Рынок недвижимости год от года привлекает все больше аферистов. Колоссальные денежные обороты, сотни желающих решить свой квартирный вопрос каждый раз заставляют мошенников идти на беспрецедентные обманы, изобретать и апробировать новые, все более продуманные схемы сделок. Меняется и контингент пособников - нередко тот, кому законом определено обеспечивать юридическую чистоту договора, сам оказывается замешан в махинациях с недвижимостью. В результате растет уровень мастерства аферистов, а ущерб от их действий достигает рекордных сумм. При этом большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. В настоящем обзоре адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова) приводит рейтинг самых распространенных документов, которые подделывают нотариусы.
Генеральные доверенности
Сегодня чаще всего фальсифицируют генеральные доверенности – это один из самых распространенных документов, позволяющих делегировать широкий круг полномочий. Такая правовая универсальность не только расширяет границы его пользования, но и помогает служить оптимальным инструментом в «нечистых» схемах с недвижимостью.
Нотариусы, как непосредственное звено, через которое осуществляется заверение подлинности передачи прав на распоряжение и управление имуществом, обычно хорошо осведомлены обо всех тонкостях работы «черного» рынка. Располагая богатым арсеналом подручных средств – специальными бланками гос. знака, печатями и штампами, - аферисты из нотариата могут легко напечатать внешне абсолютно оригинальную доверенность и на ее основе заключить договор купли-продажи или ренты. При этом доверитель может и не догадываться о том, что от его имени кто-то участвует в имущественной сделке.
Особенность нотариальных махинаций с доверенностями заключается и в том, что эти документы редко вносятся в реестр - единую информационную систему нотариата, - и доказать их подлинность практически невозможно. А вот оспорить в суде сделку, совершенную по генеральной доверенности, вполне реально.
Тем не менее, если все же подобные уголовные дела доходят до суда, наказание не всегда бывает соизмеримо понесенному ущербу. Например, в Томской области в 2014 г. за производство и заверение поддельных доверенностей для продажи нескольких квартир нотариуса приговорили к штрафу в 300 тыс. руб. и лишили права заниматься нотариальной деятельностью в течение полутора лет. Стоит отметить, что преступление было совершено по предварительному сговору с группой «черных» риелторов.
Договоры купли-продажи
Кроме доверенности, можно изготовить и сам договор купли-продажи. В нотариате составить этот документ легче всего. И нотариусы как никто другой знают об особенностях содержания договора – зачастую это просто «штампованный» текст.
Предметами сделок с поддельными договорами купли-продажи обычно становятся пустые квартиры. Пользуясь паспортными данными их владельцев, а также фиктивными свидетельствами о собственности, мошенникам удается зарегистрировать сделку. После этого недвижимость легализуют, продав несколько раз.
В 2010 г. за серию подобных преступлений в столице судили организованную преступную группу из 10 человек, в числе которых был и нотариус. А в 2011-м большой скандал разразился в Санкт-Петербурге – за подделку договоров купли-продажи был задержан бывший нотариус, которому удалось незаконно продать более 100 объектов.
Договоры дарения
Договор дарения, в отличие от купли-продажи, оформляется и заверяется гораздо быстрее. Именно поэтому нотариусы часто фальсифицируют этот документ. Вместе с тем оспорить в суде договор или сделку на его основе довольно просто.
Зачастую аферистами от нотариата используется уже заезженный сценарий. Особую ценность представляют собой различные информационные базы - актов гражданского состояния, паспортных данных, сведений о пустующих квартирах. В таких реестрах недобропорядочные нотариусы находят одиноких престарелых или умерших людей.
Сам договор дарения и его нотариальное заверение датируются задним числом, то есть предшествуют смерти дарителя, после чего тут же в срочном порядке мошенники оформляют на себя право собственности на подаренную квартиру или дом.
Завещания
Использовать поддельные завещания для отчуждения имущества – способ не новый, но довольно эффективный и распространенный в криминальной среде.
Когда крупными серийными аферами помышляет не один, а целая группа мошенников, их первыми жертвами обычно становятся те, от кого угроза разоблачения минимальна. И самым безопасным «контингентом» с этой точки зрения являются, конечно, умершие люди. От имени покойного задним числом оформляется поддельное завещание, по которому все имеющееся имущество отписывается подставному лицу. Часто под документом ставится фиктивная подпись наследодателя, но иногда аферисты настолько щепетильны, что подключают к этому рукоприкладчика – человека, который по закону имеет право подписать завещание, если наследодатель, например, сильно болен или мало грамотен и не может этого сделать.
Подпись рукоприкладчика заверяется нотариусом. Такой вариант хорош в качестве подстраховки на тот случай, если, например, объявятся настоящие наследники и попытаются оспорить завещание в суде. Почерковедческая экспертиза факт подделки подписи не докажет, и это может серьезно затормозить судебный процесс.
Так, в этом году в Ставропольском крае начат судебный процесс над нотариусом, которую обвиняют в подделке завещания и незаконном присвоении чужого имущества. Четыре года назад она, узнав о смерти своего знакомого и находясь в сговоре с сообщницей, заверила фиктивное завещание от его имени и пыталась легализовать недвижимость стоимостью 300 млн руб.
