопросах видение экспертов не было единым.

Так, примерно на пять с половиной лет разошлись во мнениях по поводу выхода из кризиса участники пленарного заседания «Преодоление неопределенности». Виктор Плескачевский, председатель комитета Государственной Думы по собственности, настаивал на 6 годах возврата к прежним ценам. По его словам, во время Великой депрессии рынок падал 1,5 года, а восстанавливался 13 лет. Кризис, по его мнению, еще раз подтвердил, что недвижимость – неотъемлемая часть рынка капитала, а не товар. Но другие участники заседания более оптимистично смотрят на ситуацию. Так, мэру Екатеринбурга Аркадию Чернецкому больше близки прогнозы по выходу из кризиса в ближайшие полгода.

Дальнейшее обсуждение стратегий развития экономики страны в целом и рынка недвижимости в частности обрели философский оттенок и внерыночный масштаб. Тон задал президент Urban Land Institute (США) Уильям Кистлер. Он нарисовал апокалипсическую картину все расширяющегося человечества. С 50-х годов прошлого столетия население Земли увеличилось вдвое, и более 50% этого населения сегодня – это жители городов, среди которых растет число миллионников. В ближайшие 25 лет, по подсчетам ученых ULI, население вырастет еще на 6–9 млрд человек, из них в городах будет проживать уже 70%. Хаотично развиваясь, города быстро поглощают землю – примерно 40 тыс. кв. км в год, сокращая количество сельхозугодий. «В глазах государственной власти и обывателей девелоперы представляются свиньями у корыта, озабоченными только своим коммерческим успехом», – сообщил Уильям Кистлер собравшимся участникам рынка, проиллюстрировав свои слова соответствующим слайдом. В свою очередь, государство ассоциируется у девелоперов с туповатым мэром из сериала «Симпсоны». Все это приводит к тому, что города развиваются хаотично, без какой-либо идеи, поглощая все новые и новые участки земли и природные ресурсы. По мнению г-на Кистлера, необходимо наладить более тесные связи между девелоперами и представителями власти – чтобы они могли обсуждать перспективы и заглядывать вместе в будущее.

После выступления профессора мэр Екатеринбурга заверил присутствующих, что в его городе созданы все возможности для реализации тенденции устойчивого развития, а именно: разработан и утвержден план развития города. Виктор Плескачевский посетовал, что Москва и Санкт-Петербург, по сути, являются городами-заводами, и эту ситуацию нужно преодолевать.

Переосмыслять будущее городов чиновники и бизнесмены продолжили на одноименной дискуссии. Открывая ее, председатель Совета Национальной гильдии градостроителей Юрий Перелыгин отметил, что одной философией проблему развития городов не решить. «Петербург прошел большой путь в области стратегического планирования, – отметил генеральный директор Colliers International SPb Борис Юшенков. – Но ни концепция социально-экономического развития до 2025 года, ни генплан не являются настольными книгами девелоперов. Потому что мы не верим, что заявленные планы будут реализованы. Проекты финансируются выборочно – например, Западный скоростной диаметр. Но ответов на вопросы - что вообще будет с городом, будет ли он промышленным центром, транспортным хабом, туристическим центром – как не было, так и нет. Чтобы снизить риски, девелоперы упрощают проекты, идя по пути минимизации издержек на случай, если приоритеты государства вдруг поменяются. Нам потом будет стыдно за эти здания, и мы будем их сносить».

Заместитель главы Екатеринбурга Александр Высокинский считает, что истоки проблемы следует искать на федеральном уровне: «Не у всех стратегических планов есть такой раздел, как механизм реализации. Сегодня разрабатывать стратегию развития крупного города невозможно без понимания стратегии развития РФ».

Мэр города Ульяновска Сергей Ермаков, считает, что залог развития городов – в возрождении градообразующих предприятий, которые потянут за собой жилые и деловые районы. «Мы любого инвестора привлекаем для того, чтобы он не только свое предприятие создал и решил свою узкую проблему, – мы ему предоставляем преференции в обмен на нагрузку по развитию городской инфраструктуры. И инвесторы на это идут, влияя на развитие города», – отмечает г-н Ульянов.

Однако, по мнению директора фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» Владмира Княгинина, процесс переосмысления будущего городов предполагает более широкий взгляд на вещи. «Кризис дал нам время проектировать будущее. Занимаясь этим, надо учитывать, что после поколения беби-бумеров, на рынок выходит «поколение Y», или эхо-бумеры. Это люди, которым сейчас примерно от 11 до 29 лет. С 2010 года беби-бумеры перестают быть активными покупателями недвижимости. Короли рынка будущего – это эхо-бумеры и «миллениумы», которые придут за ними. В следующее 10-летие изменится не только состав игроков, поменяется и мир вещей. Становится все больше и больше умных вещей. Появляются умные автомобильные дороги, дома. Природа перестает давать нам ресурсы, и города вынуждены становиться из потребителей производителями ресурсов. Это означает как минимум децентрализацию большинства сетей и инженерных коммуникаций», – считает Владимир Княгинин. Менталитет эхо-бумеров заставляет г-на Княгинина опасаться за будущее индустриальных городов. «Позиция эхо-бумера – я не буду заниматься тем, что мне лично не интересно. В итоге города, где неинтересно жить и работать, будут терять людей», – уверен эксперт, поэтому инновационный бум необходимо запускать в самое ближайшее время.

Региональные чиновники попытались прервать полет фантазии г-на Княгинина. «Для того чтобы сегодня рассуждать об умных домах, нам нужно с 15 числа дать тепло в дома Екатеринбурга. Безусловно, нужно говорить о постиндустриальных городах. Но в современных городах у нас много проблем, и в ближайшие 50-70 лет мы будем в них жить. Наша задача сегодня – обеспечить нормальный уровень жизни по всей стране», – считает Александр Высокинский.

«Каждый должен заниматься своим делом. Государство – формировать идеологию развития города, девелоперы, изучая стратегию развития города, тщательно прорабатывать свой бизнес-план, а человек – жить в той среде, которая построена по нормальным правилам», – полагает заместитель генерального директора «ВТБ-Девелопмент» Надежда Винник. «В моем понимании городская власть не может быть агентом развития. Агентом должна быть бизнес-элита, верхушка общества, решения которой должны поддерживаться властью», – считает в свою очередь Борис Юшенков. Но большинство участников дискуссии пришли к той же мысли, что и ученые ULI, – агентами развития являются четыре силы – бизнес, общественность, наука и власть. И переосмыслить будущее городов удастся только тогда, когда они договорятся между собой.

Параллельно теме о разработке стратегий городов в соседнем зале шла дискуссия «Перераспределение активов – слияния и поглощения». Проза дня – сегодня многие девелоперские активы переходят в собственность банков. Что с ними делать? На этот счет у каждого банка свой подход, отметил Александр Ольховский, президент ГУД, вице-президент – управляющий директор банка ВТБ, модерировавший дискуссию.

Так, ВЭБ создал ООО «ВЭБ-инвест», куда в результате санации перешли активы Глобэкс-банка. «Основа банковской деятельности не заключается во владении активами в виде недвижимости. Именно поэтому была создана отдельная структура», – говорит Александр Репринцев, руководитель «ВЭБ-инвест». Г-н Репринцев настаивает на эффективности подобного подхода, потому что, с одной стороны, банк получил подконтрольную дочернюю структуру, а с другой – команду профессионалов, способную самостоятельно принимать решения.

Денис Хадеев, заместитель председателя правления ОАО «Первый объединенный банк», полагает, что для банка выгоднее поддержать девелопера путем реструктуризации задолженности, но получить приемлемый cash-flow. Но банк работает и по другим схемам: забирает активы для последующей продажи или самостоятельного управления. При этом на аутсорсинг банк отдает эксплуатацию объектов.

Особенность актива в виде недвижимости в том, отметил Шарль Будэ, управляющий директор Jones Lang LaSalle, что его надо постоянно развивать. А для этого нужна либо собственная сильная команда, либо нанятая управляющая компания. «В Америке банки реструктурируют долги, чтобы не приобретать объекты. Но надо помнить, что там банки не вынуждены создавать собственные структуры, как это происходит в России, потому что рынок прозрачен и актив всегда можно продать», – отметил г-н Будэ.

