Высшие судебные органы разъяснили порядок защиты прав на недвижимое имущество
29 апреля 2010 года Пленум Высшего Арбитражного Суда и Пленум Верховного Суда РФ приняли совместное постановление №10/22, в котором разъяснили порядок защиты права собственности и других вещных прав. В постановлении обобщена практика дел, касающихся: • возникновения права собственности в силу приобретательной давности (открытое, добросовестное и непрерывное владение недвижимым имуществом),
• перехода прав на недвижимость при реорганизации юридического лица (в свете противостояния рейдерам, которые для захвата недвижимости могут использовать момент переоформления прав),
• истребования недвижимого имущества (земельных участков и сооружений) из незаконного владения и освобождения его от ареста,
• разрешения споров, относящихся к легализации самовольной постройки, и других.
Ранее арбитражные суды, разрешая споры по названным категориям дел, руководствовались постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда №8 от 25 февраля 1998 года, однако в настоящее время оно почти полностью утратило актуальность и не соответствует текущим правовым реалиям.
Уточнён порядок исполнения договоров участия в долевом строительстве
Федеральный закон РФ № 119-ФЗ от 17.06.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» уточнил права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве:
• освобождены от уплаты НДС услуги застройщика, оказываемые на основании указанного договора (за исключением строительства объектов производственного назначения),
• право застройки предоставлено не только собственнику и арендатору, но и субарендатору,
• уточнены сроки и условия одностороннего отказа застройщика и участника от исполнения договора долевого строительства,
• установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав возведённого объекта,
• уточнён порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящейся недвижимости,
• расширен перечень сведений о застройщике, доступных для публичного ознакомления,
• законодателем дополнен и уточнён перечень расходов, которые может производить застройщик за счёт денежных средств, полученных от дольщиков.
Утверждён порядок регулирования Правил управления жилищным фондом
Федеральным законом РФ от 27 июля 2010 года № 237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству России были переданы полномочия по регулированию Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах и Правил, обязательных при заключении управляющими организациями (ТСЖ) договоров с ресурсоснабжающими организациями. Определён порядок расчёта размера платы за коммунальные услуги. С даты вступления Закона в силу этот расчёт будет производиться по тарифам, установленным региональными органами государственной власти, а не органами местного самоуправления.
Уточнён порядок деятельности саморегулируемых организаций в сфере строительства
Федеральный закон РФ № 240-ФЗ от 27.08.2010 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», уточнил порядок деятельности саморегулируемых организаций в сфере строительства — СРО. Закон запретил требовать от организаций, вступающих в СРО, иные документы кроме прямо предусмотренных Градостроительным кодексом. Был расширен перечень оснований для прекращения действия допуска к строительным работам. Закреплены требования для получения допуска к строительным работам и минимальному размеру взноса в компенсационный фонд СРО. Из действующего законодательства о лицензировании были исключены виды деятельности, связанные с подготовкой проектной документации.
Усилена ответственность налоговых органов за их неправомерные действия
Вступили в силу нормы Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» , согласно которым органы государственного или муниципального контроля (надзора) не вправе проводить проверку деятельности строительных и иных организаций, работающих на соответствующей территории, если такая проверка не была включена в ежегодный план. Несоблюдение этой нормы относится к категории грубых нарушений, влекущих за собой отмену результатов проверки по заявлению проверяемого лица. Согласно новой редакции статьи 9.2 Налогового кодекса, введённой Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 229-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с урегулированием задолженности по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов и некоторых иных вопросов налогового администрирования», предпринимателям и организациям будет компенсироваться незаконная блокировка расчетного счёта. В случае, если ИФНС примет незаконное и необоснованное решение о блокировке расчётного счёта, налогоплательщик получает право на неустойку за каждый день просрочки, начиная с поступления в банк поручения о приостановлении операций.
Установлены технические требования к безопасности зданий и сооружений
Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые технические требования для: • зданий и сооружений,
• сетей и систем инженерно-технического обеспечения,
• процессов проектирования, инженерных изысканий и строительства,
• монтажа и наладки,
• эксплуатации и демонтажа (сноса).
• Закон распространяется на все этапы жизненного цикла любых объектов недвижимости и
регулирует требования:
• механический и пожарной безопасности,
• безопасности при опасных природных процессах и техногенных воздействиях,
• безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях и
пользования ими,
• доступности зданий и сооружений для лиц с ограниченными возможностями передвижения,
• энергетической эффективности зданий и сооружений и безопасного уровня их воздействия на
окружающую среду.
Землепользователи могут эффективно оспаривать результаты завышенной кадастровой оценки
Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» впервые установлена процедура государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Предметом такой оценки признаны не только земельные участки, но и все иные объекты недвижимого имущества, которые учтены в государственном кадастре недвижимости. Закон устранил противоречия, содержавшиеся в статье 66 Земельного кодекса, относительно определения кадастровой цены земельного участка «в процентах от рыночной стоимости». Согласно этому Закону виды разрешённого использования земельных участков теперь определяются в соответствии с единым классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти. Следует ожидать, что большинству землепользователей придётся пройти процедуру внесения изменений в правоустанавливающие документы на земельные участки.
