Елена Лебедева, управляющий партнер компании «Знак», о специфике районных ТРЦ – арендаторах, заполняемости, трафике и развлекательной составляющей.
- Елена, до недавнего времени районные ТЦ не пользовались спросом у девелоперов, и игроки рынка стремились реализовать крупные проекты. Аналитики отмечают, что теперь этот тренд меняется. Почему? Покупатели перестали любить молы, стали меньше тратить, не хотят далеко ездить?..
- Действительно, сегодня рынок повернулся лицом к объектам малого формата. Одна из причин такого поворота - сокращение на рынке платежеспособных заемщиков. Вторая и последующие - высокорискованные и длинные инвестиции, снижение арендных ставок и сокращение планов по развитию крупных торговых сетей. Покупатели ездят в крупные моллы больше за развлечением, как правило, раз в месяц, предпочитая ежедневные потребности удовлетворять в ТЦ рядом с домом. Расходы россиян значительно сократились, что показывают объемы выручек торговых сетей. Снижение активности мы наблюдаем даже в праздничные и выходные дни. Небольшой рост активности в весенний период связан со снижением курса доллара, сезонной сменой одежды.
- Что касается состава арендаторов районных ТЦ, обычно это продуктовые гипермаркеты, товары для дома, детские, иногда точки общепита. Развлекательная составляющая представлена крайне скудно. Почему? Не хватает торговых площадей, или девелоперы ее просто недооценивают?
- В настоящее время состав районного ТЦ не значительно отличается от крупного молла – супермаркет, ресторанная зона, одежная и обувная торговая галерея, небольшой кинотеатр и развлекательная составляющая. Чаще всего операторы развлекательной зоны, кроме крупных игроков, готовы подстраиваться под потребителя. Снижение арендной ставки в районных ТРЦ благоприятно отражается на привлечении и открытии кинотеатров форматом один либо два зала. Благодаря этому сегодняшний районный ТЦ вполне удовлетворяет потребности семьи со сниженным уровнем дохода.
- Есть ли какие-то особенности в управлении именно районным ТЦ?
- Да: управление районным ТЦ - это постоянная работа с покупателем и изучение коньюктуры рынка на месте. Открытие сетевых магазинов на торговых коридорах города отражается снижением выручки в торговой галерее ТЦ; застройка жилых микрорайонов влечет за собой изменение портрета покупателя, что в свою очередь приводит к изменению состава арендаторов.
- Если судить в среднем по рынку Москвы – каков процент заполняемости районных ТЦ? Чувствуют ли они себя стабильнее по сравнению с гигантами?
- Начнем с того, что районные ТЦ отличаются друг от друга площадью. Если мы говорим о площади объекта до 5000 кв. м, то наличие супермаркета и небольшой торговой галереи обеспечит этому объекту почти 100% заполняемость. Районник в 20 000 кв. м с развлекательной составляющей и торговой галереей в среднем заполнен на 70-80%. Кроме того, ни для кого не секрет, что заполняемость торгового центра зависит от локации обьекта и конкурентной среды. Малый формат ТЦ в этом отношении чувствует себя стабильнее, чем гиганты, так как может менять назначение обьекта из районного в целевой объект.
- Каким образом и как часто происходит ротация арендаторов в районных ТЦ?
- Ротация в районных ТЦ проходит с периодичностью раз в год и зависит большей частью от улучшения пула арендаторов либо изменения назначения помещений.
Сейчас в районных ТЦ происходит замена индивидуальных предпринимателей занимающихся собственными закупками одежды, на франчайзинговых партнеров торговых сетей. Активно развиваются пункты по выдаче товаров через продажи в интернете. В связи с замедлением рынка по строительству торговых объектов на рынке МО, федеральные операторы стали открывать салоны и в действующих торговых центрах. Развитие крупных супермаркетов детских товаров приводит к ротации порядка 30% торговых операторов в ТЦ.
- В каких локациях Московского региона не хватает районных ТЦ?
- Практически во всех крупных городах МО есть и районные ТЦ, и крупные моллы. На сегодняшний день города от 30 000 человек попадают в зону интересов девелоперов. Одним из таких городов является Шатура – зона охвата 50 00 человек, включая города Рошаль, Шатурторф и др.
- Как сегодня обеспечить арендаторам высокий трафик нужной аудитории, помимо привычных дисконтов?
- Только активная работа управляющей компании и арендаторов ведет к увеличению трафика – праздники выходного дня, мобильное приложение, смс рассылки, обмен акциями среди операторов ритейла… Помимо дисконтов разрабатывается программа выработки лояльности у покупателей. Такая маркетинговая работа начинается на этапе строительства ТРЦ и продолжается весь период работы – с четким отслеживанием изменения целевой группы. Покупателей возможно привлекать и ярмарками выходного дня фермерских хозяйств, и ярмарками мастеров, вовлекая в это и покупателей ТРЦ.
- Ваша компания сейчас занимается брокериджем районного ТЦ в Шатуре. Расскажите об этом проекте.
- Это первый торгово-развлекательный центр малого формата с развлекательной составляющей, супермаркетом и торговой галерей в городе. Первичная зона охвата (Шатура и близлежащие города) - 50 000 человек. Помимо первого в городе полноценного ТРЦ, в комплексе будет открыт первый в сети «Колибри» малозальный кинотеатр.
В состав арендаторов ТРЦ вошли «Кораблик», «Кари», ресторан быстрого питания, супермаркет продуктов и классический состав арендаторов для каждого дня (салон красоты, дом быта, салоны сотовой связи, аптеки, зоотовары, кожгалантерея).
Мы откроем для горожан в первую очередь место досуга - до этого момента все ездили за развлечениями в Орехово-Зуево либо Москву. И естественно, мы собрали пул арендаторов, удовлетворяющих ежедневным потребностям горожан.
