На сегодняшний день в Екатеринбурге преобладают бизнес-центры класса С, их доля составляет около 52%. Доля офисных центров класса А cоставляет около 3%, на бизнес-центры класса В+ приходится около 9%, в то время как доля офисных центров класса B находится на уровне 36%. Помимо низкой стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов.
Аналитики отмечают, что в настоящее время активно восстанавливается спрос на качественные офисные площади, однако более активное восстановление рынка во многом сдерживается большим объемом, введенных в последние годы,
площадей офисных центров.
Уровень арендных ставок в офисах класса А колеблется в пределах 1300-1600 руб. за кв. м в месяц. В классе B и B+ уровень ставок составляет 900-1300 руб. за кв. м в месяц. В классе С уровень арендных ставок составляет 600-900 руб. за кв. м в месяц.
В первом полугодии 2014 года было открыто два офисных центра – БЦ «Астон» и «ГринПарк», сроки сдачи которого ранее неоднократно переносились. В ближайшее время должна открыться 2 оч. БЦ «Clever Park». До конца года ожидается ввод в
эксплуатацию еще шести объектов: 3 очередь «Clever Park», «Аврора», «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), «FM», офисно-торговый центр компании RED на ул. Халтурина, БЦ на Шевченко/Бажова.
Одной из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2013 и I полугодии 2014 года является привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади на этапе строительства (в том числе, и крупные застройщики, обладающие значительными ресурсами – в частности, «УралМедьСтрой»). Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром.
Необходимо отметить, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта, при этом для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой (она все равно выше, чем на жилье). Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.
При этом девелоперы в рамках описанной выше стратегии стараются разнообразить предложение и расширить категории потенциальных инвесторов. Например, в БЦ «ГринПарк» офисы реализовывались частным инвесторам в мелкую нарезку, полностью подготовленные к сдаче их в аренду (с ремонтом и мебелью), а БЦ «Clever Park», помимо высокого качества площадей и широкого комплекса услуг, реализованного на базе нескольких офисных зданий, инвесторам предоставляется услуга «рантье» (комплексное управление активами, включающее сдачу в аренду и управление недвижимостью).
Среди других тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие (многие сохранили свое значение с предыдущего года):
- обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциация объектов;
- усиление концептуализации и брендинга офисных центров;
- для снижения рисков возрастает значимость финансово-экономических подходов при создании офисных центров (разработка бизнес-плана);
- перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий;
- повышение значимости обеспеченности парковочными местами в общей конкурентоспособности офисных центров;
- смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, перспективное развитие сегмента back-office;
- ориентация стратегий развития офисных цен-тров на потребности арендатора;
- постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов;
- использование инноваций в строительных технологиях, используемых материалах, инже-нерных и зеленых (экологичных) технологиях.
Аналитики Урал-Гермес прогнозируют усиление концептуализации объектов (важно вести разработку концепции на ранних стадиях проекта – создание бизнес-плана, проектные работы) и поиск девелоперами новых, включая оригинальные, элементов конкурентоспособности. По словам экспертов, данные подходы не требуют значительных капитальных вложений, но при грамотной организации способны существенно повысить конкурентоспособность объекта.
Касаемо географии развития бизнес-центров, можно отметить, что в ближайшие несколько лет разви-тие офисов в центральной части города будет преиму-щественно происходить за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Сре-динного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых районах (Академический, Солнечный).
Исследования рынка
Итоги развития офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 г. в Екатеринбурге
Ввод всех запланированных в 2014 году объектов даст увеличение объема рынка офисных центров Екатеринбурга более чем на 100 тыс. кв. м, отмечают аналитики Урал-Гермес.
31.07.2014
1722