В I полугодии 2015 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию 391 600 кв.м качественных складских площадей, что на 45% меньше, чем в I полугодии 2014 г. Несмотря на увеличение объема сделок аренды и продажи складских объектов до 475 600 кв.м (19%), доля свободных площадей на рынке выросла в 3 раза до 9,7%. Такой результат был обуcловлен низкой заполненностью большинства построенных в I полугодии 2015 г. объектов , следует из отчета международной консалтинговой компании Colliers International.
Однако в ближайшие 1,5 года количество свободных площадей может сократиться. Сейчас девелоперы настроены в основном на возведение складских проектов в формате built-to-suit (под заказчика), что позволит рынку в течение этого времени поглотить свободное предложение. В целом, учитывая текущий уровень спроса на качественные складские объекты в Московском регионе, а также возможность приостановить стройку и продолжить ее только при наличии заказчика, восстановительный период может составить 1,5-2 года.
Текущая экономическая ситуация в России позволяет арендаторам договариваться с собственниками на максимально выгодных для себя условиях. Почти все контракты аренды сейчас заключаются в рублях, некоторые – с условием перехода на доллары через несколько лет. В I полугодии 2015 г. средняя ставка аренды на высококлассные складские площади была зафиксирована на уровне 4 200 руб. за кв.м в год. Однако такие условия можно оценивать как краткосрочную выгоду от заключения договоров в рублях по низким ставкам. В долгосрочной перспективе рост ставок возобновится из-за совокупности нескольких факторов: рынок Московского региона насыщен слабо, особенно по сравнению с развитыми европейскими странами, спекулятивные проекты все реже появляются на рынке, себестоимость проектов увеличивается за счет дороговизны строительных материалов и уменьшения банковского финансирования.
Структура спроса в сегменте складов Московского региона находится в стадии изменений. Доля торговых и дистрибьюторских компаний выросла c 50% в I полугодии 2014 г. до 63% в I полугодии 2015 г., а доля производственных - с 6,5% до 11% соответственно. В кризисные 2008-2009 гг. наблюдалась обратная тенденция :доля ритейлеров резко сократилась, а производственных компаний увеличилась в 3 раза. При этом в целом на рынок сейчас выходит незначительное число новых арендаторов, а основной объем сделок представлен оптимизацией бизнеса: компании договариваются с арендадателями о пересмотре условий договора аренды, снижают объем занимаемых площадей или переезжают, выбирая более привлекательные условия.
Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Colliers International: «В начале 2015 г. макроэкономическая ситуация улучшилась, что отразилось на объеме сделок на складском рынке недвижимости, хотя в целом ситуация продолжает оставаться непростой. Решения принимаются медленнее, чем обычно, но по нашим оценкам, в среднесрочной перспективе объемы сделок будут расти, и по мере восстановления экономики на рынок вернется отложенный спрос. Кроме того, планы по вводу в эксплуатацию новых проектов могут быть скорректированы с учетом будущего спроса, а дисбаланс между предложением и спросом будет компенсирован за счет увеличения доли проектов built-to-suit в общем предложении».