CRE Россия #16 (168) 10.08.2011 Интервью

Андрей Астахов: «Мы сами сдали в аренду больше, чем все консультанты вместе взятые»

Несмотря на то что 30% площадей первой очереди Nagatino i-Land еще свободны, девелопер приступает к строительству второй, на 130 тысяч кв. м. С вакантными помещениями первой очереди разберутся через полгода, тем более что больше всего площадей реализовал сам Московский бизнес инкубатор, утверждает генеральный директор Nagatino i-Land Андрей Астахов. – Выступая в Мюнхене осенью 2010 года, вы утверждали, что девелопер может и даже должен строить инфраструктуру.
– У девелоперов было мнение, что частный девелоперский проект не должен ввязываться в строительство инфраструктуры. Может быть, тогда у меня не хватило аргументов, но наше сегодняшнее существование доказывает, что это возможно. Мы не только сами построили всю магистральную инфраструктуру, но и создали самостоятельный малый бизнес – компании, которые эксплуатируют построенные сети. Я расцениваю это как наш ответ на призыв партии и правительства, что частный бизнес должен идти в ЖКХ. Мы пошли в ЖКХ.
– То есть вы не настаиваете на том, что девелопер должен возводить инфраструктуру?

– Да, но это то, что он может делать. Хороший пример – Арас Агаларов. Он не стал ждать государство и построил станцию метро («Мякинино». – Прим. CRE.). Он выполнил главную задачу – реализовать проект. И сегодня о «Крокус Сити» знает каждый москвич. Он просчитал это не в рамках государственного бюджета, а в рамках своего. Значит, он где-то по­двинулся в своей прибыли, нашел финансовые источники и решил: пусть основной прирост прибыли произойдет в ближайшие 5–6 лет, меня это устраивает. Примерно так же рассуждали и мы.
– Какова финансовая модель Nagatino i‑Land.
– Без участия государства невозможно реализовывать градостроительные проекты. Строительство сетей, рекультивация земель, станция очистки ливневых стоков – все это градостроительство.
Нам был поручен проект, и затем выделен этот участок. Была установлена льготная ставка аренды этого участка, но только на период строительства. Как только мы на каком-то участке заканчиваем строительство, нам тут же включают коммерческую ставку. Проект очень большой, и сразу освоить 32 гектара невозможно. Поэтому и было принято решение о том, что реализация технопарка будет производиться в 5 очередей. Выдавать разом 200 тысяч кв. м – задача тоже нетриви­альная.
Когда проект начинался, правительство Москвы сказало, что город обеспечит строительство автомагистрали и станции метро. В свое время я делал экс‑мэру Лужкову предложение с расчетами и брался профинансировать станцию метро, но правительство отказалось, решив, что станция метро будет построена за бюджетные деньги. На сегодняшний день этого решения никто не отменял.
– А что с автомагистралью?
– По генплану должна быть открыта часть Котельнической набережной от высотки, построены несколько мостов и альтернативный выезд на Марьино. Проект разделен на несколько этапов. Город взял на себя обязательство дать возможность доступа к территории Nagatino i‑Land не только через проспект Андропова.
– Это будет реализовано?
– Я думаю, что да. Равно как и станция метро. Ни для кого не секрет, что новая администрация озаботилась в том числе проблемой ЗИЛа. По сути, наш проект был одним из этапов реструктуризации той территории, которую занимал ЗИЛ. Это 360 с лишним гектаров. Из них под проект было передано 32 гектара.
Вначале город изъял эту землю у ЗИЛа, затем через год было принято решение реализовывать здесь технопарк. Согласно распоряжению правительства была создана компания «Московский бизнес инкубатор», 25% в которой принадлежит ЗИЛу. На оставшиеся 75% был проведен конкурс по подбору инвестора. Это и есть история нашего возникновения.
– Какова структура собственности сегодня?
– Она осталась той же: 25% на 75%.
– Есть планы выкупить эту долю у ЗИЛа?
– Мы как компания в текущем периоде таких планов не имеем, потому что здорово капитализировали свою долю. Уставной капитал нашей компании на момент ее создания составлял 1 млн рублей. Доля города – 250 тысяч. Сейчас эти суммы в десятки и сотни раз больше.
– Какова сегодня обстановка с вакант­ными площадями первой очереди?
– В настоящее время вакантны около 30% площадей.
– Вы сами занимаетесь брокериджем?
– Да, но одновременно мы сотрудничаем с крупнейшими риелторами – Jones Lang LaSalle, Knight Frank. Моя принципиальная позиция была в том, чтобы никому не давать эксклюзивного права ни по одному направлению. Я считаю, что для такого крупного проекта, как наш, любой эксклюзив даст определенные риски. Когда начался кризис, мы предложили проект всем брокерам, дали им хорошие комиссионные, разработали тарифы. Но на сегодняшний день моя коммерчес­кая служба реализовала больше, чем они все вместе взятые.
– С чем это связано?
– Не знаю. Предполагаю, что в период кризиса возник новый рынок, который для них был проще. Каждый из них имеет колоссальную базу данных тех клиентов, с которыми они работали. Они начали заниматься «пересадками». А наш продукт – не простой, тем более в состоянии shell & core. Это точечные покупатели, здесь нужна адресная работа. Я могу вам сказать, что любой контракт, скажем на 200 кв. м, – это четыре месяца переговоров. Сегодня все люди, которые приобретают или арендуют наши площади, прекрасно подготовлены, все приходят с юристами, запрашивают все документы, разрешения на строительство, экспертизы и прочее.
– За какой срок вы планируете сдать оставшиеся площади?
– На самом деле это проблема финансовой стратегии. В условиях, когда рынок начал подниматься и такие продукты практически вымыты с него, я не вижу сегодня необходимости заниматься каким-либо родом демпинга, чтобы как можно скорее избавиться от этих площадей. Мы не завышаем цены и находимся где-то в середине рынка, предлагая наши площади на продажу в зависимости от объема от $3800 до 5000 за кв. м.
Большую часть помещений мы продаем, поскольку структура нашего финансирования такова, что невозможно массово сдавать площади в аренду. При сегодняшней ставке капитализации сдача в аренду позволяет окупить проект, скажем, за 8–10 лет, так как сегодня капрейт на таких объектах около 11%. Поэтому все зависит от того, сколько девелопер вложил собственных средств и сколько заемных. К сожалению, сегодня банки крайне не­охотно кредитуют проекты, поэтому мы эти площади продаем. Но это не означает, что у нас нет аренды. К нам приходят портфельные инвесторы, которые покупают этажами только для арендного бизнеса.
– Вам не кажется, что большое число собственников снижает инвестиционную привлекательность проекта?
– Если бы мы стремились выжать из технопарка как можно больше дохода, то это бы мешало. Однако интересы наших инвесторов четко очерчены: они понимают, сколько можно заработать в технопарке.
– Вы рассчитываете на то, что участок будет выкуплен?
– До окончания строительства еще далеко. Все зависит от того, как в этом проекте сложится структура собственности. Пока таких разговоров не ведется.
– Вы сейчас приступаете ко второй очереди. Но у вас еще не сдано 30% площадей в первой.
– Думаю, что с вакантными площадями мы разберемся к концу I квартала будущего года. Вторая очередь – это 130 тысяч кв. м, и мы сейчас заканчиваем проектирование. Подготовительный период мы уже прошли, очистили площадку, сейчас занимаемся прокладкой сетей. На данной площади две сложности – это особая гидрогеология и отсутствие грунтов, ведь раньше на этом месте были острова и болота, которые впоследствии город засыпал.
– На территории технопарка работает дата-центр?
