Индексация арендной платы: если иное не предусмотрено договором…

Возможность изменения арендной ставки регулируется пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, которая гласит: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Как это часто случается с российским законодательством, пункт может трактоваться по-разному. В частности, возникают споры относительно того, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Иными словами, спор заключается в возможности изменять арендную ставку чаще, чем раз в год.

Сразу стоит отметить, что у судий тоже нет единого мнения по этому вопросу. И если Высший арбитражный суд придерживается позиции, согласно которой нельзя менять уровень ставок чаще, чем раз в год (это отражено в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 №66 «Обзор практики споров, связанных с арендой»), то позиция нижестоящих судов может быть отличной.

Так, некоторые суды  расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный (т.е. не допускающий выбора и требующий безусловного подчинения) и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на тот же пункт 11 письма от 11.01.02 № 66. Однако другие суды воспринимают вышеупомянутый пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса как диспозитивную (допускающую выбор) норму, позволяющую сторонам установить меньшую периодичность. Формально же бытует мнение, что арендодатель может изменять уровень арендной ставки не более, чем раз в год. Кстати, это относится не только к первому, но и к последующим изменениям.

Условия индексации, как правило, коррелируют с валютой договора. В случае с рублевыми ставками индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен по данным Росстата. Такой вариант является достаточно распространенным, хотя и носит спорный характер, ведь прямой связи между ставками аренды и изменением потребительской корзины, нет. В случае, если вы решили пойти по такому пути, то стоит включить в договор условие с формулировкой: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».

Если арендная ставка исчисляется в валюте, как правило, используется условие «по курсу ЦБ РФ».  При этом иногда указывается валютный коридор, например: «…по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не менее 33 рубля за 1 долл. США и не более 35руб. за 1 долл. США». Индексация в случае с арендными ставками в валюте нередко привязывается к  CPI США (индекс потребительских цен США), если речь идет о долларах США и к HICP еврозоны (унифицированный индекс потребительских цен еврозоны), если договор заключен в евро.