Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости зависит от общей ситуации на рынке недвижимости и на финансовом. И если говорить о финансировании коммерческой недвижимости в целом, то и тут много зависит от положения на широком финансовом рынке, но важно также и наличие дополнительных инструментов, которые используются на рынке сейчас и помогают пережить кризисные времена с минимальными потерями. Если о первом уже написано много, то второй темы касаются лишь вскользь. Попробуем более детально рассмотреть существующие инструменты с Андреем Протасовым, управляющим директором компании ILM.
- Андрей, что происходит сейчас с кредитованием в сфере недвижимости?
- Источником кредитования на нашем рынке являются только банки, а источником собственных средств, как правило, выступают частные инвестиционные фонды. Каждый из этих игроков действует в рамках своей стратегии и возможностей - это ограничивает доступность капитала для недвижимости, хотя в стране есть капитал, собственники которого хотели бы инвестировать в недвижимость, но не имеют подходящих инструментов. На западе существуют инструменты, которые позволяют более широкому кругу инвесторов принять участие в инвестировании в недвижимость, кроме того, видов игроков больше.
- Какие инструменты и участники рынка существуют на западе, которых нет у нас?
- На западе существует инструмент CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), который позволяет передавать кредиты на коммерческую недвижимость другим инвесторам. В этой схеме вся работа по выдаче кредитов, включая проверку активов, юридическую документацию и собственно выдачу финансирования, делается банком, но затем он по сути продает права требования по этим кредитам инвесторам.
Эти инструменты CMBS получают инвестиционные рейтинги и затем продаются инвесторам, которые сами не смогли бы выдать кредиты в силу отсутствия экспертизы и наличия нужного объема средств. В результате, к примеру, кредиты по десяти объектам перепродаются сотне инвесторов, и каждый получает требуемую диверсификацию и уровень доходности.
В России похожий инструмент существует в сфере ипотеки, где банки выдают кредит, а затем перепродают их пакетом АИЖК, который в свою очередь переупаковывает их и перепродает на финансовом рынке различным инвесторам. Без этого механизма был бы невозможен рост выдачи ипотечных кредитов на жилье.
Еще на западе активными игроками на кредитном рынке являются не только банки, но институциональные инвесторы, а именно - долговые фонды, страховые компании и пенсионные фонды.
- А почему на нашем рынке всех этих опций нет?
- В первую очередь это естественные причины - недостаточное количество инвесторов, имеющих соответствующий требуемый профиль риска - низкий риск, низкая доходность. Кроме того, сказывается отсутствие соответствующей экспертизы в рамках соответствующих организаций.
Страховая и пенсионные индустрии существуют на западе больше ста лет, а ведущие игроки в этих секторах действуют больше пятидесяти. Как следствие - они располагают гигантским объемом капитала, который накопили за период своего существования. В России есть всего несколько игроков, которые существуют более 15 лет, и они еще не успели аккумулировать средств достаточно, чтобы стать значимыми игрокам на рынке недвижимости. Тем не менее, они представлены. Однако регулярные ограничения на объем и форму средств инвестируемых страховыми компаниями и пенсионными фондами также играют свою роль.
- С кредитным финансированием понятно. А вот инвестирование в недвижимость собственных средств - как в России обстоит дело по этой части?..
- Тут инструменты и виды игроков не отличаются от того, что есть на западе. Отличается только широта применения и активность тех или иных игроков.
Крупнейшими инвесторами в недвижимость на западе являются пенсионные фонды и страховые компании. У нас эти игроки пока не так активны.
Значимыми игроками на западе также являются всевозможные структуры и формы коллективных инвестиций. Основной структурой является REIT (Real Estate Investment Trust), и в каждой развитой стране имеется своя реализация этой идеи. Основная цель структуры - это создание механизма для коллективных инвестиций, который будет защищать инвесторов и быть удобным для них с налоговой точки зрения. В них регламентированы отношения между управляющей компанией, активами фонда (денежные средства или недвижимость) и пайщиками (инвесторами). Они не платят налог на прибыль по операциям внутри фонда, каждый пайщик оплачивает этот налог в соответствии со своим налоговым режимом (например, физлица платят только НДФЛ).
Инвестирования в REIT очень распространены среди частных инвесторов на западе. В России эта форма появилась в начале 2000-х и называется ЗПИФН (Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд Недвижимости). Инструмент начал набирать популярность среди небольших частных инвесторов в 2004 г. Однако кризис 2008-го и мошенничество со стороны ряда управляющих компаний привели к потере инвестиций в подавляющее большинство таких инструментов. В результате сейчас этот инструмент используется только (за несколькими исключениями) для защиты прав собственности и информации о конечных собственниках и оптимизации налогообложения. Однако я уверен, что со временем этот инструмент начнет набирать популярность среди частных инвесторов, так как альтернативы ей фактически отсутствуют. Уже несколько лет существуют фонды, которыми управляет УК, созданная Сбербанком. Ее команде удается наполнять свои фонды привлекательными активами и как следствие - показывать доход своим инвесторам.
- Платформы крауд-фандинга в применении к недвижимости становятся все более обсуждаемой темой. Есть будущее у такого формата в нашей стране?
- Однозначно - да! Это перспективный и востребованный инструмент. По сути это механизм коллективных инвестиций (который может быть построен на базе ЗПИФН), дополненный возможностями, которые представляет интернет. Привлечение и взаимодействие осуществляется через интернет, что снижает расходы УК и увеличивает прозрачность и удобство для клиента-инвестора. Эта форма относительно молода и только развивается, хотя на западе уже существует около сотни стартапов в этой сфере. В России ярким примером является AKTIVO, основанная известным интернет-предпринимателем Оскаром Хартманом. Создана эффективная интернет-платформа, однако успех будет зависеть от того, удастся ли команде найти привлекательные инвестиционные возможности и адекватно управлять приобретенными активами.
Необходимая составляющая успеха на рынке коллективных инвестиций - это доверие со стороны инвесторов, которое определяется репутацией и успехом. Инвестор хорош настолько, насколько хороша его последняя сделка!
