Землепользователи связаны с кадастровой стоимостью земельных участков, в том числе потому, что кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу (ст. 390 Налогового кодекса РФ), а также потому, что для арендаторов земельных участков арендная плата и выкупная стоимость земельного участка определяется исходя из размера кадастровой стоимости. Собственников объектов недвижимого имущества, не являющегося земельными участками, но являющимися имуществом в понимании Налогового кодекса, кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества до недавнего времени особо не интересовала. Однако в настоящее время налоговое законодательство идет к тому, чтобы по объектам недвижимого имущества налоговая база по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц определялась исходя из кадастровой стоимости (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ по налогу на имущество организаций и ст. 402 Налогового кодекса РФ в редакции, действующей с 1 января 2015 года, по налогу на имущество физических лиц), а не стоимости балансовой или инвентаризационной.
Учитывая тот факт, что кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, которые напрямую заинтересованы в установлении более высокой кадастровой стоимости объектов (налог на имущество организаций – региональный налог, земельный налог и налог на имущество физических лиц – местные налоги), такая стоимость зачастую устанавливается в размере, превышающем рыночную стоимость. Подтверждением этому являются результаты кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Москвы, действующие в 2014 году. Так, даже руководитель Департамента городского имущества В.В. Ефимов, презентуя постановления Правительства Москвы, которыми установлены кадастровые стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, отметил, что соответствующие кадастровые стоимости снижены на 15-20 процентов.
Пользователям земельных участков и объектов недвижимости Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (как в ранее действовавших редакциях, так и с учетом обозначенных изменений) гарантировано право на оспаривание кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Приведем самые существенные изменения, которые касаются механизма оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
1. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным для юридических лиц. То есть, до обращения в суд, обязательно обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную территориальным управлением Росреестра (далее - комиссия). Ранее действовавшее законодательство предусматривало альтернативный порядок обращения с заявлением: арбитражный суд или комиссия. Для физических лиц осталось право выбора: для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
2. Изменена судебная подведомственность дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Теперь эта категория дел подведомственна судам общей юрисдикции, а не арбитражным судам, как было ранее. В качестве суда первой инстанции дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривают Верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суд автономной области, суды автономных округов (п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ).
3.В случае оспаривания кадастровой стоимости, измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании. Это, пожалуй, наиболее широкий шаг, сделанный законодателем в сторону землепользователей. Ранее в законодательстве не было определено, с какого момента подлежат применению измененные по инициативе землепользователей и пользователей недвижимого имущества результаты определения кадастровой стоимости, а судебная практика сходилась во мнении, что новая кадастровая стоимость подлежит применению лишь с момента внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
4. Установлены минимальные временные рамки действия кадастровых стоимостей. Так, государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Ранее действовавшее законодательство определяло лишь максимальный срок действия государственной кадастровой оценки, что приводило к ежегодному проведению кадастровой оценки в некоторых субъектах Российской Федерации (например, в Москве) в последние годы, что в совокупности с длительным процессом оспаривания результатов кадастровой оценки и применением измененной кадастровой стоимости к правоотношениям (в том числе налоговым) с момента внесения изменений в государственный кадастр недвижимости делало оспаривание результатов процессом бесполезным, хотя и высокозатратным.
В заключении считаем необходимым отметить, что внесенные изменения вселяют умеренный оптимизм, позволяющий надеяться на исправление ситуации, в которой было зачастую невозможно платить налоги исходя из реальной рыночной, а не выдуманной увеличенной стоимости объектов недвижимого имущества. В то же время, реальное действие вышеуказанных изменений в законодательстве во многом будет зависеть от их правоприменения.
Материал подготовил Алексей Евсиков, партнер "Юристат".
