Лучшие арендаторы – кто они?..

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

20593

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

Для новичка проблема отсева арендаторов, как правило, не стоит, выбор очевиден: кто больше платит, тот и арендует. Однако в 95% случаев погоня за прибылью любой ценой заканчивается конфузом. Высокие ставки арендатор с лихвой компенсирует, заключая договор с правом на досрочное расторжение. Однако это далеко не главная проблема «самых богатых» арендаторов. За высокими (выше рыночных) ставками зачастую прячется нелегальный бизнес: игровые клубы, повесившие вывеску «букмекерская контора», или, к примеру, одна известная сеть по торговле морепродуктами, завозящая их в столицу не совсем легально. Связавшись с такими арендаторами, собственник рискует нарваться на визиты представителей правоохранительных органов, районных управ и других проверяющих. А как только тех же самых продавцов морепродуктов попросят начать работать легально, договора аренды с ними придется пересмотреть, и высоких ставок платить уже никто не будет. Ну а сеть азартных клубов могут просто закрыть.

Следующая категория «богатых арендаторов» — это компании, захватывающие рынок. Таким арендаторам нужно срочно занять лучшие помещения в столице, с расходами они не считаются. Взять помещение по высоким ценам, а через год пересмотреть договор аренды — такова стратегия захвата рынка всех ведущих торговых сетей в России.

Итак, что должно быть важно для собственника помещения? На мой взгляд, это стабильность, надежность, прогнозируемость и прозрачность бизнеса арендатора.

Надежный арендатор:

- стабильно работает на рынке и имеет хорошую прибыль; если локация помещения ему выгодна, он вряд ли его покинет или попросит слишком большую скидку;

- открытая компания; идеальный вариант для собственника — иметь возможность видеть финансовые показатели арендатора, ведь ни один «квартиросъемщик» не скажет владельцу честно: «Хотим открыться здесь, надеясь на чудо, но вообще дела у нас не очень и скоро можем съехать, а вам придется искать другого»;

- российская компания или западная компания, основные вопросы локального бизнеса которой решаются в российском офисе; головная боль для собственника помещения — это управленец, который находится в Европе, Китае или США, не знающий местной специфики и отвечающий на письма собственника с месячной задержкой.

Мы занимаемся сдачей в аренду торговой недвижимости и уже давно поняли, что лучшие арендаторы для нас — это продуктовые сети. Этот бизнес наиболее устойчив к «турбулетности» экономики и даже в кризис демонстрирует рост прибыли, причем продовольственные торговые сети прирастают все новыми точками.

К лучшим ритейлерам-арендаторам в России я отнес бы компании X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), «Магнит» и ГК «Дикси» («Дикси», «Виктория»). С тем, что у компаний X5 и «Магнит» стабильный, развивающийся и прибыльный бизнес, вряд ли кто-то поспорит. «Пятерочка» обгоняет «Магнит», но и у последней сети потенциал таков, что при должном уровне инвестиций она быстро сможет вернуть себе звание самой быстрорастущей в России. А в сети «Дикси» недавно сменился менеджмент. Я уверен, что новые управленцы будут настроены на стабильные и долгосрочные проекты. У компании большие планы по развитию, но упор сеть будет делать на эффективность и прибыльность. Я полагаю, что вновь открываемые магазины будут иметь устойчивую экономическую модель.

В рейтинг лучших арендаторов России стоит внести и сети фастфуда. Популярность вкусного и демократичного питания в России только растет, поэтому растут и ведущие сети общепита. Здесь тройка лучших арендаторов, на мой взгляд, — это «Макдоналдс», «Бургер Кинг» и KFC. Прекрасные экономические показатели «Макдоналдса» отражаются и на арендных ставках, которые готова платить сеть. Этот факт говорит среди прочего об имеющемся у компании запасе прочности. Игроки рынка фастфуда в целом не слишком сильно реагируют на экономические неурядицы в стране.

Фастфуд популярен и привлекателен. Если какая-то из точек общепита покидает насиженное место, то там, где были «Макдоналдс», «Бургер Кинг» или KFC, обязательно обустроится другая компания, торгующая фастфудом. Помещение пустовать не будет.

На третье место в рейтинге лучших арендаторов я бы поставил госбанки (банки с государственным участием): Сбербанк, «ВТБ24» и «Россельхозбанк». Недвижимость, арендуемая банком, должна удовлетворять специфическим требованиям кредитных организаций. В последние время банки уменьшают количество физических офисов, предпочитая развитие онлайн. Тем не менее о серьезном свертывании сетей госбанков речь пока не идет. Под сокращение Сбербанк наметил порядка 10–15% самых нерентабельных офисов и вовсе не собирается покидать проходные места, обеспечивающие ему прибыль. «Россельхобанк», в отличие от многих кредитных организаций России, сейчас намерен увеличивать розничную сеть. При этом бизнес банков с госучастием устойчив в любой кризис.



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Михайлов Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

Столица Менеджмент

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre