Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, о специфике развития рынков торговой и офисной недвижимости в 1-м полугодии 2016 г., арендаторском спросе, поведении собственников и новых форматах.
- Александр, расскажите, чем ознаменовалось первое полугодие 2016-го на рынке офисной и торговой недвижимости, отмечались ли драйверы роста, какие были ставки аренды?
- В 1 полугодии 2016 г. на рынке офисной и торговой недвижимости Москвы не произошло существенных изменений, на рынке продолжают действовать основные тенденции второй половины 2015 г.: снижение девелоперской активности и ввода новых качественных объектов, сохранение высокой доли вакантных площадей, ставок аренды в рублях и их сохранение на уровне минимальных значений.
Падение рынка, которое происходило в конце 2014 - 2015 гг., несколько замедлилось. Компании адаптировались к текущим условиям, однако по-прежнему действуют осторожно, тщательно выбирая торговые и офисные объекты в определенных локациях, с высоким трафиком посетителей (для торговых помещений) и наиболее выгодными коммерческими условиями.
Каких-то новых драйверов роста в 2016 г. отметить нельзя. Рынок коммерческой недвижимости зависит от общей экономической ситуации в стране, его рост возможен при улучшении экономических показателей. До конца года на рынке не ожидается серьезных изменений, продолжат развитие действующие форматы недвижимости.
Низкий объем ввода новых офисных площадей в 2016 г. был связан со снижением объема строительства офисных объектов на фоне сохраняющейся нестабильной экономической ситуации. Сейчас происходит завершение реализации объектов, находящихся на высокой стадии строительной готовности. При этом объекты возводятся замедленными темпами на фоне трудностей с заполнением новых объектов на стадии строительства.
Сокращение ввода офисных площадей положительно влияет на стабилизацию условий на рынке. В целом на 2016 г. заявлено еще более 400 тыс. кв. м офисных площадей в БЦ, находящихся на завершающих стадиях строительства, что увеличит объем предложения и объем свободных площадей, при этом ставки аренды сохранятся на текущем уровне. Таким образом, возобновления строительства офисной недвижимости в ближайшее время ждать не приходится: в 2014 - 2015 гг. было анонсировано минимальное количество новых бизнес-центров, что отразится на вводе объектов в 2017 - 2018 гг.
По итогам 1 квартала средняя ставка аренды в классе «А» составила 32 тыс. руб. за кв. м в год, в классе «В+» – 16,7 тыс. руб. за кв. м в год, в классе «В-» – около 12,8 тыс. руб. за кв. м в год. Эксплуатационные расходы в бизнес-центрах на конец 1 квартала 2016 г. составляли 1,7 - 18,9 тыс. руб. за кв. м в год для помещений класса «А», 1,2 - 9,8 тыс. руб. за кв. м в год для помещений класса «В».
- Какие объекты пользовались спросом у арендаторов?
- Основной спрос сосредоточен на качественных офисах в центральных локациях Москвы с наиболее хорошей транспортной доступностью и выгодными коммерческими условиями.
Что касается торговли - собственники многих строящихся объектов откладывают открытие торговых центров. Таким образом, ввод торговых объектов в 2016 г. также замедлился, что влияло на стабилизацию условий на рынке торговой недвижимости в 1 квартале 2016 г. Во втором квартале открылись торговые центры суммарной торговой площадью более 130 тыс. кв. м, что повлияло на рост доли вакантных площадей на рыке.
На фоне начала стабилизации условий на рынке коммерческой недвижимости и адаптации к ним компаний наблюдается небольшое оживление спроса, особенно это касается торговых центров Москвы. Так, в 2016 г. наибольшее количество новых открытий пришлось на новые торговые центры, открывшиеся в 2015 г.: ТРЦ Columbus, ТРЦ «Авиапарк», ТРЦ «Мозаика» и ТРЦ «Zеленопарк».
Принцип заполнения торговых центров в целом остался таким же, как и до кризиса 2014 - 2015 гг.: основные якорные арендаторы – это продуктовые супермаркеты и гипермаркеты (исключая высокие ценовые сегменты), магазины товаров для дома, электроники; мини-якорные арендаторы: крупные fashion-операторы, сетевые рестораны. Однако сейчас торговые операторы тщательно подходят к выбору новых торговых площадок и оптимизируют сети, закрывая нерентабельные объекты. Стоит отметить, что основное число новых открытий приходится на fashion-бренды и операторов развлекательного сегмента. Так, в Москве продолжают открываться новые бутики международных брендов, таких как Victoria’s Secret, Armani Exchange, Newby London и др.
Продолжается развитие компаний развлекательного сегмента, среди новых форматов которого можно выделить edutaintment-арендаторов, которые представляют собой, как правило, коммерческие детские культурно-досуговые, игровые центры, направленные на развитие и дополнительное образование детей, спортивные детские объекты. Так, в 2016 г. в торговых центрах открываются образовательно-развлекательные площадки, например, Kidzaniaв ТРЦ «Авиапарк», веревочный парк и скалодром сети «ПандаПарк» в ТРЦ «Зеленопарк», театральная лаборатория GogolSchool в ТРЦ «Мозаика», веревочный парк «Панда Парк» в ТРЦ «Ривьера».
Развиваются сети офлайн-магазинов и пунктов выдачи онлайн-ритейлерами, такие как «220 Вольт», совместный проект сетей «Метрика» и интернет-ритейлера «Юлмарт», KupiVip, которая заявила об открытии в 2016 г. четырех крупных офлайн магазинов сети.
- Поменялось ли как-то поведение собственников, что они делают для привлечения арендаторов в нынешних нелегких условиях?
- Как и в офисном сегменте, собственники ТЦ качественно улучшают управление для поддержания высокого трафика посетителей в торговых центрах, что удерживает арендаторов и привлекает новых торговых операторов. Для этого используются ротация арендаторов и замена брендов и концепций магазинов, маркетинговые акции для увеличения трафика. Например, открытие музейных выставок в торговых центрах.
Также стоит отметить развитие сервиса в бизнес-центрах: так, собственники офисных объектов поддерживают конкурентоспособность за счет развития управляющих компаний, предоставления широкого спектра услуг и сервиса.
- Какие форматы будут продолжать развиваться, а какие, возможно, перестанут?
- В летнее время большое количество новых открытий приходится на новые форматы точек общественного питания и концепций стрит-фуда - особенно на рынке основных торговых улиц Москвы.
Новые форматы магазинов в торговых центрах открываются для заполнения пустующих площадей, такие магазины не являются якорными арендаторами, и их открытие может носить краткосрочный характер (например, формат ярмарок).
На рынке торговой недвижимости Москвы в 2016 г. перспективным форматом строительства ТЦ является районный формат, так как рынок столицы перенасыщен крупноформатными торговыми центрами за счет высокой плотности размещения объектов. Также рынок торговой недвижимости растет за счет роста количества проектов жилых или апартаментных комплексов с интегрированной в них торговой инфраструктурой, которые также представляют собой формат торговых центров микрорайонного и районного формата.
Среди достаточно новых активных форматов на рынке офисной недвижимости можно выделить сегмент коворкингов.
