11. Изменение договора аренды в связи с резким изменением курсов валют
Большое количество договоров аренды на рынке коммерческой недвижимости номинировано в иностранной валюте. В связи с резким изменением курсов иностранных валют возникают ситуации, когда арендаторы обращаются с требованиями о расторжении договора аренды, номинированного в иностранной валюте, или же его изменении с целью установления рублевой ставки арендной платы. В деле ПАО «Вымпел-Коммуникации» против ПАО «Тизприбор» (№ А40-83845/2015) об изменении договора аренды в связи с резким изменением курсов валют апелляционный суд подтвердил сложившийся в судебной практике подход, указав, что изменение курсов валют не является изменившимся существенным обстоятельством (ст. 451 ГК РФ), с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, т.к. стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в том числе резкий рост курса доллара по отношению к рублю. Позже кассационный судутвердил мировое соглашение между сторонами и прекратил производство по делу (См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. № 09АП-8243/2016-ГК по делу № А40-83845/15, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 августа 2016 г. № Ф05-9330/2016 по делу № А40-83845/2015).
12. Статус общего имущества в коттеджных поселках
В российском законодательстве четким образом не определен правовой режим общего имущества в отношении объектов коммерческой недвижимости, коттеджных поселков и т.д.
Осенью 2016 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел дело о статусе общего имущества в коттеджном поселке и указал, что инфраструктура, обслуживающая индивидуальные жилые дома, отличается от общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, закон не связывает сам по себе факт приобретения индивидуального жилого дома с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. В то же время, собственники домов, в том числе не являющиеся членами ТСЖ, считающие, что их права нарушены действиями ТСЖ по распоряжению общим имуществом, вправе оспорить зарегистрированное право на такую недвижимость. Кроме того, сама по себе регистрация права собственности ТСЖ на объекты общего пользования не препятствует собственникам домов прибегать к судебной защите своих гражданских прав (См.Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова»).
13. Административный снос самовольных построек
В сентябре 2016 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос об административном сносе объектов самовольного строительства. Конституционный Суд РФ признал конституционность нормы ГК РФ об административном сносе, при этом указав, что собственник постройки вправе оспорить принятое органом местного самоуправления решение о сносе и срок сноса должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд. Конституционным Судом РФ был сделан важный вывод о том, что сама по себе регистрация права на объект недвижимости не исключает возможность принятия уполномоченным органом решения о его сносе. Также было отмечено, что решение об административном сносе, принятое по мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, является незаконным, кроме случая, если оно основано на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не исследовались в суде (См. Определение Конституционного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. № 1748-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
14. Продажа недвижимости без согласия супруга
В Верховном Суде сложилась противоречивая практика относительно вопроса учета добросовестности покупателя недвижимости при оспаривании сделки по причине отсутствия согласия супруга продавца. В одном из судебных актов Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ высказала позицию, что сделка по отчуждению недвижимого имущества без нотариального согласия супруга является недействительной независимо от того, знал ли или должен был знать покупатель об отсутствии согласия. В другом деле коллегия придерживалась обратного подхода, согласно которому сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать об этом.
Таким образом, во избежание негативных последствий для сделки, покупателям рекомендуется проявлять повышенную осмотрительность при приобретении объектов недвижимости, включая проведение юридической проверки актива и запрос необходимых документов.
15. Основные тенденции развития законодательства и судебной практики в сфере недвижимости
В большинстве своем законодательные изменения в сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры в 2016 г. были направлены на придание большей стабильности и эффективности обороту недвижимости, в частности это проявилось в виде объединения ГКН и ЕГРП в Единый государственный реестр недвижимости, окончательного разрешения длительного спора о правовом статусе машино-мест и т.д. Таким образом, участникам рынка недвижимости стали понятнее различные «правила игры», а также были оптимизированы сроки осуществления некоторых регуляторных действий, что существенно упростило действия участников оборота.
Среди важных тенденций развития законодательства и судебной практики в сфере недвижимости можно отметить усиление защиты прав слабой стороны в договоре, о чем, в частности, свидетельствуют поправки в Закон о долевом строительстве. Одной из главных тенденций в судебной практике является более частое использование судами принципа добросовестности в рамках оценки поведения участников рынка недвижимости и, соответственно, отказ в судебной защите прав лиц, чье поведение признано недобросовестным / непоследовательным.
Законодатель продолжает подготовку на 2017 год некоторых законопроектов, которые еще более положительным образом отразятся на рынке недвижимости (например, поправки в Гражданский кодекс РФ о вещных правах, изменения касательно разрешений на строительство, отмена категорий земель и т.д.).
