Главное

среда, 19.06.2013

В нем представлены последние тенденции в экономике, на финансовых рынках и в инвестициях в недвижимость. Отдельно рассмотрены механизмы привлечения финансирования строительных объектов: среди них долговое и экспортное финансирование, лизинг и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Российская экономика продолжила восстанавливаться в 1 квартале 2010. Большинство макроэкономических показателей продемонстрировало улучшение. По оценкам Министерства экономического развития РФ в феврале и марте ВВП увеличился на 3,6% и 4,9% соответственно по отношению к аналогичному периоду 2009. Промышленное производство в 1 квартале 2010 выросло на 5,8%, впервые с начала кризиса. Располагаемые доходы населения в реальном выражении выросли на 7,4%. Увеличение доходов и улучшение потребительских ожиданий способствовали росту розничного товарооборота на 1,3%.

На фоне роста цен на нефть рубль продолжил укрепляться. Замедление роста потребительских цен до 6,5% в марте стал дополнительным стимулом для восстановления потребительского спроса. Банк России оказывает поддержку экономике, снизив ставку рефинансирования до 8,25%. Снижение ставок регулятором и замедление инфляции делают финансирование более доступным для коммерческих банков.
Инвестиционная активность продолжила расти в 1 квартале 2010. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн долл. США. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций в недвижимость 1 квартале 2010), интерес иностранных инвесторов заметно вырос в последнее время.
Рост интереса инвесторов способствовал снижению минимальных ставок капитализации в 2010. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в первом квартале снизились на 50-100 б.п. Мы ожидаем, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.

Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета. Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования – финансирования от иностранного банка под гарантию экспортного агентства.

Ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает от шести месяцев до года, во второй половине 2010 года ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В текущих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 году. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».