На второй день работы форума ProEstate в рамках панельной дискуссии «ГЧП: проблемы, перспективы, опыт» представители частных компаний и органов исполнительной власти нескольких российских регионов обменялись мнениями и опытом. Модератор дискуссии, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Максим Соколов отметил, что схемы ГЧП не являются панацеей, но представляют собой реальный инструмент, позволяющий реализовывать проекты даже в кризисных условиях. Президент «Ренова-Строй Групп» Вениамин Голубицкий тоже уверен, что ГЧП - крайне эффективный инструмент и продвинутая антикризисная стратегия для России. По словам г-на Голубицкого, базисом развития ГЧП в России являются проекты комплексного развития территорий, создающие рабочие места, генерирующие выплату налогов и привлекающие к проектам десятки отраслей экономики. Но, чтобы этот механизм работал еще эффективнее, России необходим институт, который курировал бы проекты комплексного развития территорий и способствовал бы реализации в этой сфере принципа «единого окна».

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева заявила, что государство должно взять на себя инфраструктурное обеспечение жилищного строительства, так как в противном случае невозможно говорить о доступном и комфортном жилье в России. Ее поддержал министр экономического развития Калужской области Максим Шерейкин, признав, что подход, при котором развитие инфраструктуры опережает коммерческие проекты, пока не всегда находит понимание в федеральных органах власти России. А председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко в свою очередь уточнил, что после окончания кризиса инвесторы будут работать на тех рынках, где вход для них будет дешевле, поэтому большие города с перегретым до кризиса рынком могут проиграть тем регионам, которые энергично взялись за создание инфраструктуры уже сейчас. Подводя итоги дискуссии, Максим Соколов подчеркнул, что сегодня наблюдается тенденция перехода от масштабных проектов в сфере транспортной инфраструктуры к проектам в социальной сфере, образовании, здравоохранении. Кроме того, кризисные явления в мировой экономике побуждают участников партнерства разрабатывать и использовать альтернативные механизмы финансирования проектов, среди которых, например, инфраструктурные облигации.

Продолжилась тема в ходе панельной дискуссии «Комплексное освоение территорий». Юрген Брунс-Берентельг, руководитель проекта HafenCity в Гамбурге (развитие старой прибрежной территории доков и создание нового морского фасада города), отметил, что благодаря удачно выстроенным отношениям между государственной компанией-девелопером и частными инвесторами проект и в условиях кризиса динамично развивается. К участию в проекте привлечено около 60 девелоперов, приобретающих пятна под застройку, при этом из прогнозируемых 7 млрд евро инвестиций освоено 3,5 млрд евро. Возглавляемая Юргеном Брунс-Берентельгом государственная компания финансирует создание ключевых объектов инфраструктуры (причальные стенки, дороги, инженерные сети), значительные средства в долгосрочное развитие социальной инфраструктуры (в том числе музеев, учреждений культуры) инвестирует город Гамбург, а также университет. В свою очередь, как отмечает руководитель проекта, «мы продаем земли не по самым высоким ценам, чтобы городская среда была разнообразной». Осуществление проекта рассчитано на перспективу около 20 лет, но уже сейчас можно говорить об успешной интеграции осваиваемой территории в городскую среду.

Проект строительства морского торгового порта в Усть-Луге и развития территории площадью около 1000 га, как подчеркивает Светлана Макарова, директор по стратегии и развитию ОАО «Компания Усть-Луга», изначально базировался на принципах ГЧП. Благодаря соглашениям с Министерством транспорта РФ, ОАО «РЖД» и другими государственными структурами удалось создать реальный механизм строительства инфраструктуры, необходимой для функционирования порта. Однако применительно к развитию прилегающей к порту территории (предусматривается создание нового города на 35 тыс. жителей), по словам Светланы Макаровой, «комплексное освоение территории буксует». Трудности связаны прежде всего с тем, что в федеральном законодательстве не прописаны многие принципиальные вопросы, от которых зависит успешное функционирование модели комплексного освоения территорий. Специалистами компании подготовлены соответствующие изменения в федеральное законодательство, касающиеся, в частности, схемы взаимоотношений государства и частных инвесторов при осуществлении проектов комплексного освоения.

Президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов отмечает, что для осуществления проекта намыва около 400 га новой территории в западной части Васильевского острова и строительства первого в России специализированного морского пассажирского порта была выработана «уникальная схема ГЧП». Удалось комплексно увязать программы развития инфраструктуры, финансируемые из федерального и регионального бюджета, с масштабными планами частных инвесторов. «Государство в целом исполняет обязательства – в частности, продолжает строиться Западный скоростной диаметр, что является серьезным вкладом и в развитие нашего проекта», – констатирует Шавкат Кары-Ниязов. К настоящему времени образовано 170 га территории, причем 2/3 предназначенных для девелопмента земельных участков уже продано.

Соотношением эстетики и эффективности зданий были озабочены ведущие архитекторы, работающие как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Модератор дискуссии Сергей Чобан, партнер nps Tchoban Voss GbR, во главу обсуждения поставил следующий вопрос: может ли неэффективное здание быть интересным для пользователя за счет своих архитектурных качеств и как кризис и связанное с ним стремление упрощать проектные решения могут повлиять на баланс красоты и эффективности?

Борис Левянт, президент ABD architects, полагает, что хорошая архитектура может быть функциональной и эффективной. Однако плохой подрядчик, плохое качество строительства могут убить самый лучший проект. Сергей Цыцин, генеральный директор, главный архитектор «Архитектурной мастерской Цыцина», отметил в свою очередь, что красота может носить непрямой экономический эффект. Поистине красивые здания могут стать символом города и способствовать увеличению туристов.

Особое место организаторы ProEstate уделили теме экодевелопмента. Сразу несколько мероприятий было посвящено этому пока еще только зарождающемуся тренду, в частности, брифинг «Green estate: новые решения для консервативной строительной отрасли России. Перспективы и реалии создания для применения в РФ национальной системы стандартизации экостроительства». В рамках мероприятия участники подписали два соглашения о стратегическом сотрудничестве между организациями по развитию экологического строительства (АНО «Зеленые здания отечества» и Совет по экологическому строительству (RuGBC)).

Последний как раз и начал свою работу с организации в рамках ProEstate первого «Зеленого тура» по объектам недвижимости, при возведении которых применялись технологии экологического строительства, и участия в конференции «Зеленый тренд приходит в Россию». Совет создается по аналогии с уже существующими в других странах структурами, курируемыми Всемирным советом по экологическому строительству (World Green Building Council).

Во второй день форума прошла панельная дискуссия «Ломаем мифы: экодевелопмент как доходный бизнес». По словам модератора дискуссии Валерия Вакуленко, президента компании Ecoestate, сейчас в «зеленом» строительстве существует миф: экология – это дорого, и сегодня очень важно преодолеть это предубеждение.

По мнению Александра Свинолобова, директора по развитию NCC Real Estate, применение экотехнологий может увеличить бюджет строительства на 5–15%, но в итоге использования «зеленых» технологий (например, контроля освещения с помощью датчиков движения и освещенности) энергопотребление в здании может быть снижено на 40% и более. Как отметила Дина Золотаревская, руководитель проектов Sweco Architects AB, в России существуют многочисленные законодательные ограничения, которые необходимо учитывать, применяя концепцию green building в отечественных проектах. «Тем не менее технологии «зеленого» строительства в России применимы», – подчеркнула г-жа Золотаревская.

По словам главного консультанта Московского филиала экологической консалтинговой компании «ERM Евразия Лимитед» Елены Амирхановой, российские компании несут большие потери за счет высокого энергопотребления. Одним из решений может стать энергетическая модернизация существующего здания, которую можно осуществить за счет разумных вложений. Впрочем, как отметил Даниил Афремов, директор по развитию бизнеса Bovis Lend Lease в России, применение «зеленых» технологий в готовых объектах ограничено и может быть не столь эффективным, как при новом строительстве. Штеффен Зендлер из компании Drees & Sommer подчеркнул, что к «зеленым» технологиям относится эффективное использование не только энергии, но и любых других ресурсов – воды, материалов и т. д. В качестве примера г-н Зендлер привел широко применяемый в Европе прием повторного использования офисной мебели.

В рамках форума прошли также открытые торги Фонда имущества по продаже двух зданий совместно с земельными участками, двух встроенных помещений, а также аукцион на заключение права десятилетней аренды павильона в Таврическом саду. Общая сумма продаж составила около 108,5 млн рублей и превысила изначальную цену лотов в два раза.
Назад





Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *