Рынок офисной недвижимости становится высококонкурентным. Особенно это
актуально для объектов класса А и В+, сегмент которых близок к
перенасыщению практически во всех крупных городах. По мере ужесточения
конкуренции, офисным зданиям приходится задумываться о своих сильных и
слабых сторонах, о конкурентных преимуществах для арендаторов.
Основная
тенденция развития бизнес-центров практически такая же, как и в
торговой недвижимости. А именно - предоставить своим арендаторам и
гостям максимальный комфорт и удобство ведения бизнеса. Этому должно
быть подчинено все: и качественное управление зданием, и
клиентоориентированная работа управляющей компании, внимание к гостям
бизнес-центра - профессиональный персонал охранной компании/ зоны
ресепшн и т. п. А сейчас основная задача всех офисных работников –
успеть все. Поэтому инфраструктура объекта должна отвечать этой задаче.
Причем инфраструктура – это не только отдельные арендаторы, формирующие
дополнительный доход собственника. Это общая концепция объекта,
включающая как услуги арендаторам (обеспечиваемые инфраструктурными
арендаторами), так и специальные функциональные зоны (формируемые силами
собственника).
В качественных офисных объектах еще при
проектировании предусматривают просторную зону фойе/вестибюля, планируют
инфраструктурные/торговые помещения на первом этаже, помещения с
отдельным входом с улицы, логистику гостей и арендаторов. Продуманная и
удобная концепция БЦ является визитной карточкой качественного объекта.
Например, очень интересная концепция вестибюля в офисном центре «Легион
1» на Б. Ордынке. Живые деревья, мягкие зоны ожидания и места для
проведения встреч.
Для определения количества и состава
инфраструктурных арендаторов собственнику нужно сначала проанализировать
местоположение здания: находится ли бизнес-центр в уже сформированном
районе с обилием кафе/ ресторанов/магазинов в шаговой доступности или
городская инфраструктура не развита рядом. Во втором случае собственнику
нужно сразу же думать о более обширном представлении дополнительных
услуг в своем объекте. Но на решение этой задачи может повлиять размер
бизнес-центра, его общая площадь и, соответственно, количество
работающих в нем сотрудников. Чем объект большей площади, тем более он
привлекателен для инфраструктурных арендаторов (обычно от 10 000
кв.м.).
Конечно, наиболее актуальный вопрос во всех БЦ – это
питание. В крупных объектах собственники размещают и столовую с
качественным оператором, и ресторан/кафе (если есть возможность, то с
отдельным входом или только в вестибюле), и кофе-поинт (небольшая
брендированная стойка со свежим кофе и выпечкой) во входной зоне. В
небольшие здания такие арендаторы могут не пойти. Поэтому собственники
должны подумать об альтернативе - размещении вендинговых автоматов и/или
минимаркета.
Также к популярным арендаторам в офисных центрах
можно отнести отделения банков, операторов по продажам авиа/жд билетов,
аптеки, пункты приема химчистки, салоны красоты, косметологические
центры, цветы/подарки, винные магазины. Размещение в здании банкоматов
является уже практически обязательным. Собственник может уточнить у
арендаторов, в каких именно банках они обслуживаются, и установить
банкоматы наиболее популярных из них. Кроме стандартных салонов красоты
начинают активно развиваться в офисных центрах специализированные
салоны маникюра/педикюра.
Кроме такого «стандартного» набора
есть примеры размещения в высококлассных объектах фитнес-центров.
Например, один из лучших БЦ Москвы – «Романов двор» имеет в своем
составе фитнес-центр World Class. Конечно, не каждый офисный центр может
разместить у себя полноценный фитнес, но сейчас активно развиваются
небольшие тренажерные залы, не требующие особых параметров помещения.
не указано
Точка зрения на необходимость инфраструктурных арендаторов в БЦ
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой
недвижимости GVA Sawyer.
09.12.2014
1956