Маргарита Заева: «Торговая недвижимость традиционно показывает самую высокую доходность»

Маргарита Заева, руководитель департамента торговой недвижимости ILM, о преимуществах инвестиций в торговую недвижимость, разнице между столичным и региональными рынками и стратегиях поведения владельцев торговых центров.

2548

Маргарита Заева, руководитель департамента торговой недвижимости ILM, о преимуществах инвестиций в торговую недвижимость, разнице между столичным и региональными рынками и стратегиях поведения владельцев торговых центров.

- Маргарита, выгодно ли инвестировать в торговую недвижимость сейчас?

- Выбирая между инвестициями в разные типы недвижимости, стоит помнить, что торговая традиционно показывает самую высокую доходность - 10-12% годовых. Долговая нагрузка застройщиков вынуждает их беспрецедентно снижать ставки продажи. Макроэкономическая и политическая ситуация в стране вынуждает ряд бизнесменов избавляться от своих российских активов. Розничные сети, понимая открывающиеся возможности по развитию и масштабированию бизнеса, привлекают средства путем продажи активов недвижимости, что в свою очередь может создавать возможности для приобретения спекулятивных объектов. Институциональный инвестор в текущем рынке наконец получил тот выбор качественного предложения, которого не было до 2016 г.

- В чем принципиальная разница между девелоперами торговой недвижимости столицы и регионов России?

- Рынок торговой недвижимости Москвы близок к насыщению, в то время как в некоторых регионах есть перспектива с точки зрения строительства новых торговых объектов. Например, возьмем города Урала, такие как Пермь, - здесь обеспеченность торговыми площадями составляет 170 кв. м. на 1000 человек. Еще большой потенциал у столиц кавказских республик - там об уровне обеспеченности качественными торговыми площадями вообще сложно говорить, так как в большинстве городов отсутствуют качественные ТЦ.

- К чему приведет нынешняя ситуация на рынке торговой недвижимости?

- Ситуация приведет к тому, что объекты, которые в меньшей степени соответствуют требованиям конечных пользователей - по локации, наличию необходимой инженерии, конструктивным особенностям зданий, ряд недавно введенных объектов, в которых еще не сформировался основной пул арендаторов, объекты с агрессивным левереджем, - будут не востребованы конечным пользователем - оператором розничной торговли, рестораном, банком, предприятием сферы услуг. Исходя из того, что объекты, владелец которых не справился с долговой нагрузкой (не оптимизировал затратную и доходную часть, не смог перекредитоваться или реструктурировать долг), перейдут в распоряжение банков-залогодержателей и именно банковские структуры в ближайшие 3 года станут крупнейшими владельцами недвижимости в России, каждый владелец ТЦ, даже самого успешного, вынужден доинвестировать средства в реконцепции проектов, маркетинговые инструменты продвижения и даже в отношения с арендаторами. Что касается спроса, то высокая активность арендаторов - новых игроков рынка, как правило, развивающихся по схеме франчайзинга и/или имеющих успешные онлайн-проекты и желающих попробовать себя в оффлайне, - даст определенную динамику с точки зрения сроков договоров аренды в сторону их уменьшения. Подписывая долгосрочные договоры аренды на срок от 5 лет, реальным сроком аренды будет 1,5-2 года. Сетевые компании, заключая долгосрочный контракт, связывают арендные платежи со своей выручкой, делят ответственность за нее с собственником.

- Как добиться наилучших условий аренды торговой недвижимости?

- Для того, чтобы договариваться успешно, нужны навыки ведения переговоров, выявления и формирования потребности, а также знания рынка – то есть насколько твое предложение интересно в сравнении с другими. Носителем этих знаний и навыков является брокер, поэтому нужно выбрать профессионального брокера для решения своих задач.

В чью пользу меняется ситуация на рынке торговой недвижимости? Ситуация меняется в пользу тех немногочисленных олигархических структур со свободными деньгами, а также тех владельцев объектов, которые не имеют долговой нагрузки.

 

 

 



Материалы по теме

Рейтинг

Офисная и торговая недвижимость - 10 главных трендов 2016 года

Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 г. и продолжатся в 2016-м. 
15.02
Экспертный анализ

Какие торговые центры сегодня нужны Москве?

На VI Московском урбанистическом форуме эксперты обсуждали в том числе и оптимальные площади ТЦ, которые уместно вводить сегодня в столице. Некоторые считают, что строительство крупных ТЦ сейчас не рентабельно.
04.07
Исследования рынка

Торговые центры - временное затишье или стабилизация?..

Специалисты Cushman & Wakefield рассказали о состоянии торгового рынка Москвы.
12.04

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre