Алина Стрелкова, операционный директор ECE Russland, о ситуации на рынке торговой недвижимости, антикризисных стратегиях для торговых центров и потенциале роста рынка услуг Property Management.
- Алина, высокая инфляция, снижение покупательской способности, устаревание концепций торговых центров - последние два года рынок коммерческой недвижимости буквально наводнен кейсами, как со всем этим жить. Десятки проектов заявляют если не о реконцепции, то уж точно о «смене стратегии».
- И хорошо, если при этом они привлекают профессиональные управляющие компании. Еще два года назад многие девелоперы говорили: у нас все и так хорошо, и никакие «специальные люди» для управления нам уж точно не требуются. Но сейчас, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, а арендаторы – слишком требовательны, некоторые решения могут быть внедрены лишь при наличии достаточной экспертизы. В итоге в кризис мы, например, удвоили портфель до 667 тыс. кв. м торговых площадей, получив московские и региональные проекты с прекрасным потенциалом от собственников, которые верят именно в наш мировой опыт управления.
- Однако денег у девелоперов становится все меньше, а профессионалы, несмотря на кризис, не падают в цене. Но что, по-вашему, нельзя оптимизировать даже в кризис?
- Нельзя как раз отказываться от профессионалов – управляющих компаний, менеджеров по аренде, маркетологов. Это – тот фундамент, на котором стоит успех любого ТРЦ. Категорически нельзя экономить на технической эксплуатации – что бы там не происходило с экономикой, в ваш объект должно быть по-прежнему приятно прийти. Однако доля рынка торговой недвижимости под управлением профессиональных компаний равна всего 9% в Москве и 5% – в России. В целом же профессиональные УК занимают лишь 7% московского рынка, и 5% – регионального. Потенциал для развития УК не просто большой, он – огромный. Именно растущая конкуренция, высокий уровень вакантности площадей, изменение покупательской способности и сложность взаимодействия с арендаторами – ключевые факторы для повышения спроса на услуги propertymanagement. Кроме того, текущая рыночная ситуация действительно диктует необходимость реконцепции около 80% столичных торговых центров. И хотя одни ТРЦ ограничиваются незначительными изменениями (ротация арендаторов, обновление общественных зон, усиление развлекательной составляющей либо зоны общественного питания), а другие объявляют о «повороте на сто восемьдесят градусов», оба шага по-настоящему эффективны лишь при привлечении профессионального управляющего. Именно поэтому мы ожидаем значительного роста объема нашего сегмента уже в самое ближайшее время.
- Новым трендом в кризис стало и открытие ТРЦ с высоким, а иногда – очень высоким уровнем вакансии.
- Да, вы правы, это, к сожалению, новый тренд. Если до кризиса открывались торговые центры, в которых еще на ранних этапах строительства сдавалось порядка 80% площадей, то сейчас арендаторы в принципе изменили стратегию поведения на рынке. Они хотят «подождать открытия», убедиться, что торговый центр откроется вовремя или откроется вообще, какой там будет покупательский поток и т.д. Хорошая же новость для всех нас в том, что после реального открытия ТРЦ арендаторы активно подписывают договоры.
- Если говорить о недавно открывшихся торговых центрах – какие из них, по-вашему, наиболее интересные?
- Здесь ничего с кризисом не изменилось: выигрывают по-прежнему объекты с хорошей локацией, удобной транспортной доступностью, понятной зоной охвата, качественной концепцией. И, конечно, собственники потенциально успешных проектов знают все о том, что хотят их покупатели. Вообще, главным итогом двух лет кризиса и для собственников, и для управляющих компаний стало вот это умение слушать и слышать своего покупателя. Именно поэтому нам в ECERussland кажется, что почти из любого объекта и почти всегда можно сделать успешный.
- Сейчас мало кто делает прогнозы, но давайте попробуем: как изменится рынок в ближайшие два года?
- Сразу скажу, что мы смотрим более позитивно, чем многие участники рынка. Ключевые макроэкономические показатели сигнализируют о начале выхода экономики из острого кризиса, и покупатели на этом фоне стали чуть легче расставаться с деньгами, чем еще полгода назад. Очевидные перемены видны и в стратегии ритейлеров, которые на фоне относительной стабилизации курса рубля, например, начали делать более смелые закупки товаров или строить планы по развитию. И, несмотря на то, что Москва и Санкт-Петербург остаются для большинства операторов приоритетными городами для открытия новых магазинов, некоторые бренды, в том числе российские, в первом полугодии решились запустить свои первые магазины в новых для себя российских регионах. Среди них – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань и Краснодар. Это – позитивный сигнал для рынка о том, что в регионах не просто «есть жизнь», но есть реальный платежеспособный спрос. Другие новые тренды – например, сдача в аренду торговых площадей даже в топовых ТРЦ частным предпринимателям и несетевым операторам, а также активное расширение развлекательной составляющей со вводом новых концепций, – также формируют запрос владельцев на профессиональное управление. Поэтому мы считаем, что следующие полгода, особенно, конечно, в преддверии новогодних праздников, рынок торговой недвижимости и ритейла ждет положительная динамика.
