Основные тренды I квартала 2015 года
В начале 2015 г. на рынке коммерческой недвижимости продолжали свое развитие тенденции конца прошлого года, основными чертами которых были сокращение объема банковского финансирования, сокращение спроса на новые площади, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность.
По итогам I квартала 2015 г. объем реальных сделок снизился, что было ожидаемым в текущих условиях: рынок инвестиций оценивается в $520 млн; это на 20% меньше результатов начала прошлого года и к тому же является минимальным значением за последние 5 лет.
Традиционно инвесторы в начале года наименее активны, а резкая девальвация национальной валюты в конце прошлого года стала дополнительным стимулом для крайне консервативного поведения всех участников рынка, располагающих средствами для инвестирования.
Кроме того, в течение всего 2014 г. происходил отток инвестиций из российской экономики. По данным Центрального банка РФ, чистый отток капитала из России в 2014 г. составил $154,1 млрд, тогда как в 2013 г. показатель составлял $61 млрд. По предварительным прогнозам ЦБ РФ, в 2015 году отток продолжится и составит $111 млрд.
Помимо сокращения интереса со стороны иностранного капитала, одним из существенных ограничений инвестиционного спроса явилось ужесточение кредитной политики банками. Ставки по кредитам уже в конце прошлого года стали запретительными и находились на уровне 20-25% в рублях. Кроме того, банки неохотно кредитуют девелоперов, однако по сравнению с декабрем 2014 г. среднерыночные ставки несколько снизились. При этом конкретный размер ставки зависел от характера залога, финансового состояния девелопера, истории взаимоотношений с банком и других показателей.
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 14%, стабилизация и рост цен на нефть, а также укрепление национальной валюты позволили в начале 2015 г. закрыть несколько знаковых сделок на рынке. Например, акционеры компании Capital Group приобрели права на строительство многофункционального комплекса на участке Софийской набережной (запрашиваемая цена ранее составляла около 9 млрд руб.).
В начале 2015 г. инвестиционный рынок остается «рынком покупателя» и с учетом снижения ставок аренды и роста ставок капитализации дает проактивным инвесторам множество возможностей для выгодных приобретений, что уже подтверждается интересными транзакциями.
Российский рынок недвижимости традиционно остается преимущественно локальным. Хотя доля иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость России в начале года и увеличилась до 30% (с 18% в прошлом году), - это, скорее, результат закрытия уникальной крупной транзакции на рынке: американский фонд Hines приобрел одно из трех офисных зданий комплекса «Метрополис» (сделка оценивается в $150-180 млн). Таким образом, когда большинство институциональных фондов заняли выжидательную позицию, крупные международные инвесторы, присутствующие на российском рынке, продолжают инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости.
Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости
В начале 2015 г. произошло перераспределение спроса ? снижение интереса к традиционно популярной торговой недвижимости; основное внимание инвесторов было обращено в сторону офисного сегмента, где было закрыто порядка 60% от общего объема сделок, а размер инвестиций составил примерно $316 млн; и также около $180 млн было инвестировано в земельные участки с последующим развитием территорий под МФК.
По-прежнему интерес со стороны инвесторов был сфокусирован на Москве: в I квартале 2015 г. на столицу приходится 83% сделок. В то время как на региональном рынке (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) была закрыта лишь одна небольшая транзакция по приобретению земельного участка.
Доходность инвестиций
Ставки капитализации «прайм» в Москве оцениваются на уровне 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12-13% ? для складских объектов в зависимости от коммерческих условий договоров аренды, банковского финансирования и качества денежного потока. Российская столица продолжает лидировать по уровню ставок капитализации среди крупных европейских городов, при этом значительно превышая уровни ставок капитализации даже небольших экономик Восточной Европы, таких как Польша, Чехия и Румыния.
Прогноз на 2015 год
В 2015 г. основным сдерживающим фактором для инвестиционных сделок в России будет оставаться высокая стоимость финансирования и сохраняющаяся неопределенность геополитической и макроэкономической ситуации.
Негативные факты развития российской экономической ситуации привели к снижению кредитных рейтингов российских суверенных обязательств рейтинговыми агентствами. Но у нас есть основания полагать, что в 2015 г. все-таки будут осуществлены некоторые знаковые сделки. Таким образом, при дальнейшей стабилизации национальной валюты и снижении ключевой ставки в 2015 г. можно будет ожидать закрытия некоторых сделок, работа над которыми велась в 2014 г.
Для российского рынка в большей степени станет определяющим рост цен на энергоресурсы, дальнейшее снижение ставок по кредитам и возобновление интереса со стороны западных инвесторов. На протяжении 2015 г. рынок будет наблюдать больше транзакций, закрывающихся по новым ценовым уровням, что станет катализатором для его роста в будущем.
Бурное развитие российского рынка недвижимости в предшествующие годы и интерес к нему со стороны инвесторов позволяют предполагать, что на рынке продолжает формироваться отложенный спрос, и это позволяет рассчитывать на то, что после стабилизации рынок ждет не затяжная стагнация, а выход на новую траекторию роста.
