Офисный рынок Москвы: предварительные итоги III квартала 2015г.
Предложение
В III квартале 2015 г. объем предложения офисных площадей увеличился на 126,4 тыс. кв.м. Это более чем в 3,5 раза меньше, чем в III квартале прошлого года, когда было введено 456 тыс. кв.м.
По данным S.A. Ricci, за 9 месяцев 2015г. в эксплуатацию было введено 552 тыс. кв.м., что составляет лишь 54% от прироста нового предложения за I-III кварталы 2014 г.
Совокупный объем предложения офисной недвижимости Москвы в III квартале достиг отметки в 15 млн. кв.м., увеличившись с начала года на 3,8%. До конца года ожидается к вводу порядка 240 тыс. кв.м. офисных площадей, что увеличит объем рынка еще на 1,6% до 15,3 млн. кв.м.
В III квартале 2015 г. произошло незначительное изменение структуры общего объема предложения. За счет ввода новых бизнес-центров увеличилась доля офисных площадей класса А на 1 п.п. до 37%. Объем помещений класса А на рынке Москвы составляет 5,5 млн. кв.м. На класс В+, доля которого, как и в прошлом квартале, равна 37%, приходится также 5,5 млн. кв.м.
В III квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию два объекта класса А (БЦ «Оружейный» и новый корпус в БП «Крылатские холмы»), которые составили 74% от совокупного прироста офисных площадей. На бизнес-центры класса В+ пришлась оставшаяся четверть нового предложения.
55% введенных в III квартале 2015г. года площадей пришлось на зону Садового кольца, что объясняется завершением строительства долгостроя в Оружейном переулке (БЦ «Оружейный»). При этом, по предварительным итогам 2015 г., основной прирост по-прежнему сохранится в зонах ТТК и МКАД. Ввиду переноса сроков строительства бизнес-центра «IQ-квартал» в Москва-Сити, в зоне ММДЦ увеличение объема офисных площадей до конца года не ожидается.
Вакантность
Вакантность на рынке офисной недвижимости за III квартал не изменилась: 20% офисных площадей остаются свободными. Такая ситуация является следствием как низкой активности арендаторов, которые не успевают заполнять большие объемы пустующих помещений, так и невысоким показателем ввода нового предложения, который существенно не увеличил существующее предложение. Вакантность на рынке офисной недвижимости по классам выглядит следующим образом:
в классе А – 27% свободных площадей,
в классе В+ – 20%,
в классе В – 13,5%.
Зона МКАД лидирует по доли вакантных офисных площадей в объектах как класса А, так и В+. По данным S.A. Ricci, итогам III квартала в бизнес-центрах класса А зоны МКАД свободными остаются 36% площадей, а в помещениях класса В+ этой же локации – 21,5% площадей.
Ставки
Ослабление национальной валюты, которое продолжалось в течение первых двух месяцев III квартала, и последующее установление курса доллара на 18% выше уровня начала квартала, способствовало тому, что собственники офисных помещений продолжили пересматривать условия сдачи в аренду своих площадей, сохраняя тенденцию к переходу ставок аренды от долларов к рублям.
Средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А продолжила снижаться в III квартале, опустившись в долларовом эквиваленте на 7% до $520 за кв.м/год, а в рублевом эквиваленте - на 13% с 27 500 руб./кв.м/год до 24 000 руб./кв.м/год.
При этом наиболее существенно ставка аренды на помещения класса А сократилась в зоне ТТК – на 17%, установившись в диапазоне $450-550 за кв.м/год. Рублевые ставки в данной зоне остались на прежнем уровне 26 000 – 27 000 руб./кв.м/год. В зоне Садового кольца, напротив, средневзвешенная ставка аренды, установленная в рублях, упала на 10% с 31 500 руб./кв.м/год до 28 500 руб./кв.м/год, долларовые же ставки находятся в диапазоне $600-700 за кв.м/год.
По данным S.A. Ricci, с начала 2015г. арендные ставки на офисы класса А упали на 22% в рублях, на 15% - в долларах.
В объектах класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в долларах в III квартале существенно не изменилась и составляет $ 300-320 за кв.м/год и $ 250-270 за кв.м/год соответственно. При этом ставки аренды, номинированные в рублях, на помещения данных классов уменьшились на 3-4% за квартал и установились на уровне 13 800 руб./кв.м/год для класса В+ и 11 400 руб./кв.м/год для класса В.
C начала 2015г. ставки аренды в класса В+ в долларах упали на 13%, в рублях – на 18%.
