Главное

четверг, 20.06.2013

Как человек последовательно проживает детство, юность, зрелось и старость, так и рынок торговой недвижимости развивается по своим законам. Рост происходит эволюционно, проходя все этапы. Российский рынок рос очень активно в последние 10 лет, однако, по сравнению с западными странами, он еще очень молод. Для сравнения, в США торговые центры строят уже более 60 лет: в 1972 году их было уже 13 тыс. В период с 1980 по 1990 год открылось еще 16 тыс. торговых центров. Сравните: в России сегодня насчитывается всего чуть более 350 ТЦ.

В США бум новых форматов начался в конце 1980-х годов: стали повсеместно появляться пауэр центры, аутлеты и лайф-стайл центры. Первыми стали активно развиваться аутлеты. В 1988 году в США их насчитывалось 113. Через три года – к 1991 году – их количество удвоилось (276 ТЦ), к 1997 году – утроилось (325 ТЦ). Тем не менее популярность аутлетов не сразу набрала силу. Первый мультибрендовый аутлет Vanity Fair был открыт еще в 1974 году, первый закрытый аутлет появился лишь в 1980 году. Почему путь к аутлетам был столь долгим? Ответ прост: американский рынок является первопроходцем в развитии торговой недвижимости. Все изменения и нововведения происходили органически, эволюционно, в зависимости от потребностей рынка: как потребителей, так и производителей. Производителям одежды потребовалось много времени, чтобы изучить, какие остатки коллекций скапливаются в конце сезона, а покупателям – привыкнуть к тому, что можно покупать остатки прошлых коллекций за существенно меньшие деньги. В конце 1980-х годов в экономике США наметился некоторый спад, и более дешевые товары стали максимально востребованы.

В этот же период получили развитие и крупноформатные магазины, которые предлагали широкий выбор товаров по ценам ниже, чем в обычных магазинах. Стремительное распространение big box положило начало новому формату торговых центров – пауэр центров (или, привычнее для нас, ритейл-парков). Пауэр центры традиционно располагались за городом, часто рядом с классическими молами, и состояли из нескольких больших гипермаркетов, соединенных небольшой галереей. Первый пауэр центр – 280 Metro Center – был открыт в Калифорнии в 1987 году. В 1993 году в США насчитывалось уже 16 ТЦ данного формата. Сейчас у пауэр центров наибольшая доля торговой площади среди неклассических моллов (11,7 %). Для сравнения, торговая площадь аутлетов составляет лишь 1 % от площади всех ТЦ в США.

В конце 1990-х годов маятник предпочтений потребителей качнулся в другую сторону, и на рынке США становятся популярными лайф-стайл центры. В них, в отличие от аутлетов, главное не цена, а атмосфера, создаваемая ТЦ. Большое внимание было уделено архитектуре, которая часто стилизовалась под небольшие улочки. Более дорогая отделка, высокое качество обслуживания, а также большая доля развлекательной составляющей, кафе и ресторанов позволяли посетителям чувствовать себя комфортно. Сюда приезжали не купить продукты на неделю (лайф-стайл центры, как правило, не имеют продуктового якоря), а провести время. Расцвет данного форма­та пришелся на начало XXI века: за несколько лет количество центров возросло в несколько раз, с 30 в 2002 году до 120 в 2004 году. Однако жизнь данного формата оказалась недолгой, и с середины 2000-х годов интерес стал постепенно спадать. Снижение доходов во время кризиса вернуло интерес потребителей к аутлетам.
Такова вкратце история развития новых форматов торговой недвижимости в США.

Особенностью российского рынка торговой недвижимости является то, что его развитие происходило гораздо стремительнее. Девелоперы брали готовые схемы и применяли их в российской действительности. Первые разговоры о новых форматах стали появляться в 2006–2007 годах, когда экономика была на пике и классические ТЦ росли, как грибы. Говорили, что рынок близок к перенасыщению и вот-вот будут появляться альтернативные проекты. Практика показала, что емкость рынка еще не исчерпана: даже в кризисные годы был поглощен большой объем площадей классических торговых форматов.
С оживлением экономики девелоперы стали возвращаться к планам реализации ТЦ новых форматов. Первым стал активно осваиваться сегмент аутлет-центров. Уже в этом году на московский рынок должны выйти первые аутлеты: Vnukovo Outlet Village, Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow. Означает ли это, что мы идем по американскому пути развития, последовательно проходя все стадии развития, или формат аутлетов для нас ближе по менталитету?

Как показывает практика, развитие новых форматов начинает происходить, когда для этого складываются определенные предпосылки: возникает спрос со стороны потребителей, а у девелоперов появляются возможности. К середине ­2000­-х годов благосостояние большинства рос­сиян значительно улучшилось. Бывая за границей, многие узнали, что одежда там гораздо дешевле, чем у нас, а с аутлетами даже дизайнерская одежда становится доступной. Постепенно у потребителей сформировался спрос на хорошую одежду. Девелоперы поняли, что на этом можно заработать, и стали анонсировать проекты аутлетов. Одним из первых громких проектов стал «Невский Колизей» в Санкт-Петербурге. Аутлет площадью 300 тыс. кв. м был заявлен компанией Margheri Group. Однако кризис 2008 года помешал реализации данного проекта. В Москве тоже были попытки создать аутлеты: в 2005 году компания «ГИК» заявила о строительстве крупного ТЦ (200 тыс. кв. м) в г. Раменское, в составе которого планировалось сделать аутлет.

На настоящий момент в России реализуется шесть проектов аутлетов: три в Москве, два в Санкт-Петербурге («FASHION HOUSE Санкт-Петербург» и «Уткина Заводь»), а также один в Ека­те­ринбурге («FASHION HOUSE Екатеринбург»).

Дальнейшему развитию аутлетов в России будет способствовать активная экспансия международных сетей, развивающих направление дисконтных магазинов. Крупные российские сети также будут заинтересованы в развитии дисконтов, где они могли бы реализовывать остатки коллекций.
Перспективы в России есть и у других форматов. Девелоперов давно привлекает формат ритейл-парков (пауэр-центров). Первые ТЦ данного формата появились на рынке в 2005 году: в Петербурге открылся ТЦ «МасШтаб», а в Пензе – ТЦ «РитейлПарк». Основную площадь центров занимали 6–7 якорных арендаторов. В Москве к этому формату принято относить ТЦ «Ритейл Парк» на Варшавском шоссе и ТЦ «Лига» в Химках. Однако стоит отметить, что доля торговой галереи в данных ТЦ выше, чем в классических ритейл-парках.

После кризиса сегмент ритейл-парков стал активно развиваться в Саратове, где в 2010 году был открыт ТЦ «Мой новый», а в 2011 году – ТЦ Happy Mall. Последний наиболее соответствует классической концепции формата. Доля якорных арендаторов в данном центре составляет 77 %. В ТЦ «Мой новый» лишь 54 %.

В настоящее время в стадии проектирования и строительства в России находятся около 20 проектов ритейл-парков, причем половина из них была заявлена в последние год-полтора. Эти проекты имеют гораздо больше шансов быть реализованными. Многие ТЦ, анонсированные до кризиса, до сих пор заморожены или претерпели изменения в концепции (ТЦ BIG BOX в Москве на Новорижском шоссе, Power Centre в Краснодаре и др.). Сейчас в Москве на стадии проектирования находятся около 10 ритейл-парков. Так, в 2011 году о своем намерении осваивать данный формат заявила компания Trinity Russian Retail Partnership. В планах компании построить ритейл-парки на Калужском, Каширском и Варшавском шоссе, в непосредственной близости от МКАД. Проект ритейл-парка на Новорижском шоссе также был анонсирован компа­нией «ЮИТ Московия». Активно осваивается и северное направление – Ярославское и Дмитровкое шоссе.

Примечательно, что до кризиса девелоперы уделяли внимание городам-миллионникам (ритейл-парки анонсировались в Нижнем Новгороде, Челябинске, Краснодаре, Томске). Сейчас же фокус развития смещается к небольшим городам: Магнитогорск, Тверь и Волоколамск.
Сегмент лайф-стайл центров пока не привлекает девелоперов. Пока в России есть только один проект данного формата (ТЦ «Ликерка Лофт» в Туле, открытый в 2011 году). В стадии завершения находится ТЦ «Мандарин» в Сочи.

Развитие в России новых форматов, несомненно, будет иметь место в ближайшие годы. В крупных городах будут развиваться все форматы (наиболее активно – аутлеты и ритейл-парки). В центральном регионе наибольшая активность будет в ближайшем Подмосковье, вдоль основных магистралей. Для небольших городов наиболее перспективным форматом станет ритейл-парк. Интенсивность развития будет зависеть от насыщенности рынка классическими торговыми центрами. Девелопмент – это бизнес, поэтому внимание игроков всегда будет приковано к тому формату, который может принести наибольшую прибыль.

Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International