Внесены изменения в нормативы накладных расходов и сметной прибыли в строительстве
Письмом Минрегиона РФ от 06.12.2010 N 41099-кк/08 "О порядке применения нормативов накладных расходов и сметной прибыли в строительстве" к нормативам накладных расходов, приведенных в приложении 4 к Методическим указаниям МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004 (Постановления Госстроя РФ от 12.01.2004 N 5 и N 6), с 01.10.2011, должен применяться коэффициент 0,85. К нормативам сметной прибыли, приведенным в приложении 1 к Письму Росстроя от 18.11.2004 N АП-5536/06, с 01.01.2011, должен применяться коэффициент 0,8. Указанные коэффициенты не применяются по отношению к следующим видам строительно-монтажных работ: свайные работы; опускные колодцы; бетонные и железобетонные монолитные и сборные конструкции в промышленном и жилищно-гражданском строительстве; тоннели и метрополитены; мосты и трубы; пусконаладочные работы. Коэффициент 0,85 к нормативам накладных расходов не применяется также к таким видам строительно-монтажных работ, как автомобильные дороги и монтаж оборудования. С 1 января 2011 года не должны применяться пункты упоминавшихся Методических указаний МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004, устанавливавшие коэффициент, применяемый при определении сметной стоимости строительства с учетом уплаты организациями единого социального налога.
Введён налог на имущество паевых инвестиционных фондов
Согласно Федеральному закону от 27 ноября 2010 г. № 308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд — ПИФ — подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Налоговое бремя возлагается на управляющую компанию за счёт имущества, составляющего ПИФ. Поскольку до 2011 года имущество, переданное в эти инвестиционные фонды, не облагалось названными налогами, такой инструмент оптимизации налогообложения теряет значительную часть привлекательности.
Установлена возможность внесудебного разрешения споров предпринимателей и коммерческих организаций
Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» предоставил организациям возможность разрешать разногласия и споры без обращения в суд, путём проведения переговоров при содействии посредника — «медиатора». Медиация — внесудебный, переговорный способ без волокиты найти решение в споре, возникшем между негосударственными организациями или предпринимателями, эффективно разрешить трудовые и корпоративные конфликты. Согласие сторон оформляется медиативным соглашением, которое, будучи подписанным, принимает характер гражданско-правовой сделки (если спор не был передан на рассмотрение суда) или мирового соглашения (если оно заключено после начала судебного процесса).
В 2011 году Государственной Думой будут рассмотрены следующие законопроекты в сфере недвижимости и строительства, имеющие важное значение для дальнейшего развития отрасли.
Изменения и уточнения норм Гражданского кодекса, затрагивающие права на объекты недвижимого имущества и порядок совершения сделки с ними
Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте России на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» подготовлен проект изменений в Гражданский кодекс, затрагивающих девелоперскую деятельность. Проект предусматривает новый институт гражданского права — «владельческую защиту», согласно которому право на защиту своего владения предоставляется любому владельцу — как законному, так и незаконному. К содержанию права собственности в виде триады правомочий — «владение, пользование и распоряжение» — добавлен новый основной признак: «полное господство лица над вещью». В Кодекс предполагается ввести положения, регулирующие возникновение и прекращение права собственности при разделе земельного участка, выделе земельного участка и соединении земельных участков. Нормы проекта Кодекса устанавливают право застройки земельного участка на определённый срок и право застройки, предполагающее для его обладателя возможность изменения свойств и качеств участка. Законопроект вводит понятие договора об учреждении права застройки, подлежащего государственной регистрации.
Проект устанавливает обязанность собственника в разумный срок завершить строительство объекта незавершенного строительства, а при неисполнении этой обязанности — предоставить органу местного самоуправления право принять решение о продаже объекта с публичных торгов. В Кодекс вводится новая глава «Сервитут», устанавливающая исчерпывающий перечень видов сервитутов, а также новый термин — «пользовладение» или «узуфрукт». Правом личного пользовладения (узуфруктом) признаётся предоставленное собственником вещи другому лицу право пользования и владения такой вещью. Проект закона вводит понятие «независимая ипотека», при которой залогодержатель (банк или кто-либо другой) вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица — должника по основному обязательству — считается обеспеченным такой ипотекой. Установлено право на преимущественное удовлетворение своих требований, перед другими залогодержателями — «старшинство ипотек». Кроме того, в Кодекс предполагается включить ряд других нововведений, расширяющих перечень прав и обязанностей, возникающих у участников рынка строительства и оборота объектов недвижимости.
Уточнение порядка предоставления земельных участков и их разрешённого использования
21 декабря 2010 года Министерство экономического развития и торговли РФ опубликовало проект Федерального Закона от «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации в части уточнения порядка предоставления земельных участков и определения порядка их разрешенного использования».
Согласно проекту, раздел земельного участка, предоставленного некоммерческому объединению граждан для комплексного освоения в целях огородничества, садоводства, ведения дачного хозяйства, жилищного и гаражного строительства, должен выполняться согласно утверждённому проекту межевания.
Вводится понятие «соглашение о перераспределении земельных участков». Устанавливаются порядок определения максимальных и минимальных размеров земельных участков, предназначенных для застройки, а также ряд других изменений в земельное законодательство, касающихся оформления прав на землю и распоряжения земельным участком.
Закрепление за гражданами права на регистрацию по месту жительства в любом жилом строении, пригодном для постоянного проживания
Министерством регионального развития Российской Федерации подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», закрепляющего право граждан на регистрацию по месту жительства в любом жилом строении, пригодном для постоянного проживания, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
