Анастасия Малкова, Коммерческий директор Инвестиционного фонда Stone Hedge, рассказывает об истории создания, настоящем и будущем делового центра NEO GEO, затрагивая также тренды офисного рынка и вопросы общей стратегии компании.
- Расскажите, чем отличается БЦ NEO GEO от других офисных центров, каковы его особенности?
- Объект расположен на территории бывшего станкостроительного завода. Здание завода само по себе в плане архитектуры было достаточно стандартным и простым. Но в то же время, есть определенные нюансы в работе, как с исходными заводскими планировками, так и с особенностями рельефа: если вы у нас были, то видели, какой там перепад высот. Да и сам по себе масштаб проекта застраиваемой территории (130 тыс. кв. м, - примечание редакции) подразумевает затраты и времени, и человеческих ресурсов. Условно, у нас было 2 очереди, где первая – это была своеобразная проба пера, а вторая является основной, как с точки зрения, объемов, так и с точки зрения концепции, архитектуры. Здесь мы, работая с T+T Architects, пытались показать настоящее лицо нашего проекта. Ситуация на рынке такова, что вакансия позволяет потенциальным арендаторам выбирать и не относиться к бизнес-центру стандартно. Мы понимали, что новые креативные архитектурные решения, как и расширенный функционал, сейчас в тренде и без этого скоро будет сложно представить себе современный офисный объект.
- Какие изменения произошли в бизнес-центре с момента открытия?
- Напомню, что одной из основных особенностей нашей концепции являются функциональные атриумные пространства. Например, в одном из них расположился теннисный корт, а другое представляет собой зону кафе. Во время открытия эта зона была за ленточкой, а сейчас двухуровневое пространство кафе уже функционирует. Атриум, где проходила основная часть торжественного открытия бизнес-центра, символизирует тему земли. Теперь в его центре располагается большая природная черепаха, олицетворяющая мудрость и фундаментальность планеты. Здесь стоит уточнить, что само по себе название NEO GEO является отсылкой к географическим открытиям и теме природы. Именно на эту идею через символы огня, воды и земли мы акцентировали внимание в атриумах. Как мы использовали все атриумные пространства, сделав их максимально функциональными и символичными, как идеи воплощаются в жизнь, - вы могли в деталях оценить на прошедшем Moscow Property Tour.
Сейчас в NEO GEO постоянно проходят выставки, съемки рекламы, фильмов и сериалов! Идея дизайнерского бизнес-центра подкрепляется синергией творчества и кинематографа, что создает абсолютно особенную атмосферу. Как результат, внутренняя торговая галерея, которая идет на уровне с атриумами, к настоящему моменту полностью реализована. Кто-то уже открылся, кто-то проводит ремонт, но к концу осени это будет полноценная торговая улица со всей необходимой инфраструктурой.
- Как обстоят дела с помещениями общепита?
- Сначала мы сконцентрировались на внутренней торговой галерее. С ней мы закончили все отношения, то есть все помещения к настоящему моменту реализованы. Вторая часть – это дополнительные места под рестораны. На сегодняшний день, один крупный ресторан на 420 кв. м сдан, где сейчас рестораторы завершают ремонтные работы. Также сдан ресторан в атриуме, он откроется в начале сентября. Из помещений, предназначенных под размещение общепита, осталась только одна площадка, тоже под крупный ресторан, на 450 кв. м. Речь идет о помещении у входной группы, ближайшей к метро. Здесь мы ведем переговоры с несколькими операторами, думаю, в сентябре определимся и с этим помещением.
Что касается помещений под общепит в целом, в первой очереди у нас открыто лобби-кафе, работающее в основном на ланчи, что очень актуально для офисных сотрудников и пользуется большой популярностью. Также в первой очереди на 180 кв. м открылась модная бургерная, по-прежнему работает столовая площадью 1,2 тыс. кв. м. А кроме того, в обеих очередях есть несколько помещений кофе-поинтов. То есть, форматы представлены разные, все работают и все востребованы!
- А что со спортивными арендаторами? Это довольно модная тема сейчас – спортивная составляющая в офисном проекте.
- По сути, под спорт у нас изначально была выделена одна зона, это зона фитнеса на 1,5 тыс. кв. м. Теннис в атриуме появился, можно сказать, в последний момент, так что даже пришлось переделывать уже практически готовый атриум. Есть идея в одном из небольших атриумов открыть сайкл-студию, тоже довольно популярное сейчас направление. В остальном, конкретных планов по расширению спортивной части пока нет, но мы открыты для новых интересных идей. Если кто-то может предложить новый интересный формат или востребованную среди нашего контингента идею, то почему нет?
- Планируете ли других «нестандартных» арендаторов? Есть, в частности, примеры размещения детских садов в офисных проектах…
- Да, детские сады – это то, что диктует время. В Москве, мне кажется, все сейчас живут в таком режиме, когда тема присмотра за детьми среди рабочего дня становится одной из наиболее актуальных. Рассматривать тоже готовы, но на переговоры пока не выходили.
- Какие еще элементы инфраструктуры предусмотрены в NEO GEO?
- Наверное, то, без чего уже нельзя представить современный объект, - это Wi-Fi, места для отдыха, переговорные кабинки. Обустройство переговорных зон – это вообще отдельная тема. О наших «переговорках» подробнее рассказали наши архитекторы на Moscow Property Tour. Я лишь скажу, что расположение, форма беседок – не случайны, все это прорабатывалось и продумывалось для максимального удобства резидентов и с точки зрения эстетики.
- Как я понимаю, объект работает круглосуточно. Насколько это востребовано арендаторами и собственниками?
- У нас все бизнес-центры работают круглосуточно. Я бы не сказала, что существует большое количество желающих поработать ночью, в 10-11 часов вечера основной поток иссякает. Не так много тех, кто работает с другими часовыми поясами. Но вообще, не ограничивать резидентов – это наша политика. На ночь, как правило, остается охрана и сокращенный штат на reception, так что при желании, работать можно по любому удобному для вас графику.
- А есть ли разграничение зон бизнес-центра? Я видел довольно много пропускных пунктов, в том числе и между корпусами?
- Пунктов reception у нас действительно много, но один пропуск работает на все зоны офисного объекта. То есть, резидент может оставить машину на парковке БЦ или приехать общественным транспортом, но войти в NEO GEO с любого входа вне зависимости от корпуса, в котором он работает. Это позволяет нам ограничивать людские потоки при проведении мероприятий, при этом, не ограничивая возможности передвижения наших клиентов.
- А общие зоны, открытые для внешнего трафика в бизнес-центре предусмотрены?
- Конечно! Во-первых, это все помещения (от 80 до 500 кв. м, - прим. ред.) на первых этажах, имеющие отдельный вход. Во-вторых, также доступен для гостей теннисный корт. Кроме того, в ресторанной зоне мы планируем проводить различные праздничные общественные мероприятия, так что и эта площадка будет открыта для посещений в определенные дни, а один из атриумов, как вы знаете, отведен под картинную галерею, куда также разрешен свободный вход. Есть предложения по ряду активностей в наших атриумах, соответственно, для организаторов и участников тоже вход будет открыт. Здесь мы работаем не только на резидентов, но и, как минимум, на жителей района, если не города.
- Еще у меня был вопрос по окружению. Сейчас такие районы, с подачи московского правительства, принято называть депрессивными. Нет ли планов на дальнейшее продолжение NEO GEO и приведение «в порядок» соседних площадок?
- Продолжение NEO GEO? Вы знаете, он такой большой (смеется – прим. ред.), что пока таких планов у нас нет. Насколько я знаю, нет планов на эти площадки и у города или других девелоперов. Отчасти мы этим довольны. Когда начала функционировать башня нашего бизнес-центра одним из преимуществ стал вид из окон – редкий бизнес-центр в Москве может предложить неограниченный обзор по всему периметру. Потом, глядя на нас соседний бизнес-центр, перестроенный бывший складской комплекс, также задумался о внешнем виде, обновил фасад и теперь не выглядит «депрессивно». Как видите, потихоньку район мы меняем, так или иначе.
Другой момент, что понимание облика данного района и подвигло нас к тем архитектурным и концептуальным решениям, которые мы воплотили в жизнь. Варианта «выехать» на существующей городской инфраструктуре здесь не было, поэтому и возникла концепция «город в городе», позволяющая получать все необходимое: проводить время, отдыхать, заниматься спортом, завтракать и обедать, встречаться с людьми внутри бизнес-центра. По сути, офисный объект сейчас и так должен предлагать все по максимуму, но где-то есть возможность использования соседей. Мы же сделали объект, который работает на окружение, а не наоборот.
- Аренда или покупка площадей? На что сейчас больше спрос у вас?
