Журнал
среда, 08.02.2012
Журнал
среда, 08.02.2012-
Алексей Пастушин Главный редактор «Европейский» в одни руки
Тема номера
Девелоперы строят города
Недвижимость, как известно, долгосрочный бизнес. К примеру, в крупном ленддевелопменте от идеи до воплощения может пройти лет 50. За это время многое может измениться, но грамотная концепция не пострадает и только докажет свою жизнеспособность. В последнее время в крупных городах России было объявлено о начале, как минимум, десятка крупных проектов, где бюджет проекта приближается к отметке миллиард долларов или больше.. И насколько они окажутся успешными, покажет время.
Экономная экономика
Как сделать объект максимально эффективным, не выходя за рамки бюджета и при этом не экономя на качестве? Грамотная организация работ на всех этапах жизнедеятельности проекта, отмечают специалисты, позволяет существенно экономить – точнее, не тратить лишнее. Причем наиболее эффективна оптимизация на самых ранних стадиях – в то время когда участники проекта только закладывают основные параметры будущего здания.
Строим как можем
По данным независимой экспертизы некоммерческой организации «Академстройнаука», по двум третям вводимых объектов в столице проводятся разбирательства различного уровня, связанные с качеством строительных работ. Сами девелоперы на эту тему говорят неохотно, а генподрядчики, в том числе и крупные иностранные компании, в подавляющем большинстве не говорят вовсе.
Аффилированный девелопмент: свобода или кабала?
Финансовые структуры, располагающие достаточным объемом капитала, часто задумываются о собственном девелоперском бизнесе. Ставки доходности здесь как минимум в два раза выше, чем в сегменте традиционного банковского кредитования. Кроме того, в банках достаточно высокий уровень квалификации специалистов, не понаслышке знающих о риск-менеджменте, финансовых последствиях принятия решений, юридической специфике реализации проектов. Казалось бы, карты им в руки, но... не все так просто. В зависимости от модели взаимодействия аффилированных банка и девелоперской структуры возможны следующие варианты развития событий: девелопмент а) разоряет банк; б) пополняет его активы; в) становится самодостаточным бизнесом, не привязанным к банковским ресурсам.
Запад – Восток: наука управления
Потребность в профессиональных управляющих компаниях возникла с появлением необходимости в получении дохода от использования недвижимости. В начале XX века, во времена Великой депрессии, многие универсальные и ипотечные банки США практически за бесценок приобретали резко подешевевшее недвижимое имущество. И для того, чтобы оно начало работать и приносить прибыль, стали задумываться над управлением этим имуществом. Кроме того, уже в конце XIX века в строительстве стали применяться новые технологии, конструкции и оборудование, которые постепенно совершенствовались и требовали специально подготовленных кадров для профессионального обслуживания зданий. Позже, когда к объектам коммерческой недвижимости стали относиться как к «продукту», возникла необходимость в управлении активами и в стратегическом развитии объекта.
Девелопер в поисках выхода
Сегодня столичные девелоперы меняют свое отношение к активам в виде действующих объектов коммерческой недвижимости. «Обладать» становится не так прибыльно, динамично и конкурентно, как строить и продавать. Увеличивающийся отряд потенциальных покупателей недвижимости оживляет рынок куплипродажи. Однако попрежнему сделки куплипродажи коммерческих объектов единичны, причиной тому проблемой остаются скрупулезное структурирование проектов на всех уровнях и тщательная проработка их концепции.
Трудности перевода
Дефицит земли в Москве, с одной стороны, и перспективность областного рынка – с другой, подвигают девелоперов к освоению пространств Подмосковья. Единственная загвоздка заключается в том, что порядка 70% этих просторов занято землями сельхозназначения. Процедуры перевода земли в другую категорию, подходящую для строительства коммерческой недвижимости, есть. Но они сложны и затратны, а успех проекта зависит от отношений с местной администрацией. Тем не менее при умении договориться проект может быть очень выгодным.
Почему они уходят?
Работу многие из нас считают в некотором роде миссией. Мы делаем из сказки быль по 12 часов в сутки и уже давно не отделяем ремесло от личной жизни. И чем преданнее мы служим нашему делу, тем обиднее бывает осознавать, что полностью разогнаться в стремлении «сделать мир лучше» нам не позволяет «цензура» компании – ее корпоративная политика, бизнесприоритеты, финансовое положение и т. д. Как же быть – самоотверженно трудиться в рамках, которые тебе задал работодатель, искать компанию с «творческим» подходом или менять статус служащего на роль владельца, организуя собственный бизнес?
Высокие эксперименты
Строительство любого высотного здания в России – эксперимент. Здесь не существует универсальных норм и стандартов, каждый объект уникален. Всего в столице предполагается построить более 200 высоток, центром небоскребов будет новый деловой комплекс «МоскваСити». Отсутствие опыта строительства современных небоскребов в России не пугает ни чиновников, ни девелоперов. Хотя первый комплекс программы «Новое кольцо Москвы» вызывает ряд вопросов.
Бизнес на обочине
Для всех сегментов коммерческой недвижимости крайне важна транспортная инфраструктура. Строительство новых трасс дает импульс к возведению большого количества объектов, появление нового шоссе по соседству может повысить арендные ставки и цену продажи на 50–100%. Не случайно девелоперы охотятся за планом структуры перспективных магистралей и Генпланом развития Москвы. Тот, кто сможет раньше узнать эту информацию, получит и максимальную прибыль. Правда, в играх с властями можно и проиграть.
