Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, о взаимоотношениях собственников и арендаторов офисных помещений.
- Самый главный инструмент во взаимоотношениях арендатора и арендодателя – это договор аренды, который подписывается обеими сторонами добровольно, с возможностью вести переговоры и согласовать условия, удовлетворяющие обе стороны, Следующие 5-10 лет каждая сторона будет следовать и выполнять именно эти условия. Наряду с этим во взаимоотношениях арендатора и арендодателя должны сохраняться паритет и уважение друг другу. При соблюдении этих ключевых моментов и станет возможным плодотворное сотрудничество на долгие годы.
- Но договор нужно еще как-то заключить. Есть ли тут какие-то точки преткновения?
- Безусловно, есть. С первого дня знакомства, когда собственник и потенциальный арендатор решили двигаться вместе к подписанию договора аренды, чаще всего их позиции разнятся. И собственно цель проведения переговоров – это найти именно те точки соприкосновения, которые в будущем будут работать на обе стороны. Начинать переговоры необходимо с согласования коммерческих условий. Ведь именно здесь встречается больше всего разногласий: собственники хотят больше, а арендаторы готовы платить меньше. И тут каждая из сторон принимает решение, как и на сколько она готова менять свои позиции и идти на компромисс. В этой связи ситуация на рынке также имеет ключевое значение. К примеру, на данный момент рынок предлагает большой выбор офисных помещений, тогда у арендаторов появляется больше инструментов влияния на собственника. В случае обратной ситуации, собственники могут быть более настойчивыми и твердыми в своих условиях. Но не стоит забывать про свободный выбор обеих сторон, каждая из которых может отказаться от переговоров и выйти из сделки.
- По вашим наблюдениям, все участники готовы садиться за стол переговоров?
- И со стороны собственников, и со стороны арендаторов есть такие игроки на рынке, которые занимают жесткую позицию в отношении каких-то определенных аспектов. Допустим, арендаторы очень часто могут говорить, что «у нас есть только такой бюджет и ни копейки больше мы выделить не можем», или «нам важно, чтобы договор аренды мог быть автоматически продлен или досрочно закончен. Это не обсуждается, это требования штаб-квартиры. Если мы этого не получим, мы не сможем сесть в ваше здание». Очень важно такие позиции озвучить изначально, чтобы обе стороны понимали и адекватно взвешивали ситуацию.
Есть ситуации, когда собственник занимает очень жесткую позицию. Особенно это было распространено в 2000-х в популярных торговых центрах, когда их было намного меньше. Если торговый центр был очень востребован среди арендаторов, то он мог позволить себе диктовать условия подписания договора аренды. Например, были прецеденты, когда договор аренды даже не обсуждался. То есть арендатор подписывает договор как есть, либо он не садится в торговый центр. Сейчас, конечно, такие ситуации очень редки. Арендодатели в силу экономических влияний стали более гибкими.
- А сейчас зависит отношение между собственниками и арендаторами от класса бизнес-центра? Или речь идет только о компании?
- Как правило, в «А»-классе более профессиональные собственники, которые занимаются этим многие годы неслучайно. Они или строят, или покупают именно с целью эксплуатации здания. Такие собственники точно знают, какой контингент арендаторов к ним приходит - профессиональные крупные международные компании, которые требуют к себе особого внимания и подхода. В объектах «С»-класса собственники могут быть менее профессиональны именно в том плане, что сдача в аренду помещений не является их основным бизнесом или у них нет долговременного опыта. Зачастую они предлагают в аренду бывшие фабрики или какие-то другие непрофильные помещения. Но все-таки каждый отдельный собственник или бизнес-центр – это индивидуальная история. В любом классе могут встречаться профессионалы и игроки с меньшим опытом. Поэтому многое зависит именно от людей, а не от классности здания.
- Есть ли вопросы, в которых вы не готовы к диалогу?
- Мы давно работаем в этой сфере, и у нас уже сформировалась определенная система в отношении всех наших бизнес-центров и договоров аренды. Есть определенные позиции, которые мы не можем менять в силу того, что эта система просто перестанет работать. Поэтому мы всегда стараемся объяснить арендатору, почему в конкретной ситуации мы должны поступить так, а не иначе, для чего это нужно и как это работает.
- Есть ли какие-то примеры?
- Распространенный пример, который встречается у каждого арендодателя, - это система учета коммунальных расходов. Как правило, у каждого владельца офисной недвижимости есть конкретная система учета, которая действует для всех зданий или, по крайней мере, в пределах одного задания для всех арендаторов. Поэтому, когда приходит новый арендатор и хочет оплачивать все по-другому, в этой ситуации менять систему для одного арендатора очень сложно. Здесь мы объясняем, как мы работаем, снимаем все вопросы арендатора, и, как правило, все заканчивается пониманием.
- В дальнейшем развитие отношений собственников и арендаторов каким будет? Внешне факторы какие могут повлиять?
- Во взаимоотношениях арендатора и арендодателя важно внимательное отношение каждой стороны друг другу. Недостаточно просто подписать договор аренды и после не видеться друг с другом. Коммуникация должна продолжаться и после подписания договора аренды. У арендаторов возникают разные моменты в процессе срока аренды, например, связанные с финансовым положением компании, дальнейшими планами, неожиданным или плановым сокращением или расширением штата. Собственник и арендатор должны быть в постоянном конструктивном диалоге и пытаться решать все возникающие вопросы. Таким образом, и арендатор, и арендодатель делают свою жизнь более комфортной и долгосрочной в пределах одного здания. Частые переезды никому на пользу не идут, никому они не нравятся. И весь мировой опыт развития рынков недвижимости показывает, что успешные стабильные компании сидят по несколько десятков лет в одном здании.
Наш рынок офисной недвижимости уже перешел из количественного роста в рост качественный. Девелоперы перестали бездумно строить сотни тысяч квадратных метров офисных площадей. На это в том числе повлиял и кризис. Но, тем не менее, это пошло на пользу рынку. Так как остаются более профессиональные игроки. Они уделяют большее внимание качеству строительства, продумывают здания и соответствующе относятся к арендаторам. Все это делает рынок только более профессиональным.
