Итоги развития офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 г. в Екатеринбурге

Ввод всех запланированных в 2014 году объектов даст увеличение объема рынка офисных центров Екатеринбурга более чем на 100 тыс. кв. м, отмечают аналитики Урал-Гермес.
1722
На сегодняшний день в Екатеринбурге преобладают бизнес-центры класса С, их доля составляет около 52%. Доля офисных центров класса А cоставляет  около 3%, на бизнес-центры класса В+ приходится  около 9%, в то время как доля офисных центров класса B находится на уровне 36%. Помимо низкой стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов.

Аналитики отмечают, что в настоящее время активно восстанавливается спрос на качественные офисные площади, однако более активное восстановление рынка во многом сдерживается большим объемом, введенных в последние годы,
площадей офисных центров.

Уровень арендных ставок в офисах класса А колеблется в пределах 1300-1600 руб. за кв. м в месяц. В классе  B и B+ уровень ставок составляет 900-1300 руб. за кв. м в месяц. В классе С уровень арендных ставок составляет 600-900 руб. за кв. м в месяц.

В первом полугодии 2014 года было открыто два офисных центра – БЦ «Астон» и «ГринПарк», сроки сдачи которого ранее неоднократно переносились. В ближайшее время должна открыться 2 оч. БЦ «Clever Park». До конца года ожидается ввод в
эксплуатацию еще шести объектов: 3 очередь «Clever Park», «Аврора», «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), «FM», офисно-торговый центр компании RED на ул. Халтурина, БЦ на Шевченко/Бажова.

Одной из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2013 и I полугодии 2014 года является привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади на этапе строительства (в том числе, и крупные застройщики, обладающие значительными ресурсами – в частности, «УралМедьСтрой»). Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром.

Необходимо отметить, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта, при этом для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой (она все равно выше, чем на жилье). Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.

При этом девелоперы в рамках описанной выше стратегии стараются разнообразить предложение и расширить категории потенциальных инвесторов. Например, в БЦ «ГринПарк» офисы реализовывались частным инвесторам в мелкую нарезку, полностью подготовленные к сдаче их в аренду (с ремонтом и мебелью), а БЦ «Clever Park», помимо высокого качества площадей и широкого комплекса услуг, реализованного на базе нескольких офисных зданий, инвесторам предоставляется услуга «рантье» (комплексное управление активами, включающее сдачу в аренду и управление недвижимостью).

Среди других тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие (многие сохранили свое значение с предыдущего года):

- обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциация объектов;
- усиление концептуализации и брендинга офисных центров;
- для снижения рисков возрастает значимость финансово-экономических подходов при создании офисных центров (разработка бизнес-плана);
- перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий;
- повышение значимости обеспеченности парковочными местами в общей конкурентоспособности офисных центров;
- смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, перспективное развитие сегмента back-office;
- ориентация стратегий развития офисных цен-тров на потребности арендатора;
- постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов;
- использование инноваций в строительных технологиях, используемых материалах, инже-нерных и зеленых (экологичных) технологиях.

Аналитики Урал-Гермес прогнозируют усиление концептуализации объектов (важно вести разработку концепции на ранних стадиях проекта – создание бизнес-плана, проектные работы) и поиск девелоперами новых, включая оригинальные, элементов конкурентоспособности. По словам экспертов, данные подходы не требуют значительных капитальных вложений, но при грамотной организации способны существенно повысить конкурентоспособность объекта.

Касаемо географии развития бизнес-центров, можно отметить, что в ближайшие несколько лет разви-тие офисов в центральной части города будет преиму-щественно происходить за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Сре-динного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых районах (Академический, Солнечный).


журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre