Обзор рынка торговых центров Санкт-Петербурга

Сегодня в результате кризиса девелоперы испытывают трудности с финансированием своих проектов – заявления о новом строительстве звучат все реже, а возводимые проекты замораживаются до лучших времен. Тревожные настроения царят и в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Но вызваны ли они только экономической обстановкой или все же наступившим наконец насыщением города торговыми площадями?
2112
Автор: Ольга Лобачева
Общая ситуация

Сколько продлится кризис и каковы окажутся масштабы его последствий – пока неизвестно. Самой разумной тактикой участники рынка сейчас считают наблюдение за дальнейшим развитием событий.

По мнению экспертов GVA Sawyer, финансовый кризис не окажет сильного влияния на те объекты торговой недвижимости, которые должны быть введены в ближайшие полгода. Если здание уже строится, то финансирование на него найдено и трудностей с завершением этого проекта, вероятнее всего, не будет, но может быть заморожено строительство проектируемых торговых объектов. «Девелоперы, которые выкупали участки до кризиса, собираясь построить на них ТЦ, будут продавать их, расплачиваясь по кредитам, – предполагают в компании. – Возможно, некоторые девелоперы будут продавать уже начатые или построенные объекты, хотя конкретных примеров пока нет».

По мнению специалистов «АйБи Групп», в первую очередь страдают от приостановки кредитных линий на строительство несетевые девелоперы торговых центров. Кроме того, особенно тяжело приходится региональным девелоперам ТЦ, поскольку из-за более низкой ликвидности наиболее уязвимыми оказываются проекты в регионах. «В целом на рынке торговых центров Санкт-Петербурга замечено снижение девелоперской активности, но то, что принято называть кризисом, здесь ни при чем, – рассказывают в компании. – Ведь те проекты, которые должны были открыться сегодня, начаты еще 2–3 года назад, а не в последние шесть месяцев». Как отмечают эксперты компании Praktis, рынок недвижимости обладает некоторой инертностью по отношению к финансовому рынку, и в случае дальнейшего ухудшения обстановки это отразится на количестве сделок в сегменте торговой недвижимости к середине следующего года.

Среди сделок, заключенных в сегменте торговой недвижимости с начала года, можно отметить приобретение французской Apsys у «Системы-Галс» строящегося торгового проекта «Лето» на Пулковском шоссе, а также покупку части ТРК «Кантемировский» австрийским пенсионным фондом Europolis у «Балтийской строительной группы». Кроме того, летом был подписан фи­­нальный договор о покупке сети гипермаркетов «Карусель» компанией Х5 Retail Group. Кроме операционного бизнеса «Карусели» в сделку вошли 23 действующих магазина, 3 строящихся гипермаркета, 8 земельных участков.

Среди новых для петербургского рынка торговых операторов необходимо отметить Leroy Merlin, который открыл свой первый в городе магазин в ТРК «Феличита», финский продовольственный супермаркет Prisma, шведскую сеть Lindex, подконтрольную финскому ритейлеру Stockmann, а также польскую сеть детских супермаркетов Smyk.

Предложение

По данным LCMC, c 2002 по 2008 год объемы предложения в сегменте качественной торговой недвижимости выросли более чем в 10 раз – с 210 тыс. кв. м до 3 млн. кв. м. На конец III квартала 2008 года общее предложение площадей в качественных ТЦ Петербурга составило от 2,8 млн кв. м (данные Maris Properties in association with CB Richard Ellis) до 3,59 млн (Colliers International). По данным последней, за три квартала 2008 года на рынок вышли 14 торговых объектов общей площадью 374 тыс. кв. м (GLA – 222 тыс. кв. м), что на 19% ниже показателя за аналогичный период 2007 года: в январе–сентябре 2007 года было введено 444 тыс. кв. м.