– Да, работает, его услугами пользуются, но не повально. Например, дружественный нам Инвестторгбанк купил у нас помещение. Мы договорились, что он будет расчетным банком. Именно банки в первую очередь интересуются наличием дата-центра, потому что работают с большим объемом информации. Если устанавливать свою серверную, то должны быть соблюдены пожарные и сантехнические нормы, например, должно быть газовое пожаротушение, стабилизация электропитания. Конечно, можно купить сервер, но можно на эти деньги на четыре года его арендовать. Мы потратили несколько миллионов долларов на большую современную телефонную станцию.
Когда мы только начинали строительство технопарка, Карачинский с IBS уже думал, как переехать к нам и построить свой большой дата-центр. А я в голове держал, что буду небольшой, но свой делать. И спрашивал, пользуется ли спросом у них эта услуга. У них два дата-центра битком забиты, но услугой пользуются в основном только крупные корпорации, то есть эта культура до масс пока не дошла, но она уже есть у нас. Мы предлагаем либо стойку, либо место в стойке, либо аренду нашего сервера. Виртуальные, физические, какие угодно.
– Вы пускаете всех телекомоператоров?
–Как только люди заселяются, первое, что они требуют, – это связь. В Министерстве связи нам подсказали, что здесь нужен свой небольшой оператор, который будет выполнять функции узла присоединения. В результате сегодня технопарк работает с четырьмя телеком­операторами. Мы привлекли три фирмы из категории малого и среднего бизнеса, и у нас есть свой оператор, который может передавать сигнал любому оператору. Что такое свой оператор на территории? Это дополнительные расходы, и у меня они очень большие. Но это решение для небольших резидентов. Будет ли большой внешний телекомоператор заниматься компанией, которая сидит на 100 кв. м и покупает трафик для четырех своих сотрудников? Будет менять розетку, телефонный аппарат? Никогда. А у нас есть служба техподдержки, которая решает вопросы всего телекома. Мало того, у нас будет интернет-портал, на котором можно будет оставлять свои заявки, через который можно будет не только заказывать онлайн-услуги, но и, например, контролировать их потребление.
– Не приводит ли это к дополнительным расходам для арендаторов?
– Никоим образом. Структура данного бизнеса такова: существуют тарифы, по которым платят абоненты, а есть тарифы межоператорские. Невозможно одной компании опутать проводами весь земной шар, поэтому операторы договариваются между собой о подаче трафика с тем, чтобы конечный пользователь этого не почувствовал. Конечно, пока что наша компания-оператор «Бигфут телеком» дотационна. Ее функции – это предоставление двух видов услуг – IT и телеком. И сегодня, например, с ее помощью мы близки к тому, чтобы внедрить внутри своей компании ЕRP-систему, систему бюджетирования и планирования, мы уже внедрили систему электронного документооборота и прочее – и все эти вещи они завтра смогут предлагать на рынке.
– То есть это некая работа на будущее?
– Конечно. Такие услуги телекома – это некая коммерческая привлекательность. Заработок, который может получить девелопер на девелопменте, просто несопоставим с тем, что можно получить даже на таком трафике.
– Почему бы девелоперам не заняться промзонами?
– Во‑первых, если компания получает участок под строительство дома, то она хочет заработать максимум возможного. Во‑вторых, чтобы осваивать промзоны так, как мы их осваиваем, со строительством магистралей, необходимо большое финансирование. А банков, готовых кредитовать на сотни миллионов долларов, не так много. Сегодня большинство девелоперов строят жилье, так как себестоимость его сооружения – $800–900 за 1 кв. м. Даже жилье экономкласса даст доходность, несопоставимую с тем, что мы видим при возведении бизнес-центра.
Анализируя строительство технопарка, мы с акционерами прекрасно понимали, что первая очередь наиболее капиталоемкая: очень большие затраты из-за инфраструктуры. Но мы не могли запустить проект, не построив, например, опорный водопровод в 3,5 км, 12 км питающих линий, подстанцию на 10 кВт.
– Возможно ли реализовывать такие проекты без участия государства?
– Что понимать под участием? Вложение денег? Качество участия? Мне часто говорят: у тебя ставка аренды или цена продажи слишком высокие, поэтому малый бизнес просто не справляется. Но цена складывается не сама по себе. Город потратил 1,135 млрд рублей, чтобы вывести производственные площади ЗИЛа, и технопарк обязан компенсировать данные расходы. Или строительство дороги, метро, магистралей… С банками необходимо рассчитываться уже сейчас, а затраты, скажем, по магистралям нельзя возложить только на первую очередь. Поэтому запускается сложный процесс финансирования и рефинансирования. Совсем обойтись без государства невозможно.
– Какая модель работы для вас сегодня приемлема?
– Идеальная – это та, когда государство подведет все магистрали и обеспечит элект­ро- и теплоснабжением. Мы же, для того чтобы обеспечить наш комплекс теплом и электричеством, вложили 600 млн рублей в ТЭЦ ЗИЛа, которая по факту принадлежит городу. Эти затраты лягут на ставку аренды, которую нельзя завышать до бесконечности. А сидеть в обнимку с миллионом квадратных метров – не самый интересный вариант. Постоянно приходится находить баланс интересов акционеров и собственников.
– Как вы отнеслись к последним инициативам городских властей?
– Многие годы я проработал в банковской системе. В Лондоне один английский банкир поделился со мной таким выражением: «Мы, английские банкиры, не критикуем Богом данную королеву, не возражаем против решений всенародно избранного премьера и никогда не критикуем банк Англии». Поэтому, прежде чем заниматься критикой инициатив властей, нужно понять, что новая администрация хочет сделать в этом городе. Пока я не вижу какого-то магистрального вектора, но думаю, что новой команде нужно во всем разобраться. Наследство ей досталось более чем непростое.
Если говорить о градостроительной политике, то видно, что отношение властей к технопарку меняется. Я понимаю, что между тем впечатлением, которое было в октябре-ноябре 2010 года, и тем, какое есть сейчас, – большая дистанция. Второго подобного участка в 340 гектаров в 5 километрах от Кремля больше нет нигде.
Что этот город должен из себя представлять? Можно ли развивать крупную промышленность? Я думаю, что нет, потому что крупная промышленность требует логистики. ЗИЛ в расцвете – это 200 тысяч автомобилей в год и 18 тысяч работающих. Сегодня это невозможно.
Иногда я слышу, что Москва превращается в город белых воротничков и это плохо. Но в каком еще мировом финансовом центре вы встретите крупное машиностроительное предприятие в 5 километрах от центра города? Нигде. Сегодня я также слышу, что Москва должна развиваться как наукоемкий центр. И это правда. Например, большое количество научных и исследовательских организаций помещены в Сколково. Никто же не говорит, что в Сколково должно быть металлургическое предприятие. Наверное, и в Nagatino i‑Land не должно этого быть. Давайте дадим столичным властям возможность определиться, каким им хочется видеть свой город?
– Изменились ли сроки окончания строительства?
– Пока это конец 2013 года, но эти сроки много от чего зависят. Скажем, существовал такой документ, как «Акт разрешенного использования земельного участка» (АРИ), без которого ничего невозможно было сделать. Нам в те времена АРИ утверждали год и утвердили за два дня до его окончания. Скажем честно, это нетривиальная задача – закончить такой проект к концу 2013 года.
– Есть ли тогда смысл следить за сроками?
– В одном из своих выступлений мэр Москвы сказал, что необходимо избавиться от инвестконтрактов. Такие слова я считаю абсолютно правильными. Дали участок и прописали для чего, а дальше должен всё регулировать рынок. Сейчас правительство пересматривает инвестконтракты, и мы ждем, когда очередь до нас дойдет. Город должен развиваться.  
Назад





Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *