Начало лета 2017 г. ознаменовалось рядом законодательных изменений и разъяснений в сфере недвижимости, которые следует учитывать при реализации строительных проектов.
Одной из ключевых, хотя, пожалуй, и ожидаемых новостей стала очередная пролонгация срока, в течение которого допускается осуществление градостроительной деятельности при отсутствии утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования.
Так, согласно ранее действовавшему законодательству с 01 июля 2017 г. применительно к городу федерального значения Москве и к Московской области, а также в некоторых случаях применительно к муниципальным образованиям, расположенным на территории иных субъектов РФ, при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, было запрещено.
В этой связи с 01 июля 2017 г. должен был вступить в силу запрет на выдачу разрешений на строительство на территории Московской области и в других случаях в границах муниципальных образований, в которых по состоянию на 01 июля 2016 г. не утверждены документы территориального планирования и/или правила землепользования и застройки, при отсутствии правил землепользования и застройки.
Однако Федеральным законом от 18 июня 2017 г. №124-ФЗ «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» дата начала применения указанных норм была перенесена с 01 июля 2017 года на 31 декабря 2017 г.
Кроме того, с 01 июля 2017 г. вводится новая форма градостроительного плана земельного участка («ГПЗУ»), утвержденная Приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 г. №741/пр.
Поскольку с 01 июля 2017 г. ГПЗУ перестанет относиться к документации по планировке территории, а станет носить информационный характер, потребовалось расширить объем включаемых в ГПЗУ сведений.
Так, в частности, новая форма ГПЗУ предусматривает указание информации о реквизитах нормативных правовых актов субъекта РФ, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории, о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа и иной.
Наконец, важно обратить внимание на разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр»), приведенные в Письме от 29 мая 2017 г. №19-06631-СМ/17.
Так, при обращении в территориальные органы Росреестра многие застройщики получали «приостановку» государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на построенное здание со ссылкой на то, что площадь здания или площадь этажа в таком здании отличается от суммы площадей расположенных в них помещений.
Для исключения подобных ситуаций Росреестр пояснил, что такое разночтение в площадях является нормальным явлением и не может быть основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Указанный вывод был сделан Росреестром на основании Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. №90.
Согласно указанным Требованиям, при определении площади здания для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно, и в площади здания. При этом площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, то есть без учета площади, занимаемой перегородками. Хочется верить, что после разъяснений, приведенных Росреестром, на один повод для «приостановки» станет меньше.