Среди заметных открытий этого года можно назвать следующие:

открытие первой очереди торгового центра «Северный Молл» (у поселка Бугры, недалеко от КАД). Площадь первой очереди – 34 тыс. кв. м (GLA – 27 тыс. кв. м). Инвестор и собственник проекта – Meinl European Land, инвестиции в проект – 120 млн евро;

открытие торгово-развлекательного комплекса Atlantic City на ул. Савушкина (Приморский р-н), входящего в многофункциональный проект общей площадью 108,6 тыс. кв. м. Площадь торговой составляющей комплекса – 75 тыс. кв. м (более 130 магазинов);

открытие в Примор­ском районе торгово-развлекательного комплекса «Атмо­сфера», соединенного подземным переходом с вестибюлем ст. метро «Комендантский проспект». Общая площадь проекта – 47,5 тыс. кв. м;

введение в эксплуатацию двух зданий второй очереди ТРЦ «Феличита» недалеко от ст. метро «Проспект Большевиков». Площадь проекта – более 83 тыс. кв. м.

По оценкам специалистов Becar Realty Group SPb, большую часть (57%) рынка качественных торговых комплексов занимают торговые центры, имеющие в своем составе развлекательную функцию, которая представлена мультиплексом, боулингом, детской зоной, фуд-кортом. В некоторых ТРЦ в досугово-развлекательной части расположен ледовый каток или игровая зона с мультимедийными играми и автоматами.

По данным GVA Sawyer, в IV квартале текущего года девелоперы планируют ввести еще 17 объектов общей площадью 410 тыс. кв. м (GLA – 300 тыс. кв. м). Но, исходя из опыта развития рынка, можно с уверенностью предположить, что ввод примерно 30% заявленных площадей будет перенесен на следующий год. Так, по данным LCMC, на последний квартал 2008 года заявлены к вводу в эксплуатацию 191,2 тыс. кв. м торговых площадей в торговых центрах.

Как отмечают в Praktis CB, доля реально вводимых объектов от общего количества запланированных в этом году останется на уровне прошлых лет и составит около 60%. По мнению аналитиков Colliers International, снижение темпов прироста торговых площадей станет заметно начиная с 2009 года: в следующем году будет введено около 30–35% от заявленных объемов. В GVA Sawyer сообщают, что официальных заявлений о прекращении строительства пока практически нет, однако можно предположить, что крупные проекты освоения территорий в результате недоступности кредитных средств могут быть приостановлены или уменьшены по площади.

По данным Becar Realty Group SPb, наиболее обеспеченными торговыми площадями являются Приморский, Московский, Всеволожский и Выборгский районы: масштабные торговые комплексы строятся вдоль крупных транспортных магистралей – Пулковского, Московского, Мурманского и Выборгского шоссе, проспектов Космонавтов, Энгельса и Московского. В Петроградском и Василеостровском районах представлено наименьшее количество ТЦ.

По мнению специалистов «АйБи Групп», сложно говорить о насыщении торговой недвижимостью целых районов, но уже есть части районов, перенасыщенные торговыми объектами, например, возле ст. метро «Комендантский проспект» в Приморском районе или возле ст. метро «Купчино» во Фрунзенском районе. Зато юг города практически не освоен торговыми девелоперами – Красносельский район, весь проспект Ветеранов, Кировский район.

Спрос

По данным Praktis CB, обеспеченность общими площадями торговых цент­ров в Санкт-Петербурге составляет 682,4 кв. м на 1000 человек, обеспеченность арендопригодными площадями – 453,9 кв. м на 1000 человек. Для сравнения: уровень обеспеченности Москвы общими площадями в ТЦ на конец 2007 года составляет 315,6 кв. м. В результате у покупателей и арендаторов появился выбор. Это привело к снижению посещаемости наименее успешных, устаревших, неудачно расположенных торговых объектов. По наблюдениям специалистов Maris Properties, уже не во все проекты ритейлеры стремятся зайти на этапе строительства, а иногда и вовсе отказываются от аренды в некоторых комплексах в пользу других, более удачных.

Что касается покупательской активности, то, по мнению экспертов Becar Realty Group SPb, в случае ее снижения магазины, особенно небольшие, начнут разоряться. Учитывая, что именно мелкие арендаторы приносят основную часть денег собственнику, объект не сможет функционировать исключительно за счет «якорей». Впрочем, по наблюдению аналитиков «АйБи Групп», пока спрос со стороны покупателей не снижается – напротив, отмечается обычный осенний рост посещаемости торговых центров.

Важной характеристикой соотношения спроса и предложения является уровень вакантных площадей в торговых центрах. Как рассказывают в Colliers International, с одной стороны, в городе существует ротация, которая не мешает 95%-ной заполняемости площадей в успешных проектах.

С другой стороны, во вновь открывшихся комплексах свободных площадей значительно больше, чем в среднем по рынку. Например, «Северный молл», испытывающий проблемы с местоположением из-за конкуренции со стороны «Меги» и «Гранд Каньона», не может похвастаться высокой заполняемостью. У «Атлантик Сити» другая ситуация: на сегодняшний день объект заполнен на 80%. Таким образом, уровень вакантных площадей варьируется от объекта к объекту, и если раньше заполненными менее чем на 90% оказывались только устаревшие или изначально неудачные проекты, то сегодня эта проблема может затронуть и современные, продуманные торговые центры.

Наблюдается рост конкуренции между объектами за арендаторов, в результате чего все большее значение приобретает продуманная концепция комплекса. Как отмечают в Colliers International, в настоящий момент конкуренция между торговыми центрами заключается в переманивании покупательских потоков друг у друга. Например, на Комендантской площади вместо одного профессионального торгового цент­ра со средней посещаемостью 30–40 тыс. человек в день сейчас находится несколько объектов, каждый из которых не может похвастаться посещаемостью хотя бы 15 тыс. человек в день. Еще один пример: «Рамстор» на Коломяжском проспекте представляет собой действительно профессиональный торговый центр, однако с открытием по соседству «Сити-Молла» (более 90 тыс. кв. м) «Рамстор» будет испытывать серьезные трудности.

Ставки, инвестиции

По данным GVA Sawyer, доходность сделок купли-продажи готовых объектов торговой недвижимости сегодня снизилась до 6–8%, доходность девелоперов – до 12–17% (по сравнению с 14–18% в 2006–2007 годах). Значительную лепту в снижение доходности внес рост стоимости кредитования.

По данным LCMC, арендные ставки в 2008 году в зависимости от классности торговых центров, за исключением выпадающих значений, находятся в следующих диапазонах (с учетом НДС и стоимости коммунальных услуг):

  • класс «Микрорайонный» – 1000–2550 руб./кв. м в мес.;
  • класс «Окружной» – 1650–3540 руб./кв. м в мес.;
  • класс «Региональный» – 1800–4130 руб./кв. м в мес.;
  • класс «Суперрегиональный» – 2500–4130 руб./кв. м в мес.

Рост арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга в текущем году в среднем не превышал уровня инфляции.

Тенденции

  • Профессиональные торговые центры продолжают вытеснять небольшие устаревшие объекты.

  • В поисках незанятых ниш девелоперы проявляют все больший интерес к строительству специализированных торговых центров (специализированный садовый центр «Зеленая страна», интерьерные центры «Аура», «Интерио» и т. д.).

  • Сохраняется тенденция увеличения доли развлекательной составляющей в ТЦ. Девелоперы все чаще прибегают к непривычным вариантам развлечений: ледовый каток, картинг, сквош, аквапарк, галерея, библиотека и т. д.

  • Растет интерес к освоению новых территорий, строительству торговых центров вблизи КАД, а также в районах активного жилищного строительства.

  • Темпы строительства снижаются, ряд проектов замораживается из-за отсутствия финансирования.

Прогноз

Из-за неопределенной ситуации на мировых финансовых рынках дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности выглядит весьма туманно. Исходя из существующей ситуации, можно ожидать, что в следующем году объемы ввода в эксплуатацию новых торговых объектов заметно сократятся. В отличие от Европы Россия столкнулась с кризисом сравнительно недавно, так что в настоящий момент ситуация далека от стабильности и может измениться в любую сторону. Наиболее целесо­образным сейчас представляется воздержаться от долгосрочных прогнозов и подождать дальнейшего развития событий.


журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03
Источник: cre.ru
Инвестиции

«Гранель» застроит «Грайвороново»

«Гранель» займется редевелопментом промзоны на юго-востоке Москвы.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre