Склады: строительство и объем сделок упали

Согласно данным компании Cushman & Wakefield, объем нового строительства в 2015 г. в Московском регионе сократился в два раза по сравнению с 2014 г. и составил 867 тыс. кв. м. Показатель за 2014 год стал рекордным, достигнув 1,65 млн кв. м. Таким образом, за 2015 год качественное предложение в московском регионе увеличилось приблизительно на 7%, составив 11,7 млн ??кв. м. По предварительным оценкам Cushman & Wakefield, в 2016 г. качественное предложение на складском рынке московской области увеличится примерно на 700-750 тыс. кв. м, ожидается завершение проектов, находящихся в высокой стадии готовности, и строительство новых объектов по схеме построен к ванной по уже заключенным контрактам. 

Девелоперская активность в регионах также замедлилась, в минувшем году общий прирост новых складских площадей за пределами Московского региона составил около 650 тыс. кв. м.

За 2015 год не было анонсировано ни одного нового проекта, и сейчас девелоперы продолжают строительство объектов, заявленных еще в 2014 г. Отмечается перенос заявленных ранее сроков ввода в эксплуатацию, в отдельных случаях задержки составляют более года. 

Введенные в 2015 г. новые складские помещения в целом не изменили распределения площадей в Московском регионе. Больше всего складских площадей - на Симферопольском шоссе (17% от общей площади в регионе), 15% - на Новорязанском, 14% - на Каширском. Меньше всего их на Калужском и Минском шоссе. Основной объем (46%) складских площадей сконцентрирован на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД.

Совокупная площадь реализованных складских помещений Московского региона в минувшем году превысила значение 2014 г. примерно на 23% и составила 1,1 млн кв. м. При этом в 2014 г. было куплено и арендовано 870 тыс. кв. м складских площадей. Рост показателя по большей части был обеспечен за счет активности компаний в сегменте розничной торговли продуктами питания и товарами для дома. Как и прогнозировали аналитики Cushman & Wakefield, на фоне снижения активности в других секторах доля розничных сетей в структуре сделок увеличилась с 31% в 2014 г. до 54%. Заметнее всего сократилась доля логистических компаний - примерно в два раза по сравнению с 2014 г. Размер средней сделки в 2015 г. практически во всех секторах сократился на 20-25% по сравнению с 2 014 г. Исключением является сегмент розничной торговли, где этот показатель вырос в 2015 г. в два раза и составил 27 тыс. кв. м. Объем заключенных сделок по покупке в 2015 г. составил 21%, что ниже аналогичного показателя 2014 г. на 7 п.п.

Консультанты компании Cushman & Wakefield говорят об увеличении активности арендаторов по пересмотру условий действующих договоров. «Следует отметить, что значительная часть действующих договоров аренды по-прежнему номинирована в долларах США, мы ожидаем, что основным фокусом многих арендаторов в 2016 г. станет пересогласование этих договоров, - отмечает Александр Кунцевич, старший консультант отдела исследований Cushman & Wakefield. - Также компании все чаще стали отказываться от избыточных складских помещений, консолидировать площади и переезжать в складские комплексы выше классом».

На конец 2015 г. доля вакантных помещений в Московской области составила 10%, в 2016 г. аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют рост показателя до 10,5%. «Высокая для Московского региона доля вакантных площадей в 10% является нормой для большинства развитых рынков складской недвижимости в мире. На рынках Мадрида, Барселоны, Милана на протяжении последних нескольких лет доля вакантных площадей колеблется в пределах 7% - 12% », - отмечает Александр Кунцевич.

С середины 2015 г. все вакантные складские площади в Московском регионе предлагаются в аренду по рублевым ставкам, и, по мнению аналитиков, возврата к долларовым ставкам не предвидится. За первые 6 месяцев чистые рублевые ставки аренды снизились на 8% и оставались в диапазоне 3,8 - 4,5 тыс. руб. за кв. м в год. Во второй половине года ставки не изменялись, среднее значение составило 4 150 тыс. руб. в год.