Социально-экономическое положение
Воронеж является административным центром Воронежской области, входящей в состав Центрального федерального округа.
Современный Воронеж представляет из себя один из крупнейших экономических центров России. Ведущие отрасли: пищевая, химическая, радиоэлектронная промышленность, машиностроение и розничная торговля.
На 1 января 2010 г. население города составляло 847 620 человек, а в границах городского округа — 928 505 человек. Резкий скачок численности населения города в 2010-м был вызван тем, что в городской округ были включены более двух десятков пригородных поселков, после чего численность населения на 1 января 2012 г. составила 991,3 тыс. человек. На 17 декабря 2012 г. население Воронежа превысило миллионный рубеж.
Еще не являясь городом-миллионером, Воронеж образовал Воронежскую агломерацию численностью 1,3 млн человек и площадью 10,5 тыс. кв. км, которая включает, помимо городского округа город Воронеж, также городской округ — город Нововоронеж - и муниципальные районы: Семилукский, Нижнедевицкий, Верхнехавский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский, а также части Лискинского, Острогожского и Панинского районов.
Воронежская область граничит с Белгородской, Курской, Орловской, Липецкой, Тамбовской и Волгоградской областями. Также поблизости находятся зарубежные территории, в том числе Луганская и Харьковская области.
По территории Воронежской области проходит участок федеральной трассы М-4 «ДОН», являющейся основной автомобильной артерией, по которой россияне перемещаются из Центрально-европейской части страны на курорты Краснодарского края.
Рынок торговой недвижимости
В городе функционируют порядка 35 значимых торговых объектов, оказывающих влияние на потребительское поведение жителей и формирующих основные покупательские потоки. В их числе 22 торговых центра, 11 отдельно стоящих гипермаркетов и 2 крытых рынка, расположенных в капитальных зданиях.
В настоящее время в Воронеже функционирует 18 объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 955 889 кв. м, в том числе арендопригодной — 548 987 кв. м.
Под качественным/ профессиональным торговым центром консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.
Активный период развития торговых центров в городе пришелся на 2007-2010 гг. В 2010 г. был введен в эксплуатацию концептуальный молл суперрегионального значения ТРЦ «Сити Парк «Град». В конце 2010 г. была открыта 2-я очередь ТРЦ «Галереи Чижова», доведя его масштаб также до суперрегионального значения. Оба этих торговых центра привлекли на свою площадку большое количество федеральных и иностранных ритейлеров и в значительной степени повлияли на ситуацию на рынке торговой недвижимости в городе.
В целом рынок торговой недвижимости города можно охарактеризовать как развитый и конкурентный. По состоянию на начало 2017 г., обеспеченность торговыми площадями в г. Воронеж оставляет 527 кв. м /1000 чел.
В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости Воронежа присутствуют объекты следующих типов:
- Суперрегиональный – 2,
- Региональный – 3,
- Окружной – 4,
- Районный – 9.
Река Воронеж делит город на две условные части: правобережную и левобережную. На правом берегу располагаются Коминтерновский, Советский, Ленинский, Центральный районы. Эта часть является историческим, деловым и культурным центром города. В левобережной части находятся Левобережный и Железнодорожный районы.
Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в правобережной части города – 14 торговых центров, в том числе оба суперрегиональных торговых центра (Галереи Чижова, Сити Парк Град), два региональных (Московский Проспект, Арена). На левом берегу находятся 4 торговых центра, в том числе один региональный (Максимир).
Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города. Обеспеченность Левобережной части качественными торговыми площадями (305 кв. м/1000 чел.) более чем в два раза ниже Правобережной (641 кв. м/1000 чел.).
Консультантами отмечено, что качественными, популярными и посещаемыми торговыми объектами города являются 13 торговых центров: ТРЦ «Сити Парк Град», ТРЦ «Галереи Чижова», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский Проспект», ТК «Арена», ТРЦ «Армада», ТЦ «Солнечный Рай», ТЦ «Юго-Запад», ТЦ «Аксиома», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», ТЦ «Центр Домашнего Мира» (ЦДМ), ТК «Твой Дом».
В силу ряда причин, некоторые объекты не могут быть признаны качественными, однако имеют большинство признаков объекта качественной торговой недвижимости. К «условно качественным» относятся 5 объектов: МФК «Атмосфера», ТЦ «Мир», ТЦ «Европа», ТЦ «Лента», ТЦ «Карусель».
Ритейл
С экономико–географической точки зрения город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных и региональных сетевых операторов торговли не вызывает затруднений.
Консультанты компании «IDEM» отмечают, что рынок ритейла в Воронеже достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов, как федеральных и региональных, так и местных.
Больше всего сетевых операторов представлено в ТРЦ «Сити парк «Град» и ТРЦ «Галереи Чижова». Это в первую очередь обусловлено их форматами и размерами.
Значительная часть сетевых операторов также представлена в ТРК «Арена», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский проспект», ТЦ «Солнечный Рай» и ТРЦ «Армада».
В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлены операторы в формате гипер. К ним относятся АШАН, LeroyMerlin, Hoff, Decathlon, MediaMarkt, H&M, Zara, Lady & GentlemanCITY, Familia, Детский Мир, КаРаПуЗик.
В ТРЦ «Максимир»также представлено значительное количество операторов в большом формате: DNS, Эльдорадо, Спортмастер, Кораблик, Familia, Modis, Takko Fashion, Zolla, O’stin, Adidas/Reebok, ФабрикаОбуви.
Особенностью ТРЦ «Галереи Чижова» является то, что здесь наиболее широко представлены операторы в категориях одежда и обувь различных ценовых сегментов. Это в совокупности с расположением объекта в центре города характеризует его как Центр моды (Fashion Center).
В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлено наибольшее количество уникальных торговых операторов, в их числе такие крупные якорные арендаторы, как гипермаркет «АШАН», гипермаркет товаров для дома «Hoff», гипермаркет спортивных товаров «Decatlon» и гипермаркет DIY «Leroy Merlin». Однако в настоящее время в городе ведется строительство второго гипермаркета DIY «Leroy Merlin».
В ТРЦ «Галереи Чижова» представлено большое количество уникальных фешн-операторов в формате «выше среднего».
В ТРЦ «Армада», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», МФК «Атмосфера», ТЦ «Лента», ТЦ «Европа», ТЦ «Карусель» и ТЦ «ЦДМ» уникальных сетевых операторов не представлено.
Самый высокий процент уникальных торговых операторов находится в «Галереях Чижова» и ТРЦ «Сити Парк Град».
Только 4 объекта имеют в своем составе уникальных якорных арендаторов, что обеспечивает им отстройку от конкурентов:
1. СитиПаркГрад - АШАН, Leroy Merlin, Hoff, Decathlon;
2. Максимир – Старт;
3. Твой Дом - Твой Дом;
4. Аксиома – Бегемот.
Перспективы развития рынка
В 2012 г. Ассоциация «Галереи Чижова» обнародовала параметры третьей очереди своего многофункционального центра, в рамках которой планировалось строительство третьей очереди торгового центра, а также жилых апартаментов и гостиничного комплекса. После окончания строительства общая площадь МФК составит 270 000 кв. м. Окончание реализации данного проекта неоднократно откладывалось. В январе 2017 г. для посетителей были открыты торговые галереи с первого по пятые этажи.
В 2016 г. была введена первая очередь реконструкции ТЦ «Центр Домашнего Мира». В настоящее время ТЦ находится в стадии реконструкции второй очереди, которую планируется закончить в 2017 г.
Также ранее были анонсированы строительство второй очереди ТЦ «Юго-Запад» и второй очереди ТРЦ «Армада». Реализация этих проектов имеет неясные перспективы.
В 2009 г. на выезде из Воронежа в направлении Курска на проспекте Патриотов екатеринбургской компанией «КИТ-Кэпитал» было начато строительство ТЦ «КИТ», но закончено не было из-за банкротства компании. В 2014 г. стало известно, что девелопером проекта выступит ГК «Мегион». Сдача объекта анонсировалась в 4-м квартале 2016 г. Однако в конце 2014 г. строительство было вновь заморожено. В настоящее время на сайте компании сроком реализации проекта называются 2018-2019 гг.
В январе 2016 г. Курская «Корпорация «ГРИНН» приступила к строительству третьего гипермаркета «Линия» в г. Воронеж, запуск которой планировался в октябре 2016 г. В мае 2016 г. в отношении ЗАО «Корпорация «ГРИНН» было возбуждено дело об административном правонарушении. Кроме того, земельный участок, на котором велись работы, прилегает к взлетной полосе ПАО «Воронежское акционерное самолетостроительное Общество», с которым застройщик также не согласовал строительство. В результате строительные работы приостановлены до оформления разрешительной документации. В настоящее время строительство объекта не ведется.
Компания «IKEA» с 2005 г. не оставляет попытки выйти на воронежский рынок, однако сложности в процедуре согласования проекта с местными властями, а также внутренние перестановки в руководстве российского подразделения «IKEA» вынудили компанию передвинуть сроки реализации проекта на неопределенный срок. В 2009 г. компания «IKEA» приобрела в Новоусманском районе земельный участок и получила разрешение на строительство, но с открытием магазина решено было повременить. В 2015 г. компания вернулась к вопросу строительства торгового центра в г. Воронеж. Анонсировалось открытие гипермаркета «IKEA» в конце 2017 г., а завершение строительства ТРЦ «МЕГА» - в 2023 г. Но по состоянию на июль 2017 г. строительство так и не было начато. Как сообщает «Интерфакс» со ссылкой на руководителя департамента экономического развития Воронежской области Анатолия Букреева, строительство в г. Воронеж магазина «IKEA» отложено.
Воронежский девелопер ООО «Ритейл-Парк» ведет активное освоение территории 36 Га в Новоусманском районе, реализуя проект в новом для города формате - ритейл-парк, где в первой очереди строительства разместятся гипермаркеты международных ритейлеров: DIY, FMСG, товаров для дома, спортивных товаров, объединенные единой парковкой. Осенью 2017 г. будет открыт первый гипермаркет Leroy Merlin.
Консультанты компании «IDEM» отмечают высокую насыщенность воронежского рынка качественными торговыми площадями, а также развитость различных типов и форматов торговой недвижимости. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне суперрегиональных, региональных и окружных ТЦ. Наличие двух масштабных суперегиональных центров задает высокую планку, формирует культуру шопинга и покупательские предпочтения. В конкурентной борьбе выигрывают современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, активной маркетинговой политикой и хорошим tenant-mix магазинов и предприятий услуг. Большое значение также имеет наличие достаточной и комфортной парковки и расширенного сервиса (гардеробы, комнаты матери и ребенка и пр.). Тенденция к развитию крупных форматов торговой недвижимости, имеющих в своем составе предприятия общественного питания и развлекательную составляющую, обусловлена исторически сложившимися в России факторами — посещение торговых центров является неким видом досуга.
Консультанты отмечают неравномерность развития торговой недвижимости города относительно географического распределения. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города, таким образом, левобережная часть имеет значительный потенциал для развития ритейла. В случае реализации всех заявленных проектов ТЦ, прирост к концу 2019 г. может составить 27%, а обеспеченность жителей качественными торговыми площадями составит 700 кв. м на 1000 человек.
