В последние дни все больше людей задаются вопросом о перспективах цен на жилье в связи с влиянием политических и экономических факторов. Российская экономика вошла в зону турбулентности, мы находимся в среде неустойчивости фундаментальных экономических показателей и прогнозы, в том числе прогнозы цен на недвижимость – составлять достаточно сложно. Помимо экономических факторов в виде падения цен на нефть в следствии распространения технологий сланцевой добычи, на развитие ситуации оказывают влияния сложнопредсказуемые политические решения. Стоит отметить, что единого мнения относительно динамики цен на недвижимость нет – игроки рынка часто дают противоречащие друг другу прогнозы, но можно попробовать рассмотреть различные варианты развития событий.
Риски и проблемы инвестиционных вложений
Из-за девальвации доходы населения в долларовом эквиваленте упали уже более, чем на треть. Только за последние шесть месяцев относительно евро рубль обесценился более чем на 40%, относительно доллара – более чем на 50%. Экономисты предсказывают, что цены на внутреннем рынке окончательно отыграют разницу валютных курсов к середине следующего года. Следует ожидать роста цен, ставок по кредитам, снижения реальных доходов и покупательной способности основной массы населения.
Финансовые аналитики сходятся в прогнозах, что уровень инфляции составит более 10% за 2015 год, по факту же, показатели потребительской инфляции, которая и определяет реальное благополучие граждан, могут составить и 20% в год. При сохранении нынешних показателей номинальных рублевых доходов жителей это будет означать, что их реальные доходы уменьшились на эти самые 20%.
Безусловно, это все негативно отразится на спросе на недвижимость. С 1999 г по 2008 рост реальных доходов населения составлял показатели около 13% в год – рост же цен на недвижимость составлял показатели 15-17% в год. С 2010 г. рост реальных доходов населения показывал меньшие значения ок. 8% в год, рост цен на недвижимость с 2010 по 2013 г. в среднем по России демонстрировал значения в 10-12% годового прироста. Мы видим, что из-за того, что жилищная обеспеченность россиян значительно хуже, чем у жителей Восточной Европы – дополнительный рост реальных доходов приводит к повышенному спросу на жилье. Аналогично, можно предположить, что падение реальных доходов на показатели до 20% приведет к снижению спроса на 10- 15%. Сокращение объемов ипотечного кредитования в следствии повышения процентных ставок банками так же может привести к дополнительному падению спроса. По данным аналитического отделка E3 Investment, сокращение спроса на 20% в сфере недвижимость может привести к снижению цены до 15% при отсутствии влияния других факторов, играющих на повышение цен.
При уровне инфляции в 10% годовых предлагаемая банками доходность по вкладам в лучшем случае компенсирует инфляцию. При уровне потребительской инфляции, которая выше официальной, фактически получается, что банковские депозиты не компенсируют даже эти показатели. По рублевым депозитам работающие в Санкт-Петербурге банки предлагают до 12,75% годовых, причем предсказать дальнейшее повышение ставок практически нереально – курс меняется на глазах стремительно. Если в предыдущие годы проценты по банковским депозитам покрывали инфляцию и позволяли если не заработать, то хотя бы сохранить свои накопления, то в нынешней ситуации не только профессиональным инвесторам, но и обывателям становится очевидным, что рублевые депозиты не способны защитить сбережения.
Инвестиции в фондовый рынок чрезмерно рискованны и требуют от инвестора серьезной квалификации. Отечественный фондовый рынок обесценивается вместе с рублем. Так, индекс РТС за последние полгода упал на 40%. Поэтому готовым рисковать частным инвесторам эксперты предлагают фонды иностранных рынков. Но это требует хорошей квалификации и значительных сумм. Не склонным к риску и не имеющим навыков вряд ли стоит пытаться играть на курсах валют и инвестировать в ценные бумаги.
Фактически, сейчас остается две наиболее перспективные стратегии – приобретение и хранение валюты в наличности или в виде валютных депозитов, или же вложения в недвижимость. Общепринятое мнение россиян (82% по данным ВЦИОМ), что недвижимость самый надежный способ сбережения денег. По данным федерального агентства по страхования вкладов, в 2014 году объём банковских вкладов физических лиц составляет 16 триллионов 563,9 миллиардов рублей! В условиях нестабильности рубля и акций на фондовых биржах значительная часть этих средств перейдет в сектор недвижимости или в валюту. Годовой объем рынка недвижимости России составляет не более 7 триллионов рублей, таким образом, сумма накоплений граждан более чем в два раза превышает годовой оборот рынка недвижимости России, и даже часть этих средств может компенсировать снижение спроса от падения уровня реальных доходов населения. Главный вопрос – что предпочтут в большей степени жители России – недвижимость или валюту как инструмент для сохранения и приумножения капитала.
Болезнь точек роста
У российской экономики есть очень уязвимое место — это около 600 млрд долларов внешних заимствований, приходящихся в основном на крупные компании и банки. Российские компании, даже те, которые не попали под санкции, столкнутся с трудностями при рефинансировании и выплате долгов. В условиях постепенного снижения доходов от нефти и газа это будет означать дефицит валюты и, скорее всего, введение двойного курса валюты, как в Туркмении, Венесуэле или Аргентине. Уже сейчас в Госдуму внесен законопроект, обязывающий экспортеров продавать половину валютной выручки государству.
Следующий возможный шаг при негативном сценарии динамики макроэкономических показателей – возможное замораживание валютных вкладов. Например, блокирование валютных депозитов в российских банках, как это произошло с Ираном. Тогда реально банки не смогут выполнить обязательства перед владельцами вкладов. И это, скорее всего, приведет к принудительной конвертации депозитов в валюте в депозиты в рубли по курсу, который не компенсирует потерь. Но, к счастью, пока этого еще не происходит. А если произойдет, то цены на недвижимость ждет мощная волна роста.
Напомним, как это произошло в Иране: введенные в 2010 г. санкции привели к краху национальной валюты, который вызвал высокие темпы инфляции и ухудшение состояния местной экономики. Экономический кризис и падение национальной валюты заставило иранцев избавляться от своих сбережений в риалах и покупать недвижимость, иностранную валюту или золото. Однако после введения ограничений на валютные операции все сбережения жителей Ирана хлынули в сектор недвижимости. Уровень цен на недвижимость в Тегеране и крупных городах поднялся на 35-55% за год в долларовом эквиваленте (в местной валюте - более 200%)! По мнению экспертов, на увеличение цен на недвижимость оказали влияние тенденция роста курса доллара на иранском рынке, а также резкое повышение стоимости строительных материалов. Стоимость аренды жилья в том году в Иране также выросла на 50%. Сейчас Иран занимает вторую позицию по стоимости недвижимости среди стран Ближнего Востока после ОАЭ. Аналитики E3 Investment, как отраслевые эксперты, не берутся прогнозировать динамику макроэкономических показателей, и тем более, реакцию российский властей или возможное расширение санкционных мер США и ЕС, но, по нашему мнению, в случае негативного развития ситуации – недвижимость останется самым эффективным сектором для инвестиций.
Ухудшение внешнеполитической и экономической ситуации отрицательно отразилось на объемах кредитования строительных проектов, в том числе, усложнились процедуры согласования проектов перед банком и до двух раз выросли ставки по предоставляемым кредитам. Как правило, девелоперские проекты - долгосрочные, и многие финансовые учреждения начинают финансировать проект только после начала стройки. Поэтому застройщикам сейчас крайне сложно получить финансирование, например, на этапе предпроектных подготовок: необходимо искать соинвестора или вкладывать собственные средства.
Некоторые эксперты заявляют, что в сфере жилищного строительства практика проектного финансирования практически сошла на нет. 2014 год стал рекордным по объем ввода нового предложения первичной недвижимости, в границах Санкт-Петербурга и ближайших пригородов – этот показатель превышает 5 млн. кв. метров жилья в новых строительных проектах. Очевидно, что сворачивание практики проектного финансирования строительных проектов банками в 2015 году сократит этот показатель. Уже сейчас многие девелоперы, в том числе такие крупнейшие компании как ЛенСпецСМУ, объявили о пересмотре планов развития на 2015 год и отказе от большей части новых проектов. Такое значительное сокращение предложения на рынке неминуемо приведет к росту спроса и цен на те новостройки, что все же выйдут в продажу в 2015 году или вышли в этом.
В течение следующего года себестоимость строительства в рублевом выражении вырастет, по мнению различных участников строительного рынка, от 15 до 35% по отношению к нынешним ценам. Увеличение себестоимости строительства будет складываться из двух составляющих. Первая, это инфляция, которая, согласно последним прогнозам, составит в следующем году не менее 10%. Вторая, это рост себестоимости строительных материалов вследствие ослабления курса рубля к евро и доллару. Доля импортных материалов зависит от класса объекта – в элитном и бизнес сегментах она может составлять 30%. Особенно высоко это значение в отделочных материалах и инженерных сетях. Стройматериалы российского производства также подорожают, хотя не так сильно как импортные, так как при их производстве используются зарубежные компоненты и комплектующие.
Цены повышаются, их цены постоянно растут
Дальнейшую динамику макроэкономических показателей предугадать довольно сложно – график акций и курса валют напоминает кардиограмму.
По оценкам E3 Investment, в случае стабилизации рубля, если ситуация в целом не будет развиваться по негативному сценарию, средняя цена на жилые новостройки будет расти в пределах от нуля до уровня инфляции, при этом рынок коммерческой недвижимости однозначно будет сокращаться. При негативном сценарии цена может просесть на показатели до 15%. В случае радикальных ограничительных мер правительства – цена может непредсказуемо вырасти. В принципе, каждый подыскивает сейчас для себя различные антикризисные варианты. Однозначно, рынок меняется, и происходит это быстрее, чем совсем недавно предсказывали аналитики.
Материал подготовил Константин Сергеев, аналитик компании Е3 Investment.
