Лизинг земли в Российской Федерации

Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации основывается на нормах, установленных специальным законодательным актом – Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).
11400
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о лизинге предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в статье 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

В принципе, все логично: вещи, ограниченные в обороте не могут быть предметом лизинга. Земельные участки являются, строго говоря, вещами, ограниченными в обороте: в Земельном кодексе РФ определены принципы землепользования, на которых строятся отношения, в том числе, и связанные с оборотом земельных участков. Важнейший правовой принцип использования земельных участков  определен следующим образом: приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п. 2 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил:

1)    при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

2)    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Итак, земельный участок не может быть предметом договора лизинга, а здание, строение и сооружение могут: при том, что их судьба по общему правилу неразрывно связана с судьбой земельного участка, находящегося под ними.

То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:

1.    Предметом договора лизинга может быть здание, строение и сооружение, однако земельный участок, хоть и расположенный под ними, не может относить к предмету договора лизинга. То есть, фактически, участок становится обремененным, но не вполне.

2.    Предметом договора лизинга не могут быть лишь земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом лизинга. В случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса в составе здания, строения или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, никаких ограничений нет.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о лизинге предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в статье 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
В принципе, все логично: вещи, ограниченные в обороте не могут быть предметом лизинга. Земельные участки являются, строго говоря, вещами, ограниченными в обороте: в Земельном кодексе РФ определены принципы землепользования, на которых строятся отношения, в том числе, и связанные с оборотом земельных участков. Важнейший правовой принцип использования земельных участков  определен следующим образом: приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п. 2 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил:
1)    при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;
2)    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Итак, земельный участок не может быть предметом договора лизинга, а здание, строение и сооружение могут: при том, что их судьба по общему правилу неразрывно связана с судьбой земельного участка, находящегося под ними.
То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:
1.    Предметом договора лизинга может быть здание, строение и сооружение, однако земельный участок, хоть и расположенный под ними, не может относить к предмету договора лизинга. То есть, фактически, участок становится обремененным, но не вполне.
2.    Предметом договора лизинга не могут быть лишь земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом лизинга. В случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса в составе здания, строения или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, никаких ограничений нет.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.

Материал подготовил Алексей Евсиков, партнер компании "Юристат".


журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre