«С 2013 г., когда мы первый раз организовали круглый стол по складской недвижимости, объем рынка высококлассных складов в России вырос на 35% - с 17 до 23 млн кв. м, а Московский регион достиг объема 13 млн кв. м. Сейчас обеспеченность складскими площадями соответствует 0,8-0,85 кв. м на одного жителя. Несмотря на то, что это хороший показатель, у нас есть потенциал для развития - так, если ориентироваться на международный опыт, то в Париже этот показатель составляет 1,6 кв. м на 1 человека, в Лондоне – 1,8 кв. м, в Нью-Йорке – более 3 кв. м. Сейчас мы наблюдаем позитивные тренды в экономике – ВВП растет уже пять кварталов подряд, со второго квартала 2017 г. после затяжного снижения начался рост оборотов розничной торговли России. И это дает нам основания для благоприятного прогноза, потому что уже не первый год основным драйвером спроса на складские помещения выступают ретейлеры», - сказал Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России и президент ГУД.
Сегмент складской недвижимости в 2017 г. характеризовался стабильностью. По данным Colliers International, по итогам года общий объем купленных и арендованных складов в России составит 1,6-1,7 млн кв. м, что сопоставимо с уровнем 2016 г. По итогам трех кварталов 2017 г. в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв. м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. На III квартал 2017 г. пришлось 348 000 кв. м, при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 69 000 кв. м компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 000 кв. м компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Ставки аренды складов в Московском
регионе остаются стабильными – в настоящий момент средняя стоимость аренды
склада составляет 3 800 руб./кв. м/год. Вакантность продолжает снижаться –
до конца 2017 г. этот показатель может составить 7,5%.
В рамках первой сессии эксперты обсудили, вернется ли эра спекулятивных складов
на фоне снижающейся вакансии, где искать крупные складские блоки от 30 тыс. кв.
м, как изменились качество и технологии строительства объектов за 10 лет, насколько
сейчас склады привлекательны для инвестиций, почему девелоперы не идут в
регионы строить спекулятивно, и другие вопросы.
Калин Антон, директор департамента промышленной недвижимости PNK Group:«В строительстве промышленных объектов за последние 10 лет произошел технологический рывок, который позволяет предложить по рыночной цене здания высочайшего качества. С уверенностью можно сказать, что здания, строящиеся в 2017 г. по современным технологиям, по прошествии нескольких лет будут значительно более ликвидными, чем те, что строились пять и более лет назад. Говоря о сроках строительства, показательным является факт, что все больше зданий строится по схеме built-to-suit, о чем 10 лет назад не было и речи. Таким образом, клиент готов заказать и получить здание, построенное за несколько месяцев в течение одного строительного сезона, но не готов ждать дольше. Мы возводим универсальные индустриальные здания, которые могут использоваться как под склад, так и под производство. Универсальные здания становятся все популярнее в России, при этом в Европе и Америке такой подход уже широко распространен».
Петр Гавырин, генеральный директор A Plus Development: «Естественно, что в регионах спрос на складские помещения ниже, чем в Москве и области. Однако объем спроса не может являться барьером для реализации проектов в регионах, здесь важнее обращать внимание не на географию проекта, а на его экономику – соотношение ставок аренды или покупки и стоимости строительства. Федеральный игрок всегда рассчитывает получать одинаковые условия на территории всей страны. И вот здесь у девелопера в регионах часто начинаются проблемы: с точки зрения логистики, дефицита персонала нужной квалификации, отсутствия масштабных проектов».
Олег Каржавин, начальник отдела развития X5 Retail Group: «Склады площадью свыше 30 тыс. кв. м нужно искать только в Московском регионе. В регионах все спекулятивные склады, которые были построены в 2000-х гг., по большей части заполнены, свободных предложений уже практически нет. Поэтому при необходимости таких площадей остается только их построить. А что касается того, адаптировать или строить, нужно ориентироваться на специфику бизнеса. Например, наш продуктовый бизнес требует особых условий хранения каждой группы товаров, и адаптировать новое здание - это огромный компромисс. Поэтому здесь вопрос только один: есть ли у вас время? Если время есть, то естественно, хочется получить объект без компромиссов, а если времени нет, то искать какие-то варианты здесь и сейчас. Они не всегда BTS».
Яна Кузина, вице-президент Freight Village RU: «Мы наблюдаем высокий спрос на помещения небольшой площади, особенно со стороны резидентов индустриальных парков, так, например, в Ворсино около 80% от планирующих строительство промышленных предприятий одновременно запрашивают от 1000 до 3000 кв. м в аренду для начала производственной деятельности или складских нужд на этапе строительства. И здесь самое главное – предложить экономически эффективный продукт, поскольку для многофункциональных индустриальных помещений мелкой нарезки основную конкуренцию составляют некачественные объекты класса С и ниже, нуждающиеся в модернизации».
Алексей Новиков, управляющий директор отдела фондов недвижимости «Сбербанк Управление Активами»: «Последние несколько лет были достаточно сложными с точки зрения привлечения розничных инвесторов в недвижимость. В первую очередь это было связано с тем, что крупные банки держали депозитные ставки на высоком, в том числе двузначном уровне. Сохранение средств на депозите является очень понятной, низкорискованной и ликвидной стратегией, с которой, при высокой доходности вклада, крайне сложно конкурировать. Сейчас ситуация изменилась – ставки по депозитам снизились в 1,5-2 раза, и уже в этом году под управление нашей компании пришло в 4 раза больше средств розничных инвесторов, чем в прошлом. В следующем году можно прогнозировать снижение ставки капитализации, что приведет к увеличению инвестиционной активности и усилению конкуренции. На сегодняшний день на рынке инвестиций в складскую недвижимость активно работают всего 3-5 компаний. Для рынка это не совсем благоприятная ситуация, но, по моим оценкам, в скором времени она изменится, и мы увидим положительную динамику».
Алексей Сапон, директор департамента развития и поддержки логистики компании «Эльдорадо», входящей в ПФГ «САФМАР»: «Только в Московском регионе есть качественные объекты площадью свыше 30 тыс. кв. м, в то время как в регионах предложение складских блоков аналогичных размеров ограничено. При этом не много арендаторов, которые готовы арендовать в регионах большие складские площади, поэтому в этом вопросе очень важно учитывать как возможности рынка, так и потребности клиентов. Основные запросы на складские площади больших форматов в ближайшей перспективе все равно будут сосредоточены в Московской области, тогда как в регионах крупным считается склад 10+ тыс. кв. м. Однако таких объектов недостаточно».
Говоря об увеличении интереса к крупным складским блокам, Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, отметила: «На протяжении всего 2017 г. мы наблюдаем высокую активность как арендаторов, так и покупателей складских комплексов. Более того, сохраняется интерес к большим площадям, и мы не видим умельчения спроса. За счет большего размера склада и организации всех процессов в одной локации компании могут оптимизировать логистику и сократить издержки. Существенный объем готовых складских площадей, большая доля реализованных проектов по схеме built-to-suit сдерживают рост ставок и позволяют компаниям заключить договор на выгодных условиях».
В рамках второй сессии модераторы и приглашенные эксперты обсудили, каким критериям должны соответствовать склады для e-commerce, как изменился порядок лицензирования для фармацевтических компаний и дистрибьютеров алкогольной продукции, какие объекты предпочтительнее для клиента - далеко от МКАД, но дешево, или дорого и близко, а также дали прогноз на 2018 г.
Алексей Богданов, директор по цепям поставок в Восточной Европе Campari Rus: «Если у компании есть только один действующий склад, то при лицензировании нового возникает большой промежуток времени, когда приходится платить за два склада одновременно. В этом случае большой вопрос, чтобы выторговать себе нормальные арендные каникулы и не платить огромных ставок. Определенные сложности накладывает и специфика бизнеса – нельзя вместе хранить алкогольную и любую другую продукцию. При этом, на мой взгляд, склад класса А проще и дешевле привести в соответствие с требованиями регулятора за счет наличия приточно-вытяжной вентиляции и лучшей приспособленности к требованиям Регулятора».
Николай Воинов, генеральный директор DPD Россия и SPSR Express: «Сейчас даже крупные онлайн-игроки только частично автоматизируют свои терминалы, поскольку роботизация обходится дорого и для этого нужен соответствующий объем, которого пока просто нет в большинстве случаев. Кроме того, для компаний интернет-торговли не нужны высотные склады класса А в десятках км от Москвы и, соответственно, от их потребителя. Снимая современные склады класса А, они вынуждены переплачивать за большую часть объема. Идеальная логистика для интернет-магазина – это когда затраты на склад минимальны и используются в основном технологии кросс-докинга, а склад находится в непосредственной близости к потребителю, который может получить свой заказ в кратчайшие сроки. К сожалению, готовых решений для этого сейчас в Москве нет, и этот сегмент пока развивается больше стихийно, когда каждый игрок этого рынка ищет компромиссное решение и как-то выходит из ситуации. Городу нужно задуматься над плановым развитием промышленных территорий в Москве, в том числе для удовлетворения потребностей этого растущего перспективного сегмента».
Андрей Постников, управляющий директор ГК «Ориентир»: «Международная практика построения цепочки поставок и, в частности, складов хранения и обработки заказов у чистых online ретейлеров предполагает несколько другой подход. Так, система логистики для обслуживания таких больших рынков как Москва подразумевает наличие основного склада(ов), который не обязательно должен находиться рядом с городом, главное, чтобы он позволял как хранить продукцию, так и совершать большой объем комплектовочных операций по формированию заказов. Заказы формируются в группы и загружаются в грузовой транспорт для доставки в определенный район города, где на перегрузочном складе осуществляется перекладка из крупнотоннажного транспорта в транспорт доставки последней мили или забирается курьерами. Таких «перегрузочных» складов должно быть несколько, они находятся в черте города, ближе к потребителю, и какраз из них происходит отправка товара непосредственно заказчику или в pick-up пункты, которые должны находиться в максимальной близости от получателей, например, в офисном здании или в районном ТЦ, но они уже больше похожи на торговые точки, чем на склады».
Владимир Серебряков, коммерческий директор FM Logistic Россия: «Крупные компании в сегменте e-commerce действительно строят автоматизированные склады, но это решение продиктовано либо наличием высокого товарооборота, который обеспечит окупаемость, либо это инвестиция в будущее. Так как оборот e-commerce в нашей стране в разы меньше по сравнению с Европой и США, об окупаемости полностью автоматизированных складов речь пока не идет. Поэтому практическим решением будет адаптация качественного склада общего назначения для нужд e-commerce. Критерии для выбора такого склада следующие: высокая пропускная способность; адаптивность склада под дополнительное оборудование; обеспеченность энергоресурсами и инфраструктурой для поддержания работы оборудования; наличие надежных высокоскоростных систем связи (e-commerce – это всегда коммуникация и системная интеграция); способность работы с различными типами транспортных средств».
Алексей Соколов, операционный директор по логистике «М. Видео Менеджмент»: «В нашем бизнесе праздники, например, Новый год или 23 февраля, делают продажи на весь год. Поэтому у нас основное требование для склада – «резиновость», он должен максимально «раздуваться» перед сезоном, а потом выпускать товар. Складские мощности должны быть адаптированы под нужны нашего бизнеса, которые связаны с поддержанием продаж. В настоящий момент каждый склад для e-commerce отличается от другого. Пока рынок e-commerce в России будет развиваться такими же ускоренными темпами, как сейчас (более чем в три раза за год), говорить об автоматизации таких складов преждевременно. Автоматизация – это поддержание стабильного процесса, а подобный интенсивный рост не подразумевает автоматизацию».
