Предложение
В начале 2015 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию значительное число объектов качественной складской недвижимости, ввод которых планировался на конец 2014 г. Объем ввода в I кв. 2015 г. составил 264 300 м2; таким образом, общее предложение на рынке достигло 11,2 млн м2.
Треть нового ввода в I кв. 2015 г. пришлась на восточное направление Московского региона, а 28% и 25% – на северное и южное соответственно.
Более 50% построенных в I кв. 2015 г. складских площадей находятся на расстоянии 15-30 км от МКАД, а 29% площадей – на расстоянии 30-45 км от МКАД.
Если сравнить показатели нового ввода и поглощения за I кв. 2015 г. с аналогичными за последние пять лет, то можно отметить позитивную тенденцию. Поглощение площадей в I кв. оказалось на максимальном уровне, и новое строительство также показало высокий результат.
Спрос
Спрос на складские помещения в I кв. 2015 г. в Московском регионе оказался стабильным. Было сдано в аренду и продано около 294 200 кв. м качественных складских площадей, что на 40% больше, чем за аналогичный период 2014 г. Из них около 34% от общего объема поглощенных площадей составляет крупный проект строительства объекта в формате built-to-suit на продажу для компании Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные Врата».
Остальные 66% площадей были арендованы в уже готовых складских комплексах Московского региона.
Вакантные площади и ставки аренды/продажи
В I кв. 2015 г. средний уровень вакантных площадей на складском рынке Московского региона составил 7,9%, что составляет около 880 000 м2 свободных площадей (из них к классу А относятся порядка 700 000 м2, к классу B – 180 000 м2). Наибольший объем готового свободного предложения находится на севере и юго-востоке области.
Значительные объемы готового качественного предложения на рынке, борьба за арендаторов и сокращение банковского финансирования заставляют девелоперов и собственников снижать арендные ставки и идти на гибкие условия для удержания текущих и привлечения потенциальных арендаторов. В I кв. 2015 г. средняя ставка аренды на высококлассные складские площади зафиксирована на уровне 4 400 руб./ м2/год.
Тенденции и прогнозы
На рынке складской недвижимости Московского региона появляется все больше свободного предложения: вводятся новые качественные объекты, строительство которых было начато до появления нестабильности в экономике, также некоторые компании по договоренности с собственниками сокращают свои площади, а те, что не могут легко выйти из договора, – сдают в субаренду неиспользуемые помещения. В последние полгода данная тенденция стала активно развиваться, арендаторы готовы недорого сдать арендуемые свободные площади в субаренду, что позволит покрыть часть дорогостоящих по нынешним временам договоров аренды (заключенных в основном в долларовых ставках).
В Московском регионе продолжается тенденция увеличения объемов свободных площадей на рынке, и, по оценкам аналитиков, в 2015 г. на рынок выйдет незначительное число спекулятивных объектов, так как в основном девелоперы настроены на строительство складских комплексов под заказчика в формате built-to-suit, что позволит им избежать рисков в текущей экономической ситуации. Несмотря на это, появляется ряд заявленных спекулятивных проектов, строительство и ввод которых ожидается в 2016-2017 гг.
