Павел Шишкин, владелец и Председатель правления Группы компаний «Тактика» (Tactics Group), о правильном выборе объектов для инвестиций и о сложностях офисного рынка, о влиянии выборов на инвестиционные проекты и о российских неожиданностях.
- Павел, какое из направлений деятельности Группы компаний «Тактика» является приоритетным в настоящий момент?
- Мы сейчас смотрим, что происходит на рынке в разных сегментах - и в жилье, и в коммерческой недвижимости - с денежным потоком. Офисные центры с денежным потоком для нас наиболее интересны.
- Есть ли в планах новые крупные проекты вроде «Большевика»?
- У нас есть один проект, который мы смотрим вместе MR- Group. Это жилье. MR- Group - это Роман Тимохин, который, на мой взгляд, является лидером в области строительства жилья. По крайней мере, он отлично понимает этот рынок, и мы смотрим большой проект на 250 тыс. кв. м, но пока это только первая стадия рассмотрения.
- А на редевелопмент смотрите?
- Смотрели два здания и участвовали в тендерах, делали свои предложения: по «Метрополису» и по DucatII.
- А есть ли перспективы для инвестиций у офисного рынка в Москве или в России?
- Очень сложно сказать. По крайней мере сейчас больших перспектив я не вижу. Потому что экономика не растет, новых арендаторов не так уж и много. Из положительных трендов - появилось понимание размера арендных ставок. Уже можно делать какие-то прогнозы и финансовые модели. До этого момента было непонятно, до какого уровня упадут ставки. Совершенно точно, в офисных зданиях класса А было очень сложно что-либо спрогнозировать. Во втором полугодии уже появились некие индикаторы, по которым можно определить, какая арендная ставка является рыночной, и это сказалось на активности рынка, начали совершаться сделки.
Но большой перспективы я не вижу, потому что для нее необходим рост экономики и должны быть изменены рыночные условия.
Мой прогноз такой: возможно, будут развиваться госкорпорации, а вот частный бизнес не ждет светлого будущего.
- Как вы считаете, если инвестировать, то лучше сейчас? Или время ушло? Или подождать лет 5?
- Конечно, время прошло!.. Раньше в девелоперских проектах была прибыль даже в 200%, сейчас такой прибыли нет. Кроме того, на рынке довольно мало экспертов и специалистов, которые могут работать в нынешних условиях, оставаясь прибыльными.
Помимо этого, не стоит забывать, что страновой риск у нас астрономический: может выйти новый закон, который сведет к нулю все усилия или перечеркнет все ранее рассчитанные финансовые модели. Их можно будет разорвать и выкинуть.
Поэтому с серьезными инвестициями я бы все-таки подождал до выборов, может, даже лет 5. Особенно если это строительство с нуля. И только потому, что у нас в стране невозможно сделать долгосрочный прогноз, на 3-5 лет.
- То есть прогнозы можно сделать только на самые краткосрочные перспективы. Но тогда, наверное, надо инвестировать сразу после выборов, а то дальше будут новые выборы?
- А вот и непонятно. Могут и сразу после выборов ввести какие-то новые законы, которые понизят ликвидность активов так, что потом не продашь их. Например, может измениться система налогообложения. Не исключаю, что все изменения на рынке недвижимости – это попытка привести рынок в соответствие с общемировыми правилами. Просто у нас в стране особенная ситуация. В цивилизованном мире валюта не обесценивается в два раза за несколько недель. У нас получается сейчас очень интересный катаклизм: иностранные компании выходят из проектов с очень большими фактическими убытками, но из-за роста курса валют образуется огромная бухгалтерская прибыль. И они должны с этого еще налоги заплатить.
И сами сделки сложно проводить, потому что никто не понимает, как этого парадокса избежать. Человек купил за 150 млн дол. объект, выходит из него - за 110. При перерасчете у него получается 150 млн дол. – это 5 млрд руб., - а продает он за 6 млрд руб. По факту у него убыток на 40 млн дол., а по бухгалтерскому отчету - прибыль.
Вот такие новшества, которые выпускаются постоянно - налог на прибыль, несмотря на то, что есть убытки прошлых лет… Все эти новые вводные никто не может заранее предсказать и их никаким образом нельзя поместить в финансовую модель. А в год таких изменений вводится 5-6.
И как можно при таких условиях рассчитать и сделать финансовый прогноз для большого девелоперского проекта, который длится 10 лет (например, освоение большой территории, когда проект разбивается на фазы), если кадастровую стоимость могут единоразово поднять в 20 раз?.. И твой ранее рассчитанный IRRрезко снижается в несколько раз.
Все эти нововведения, в принципе, правильные, государство их приводит к европейским рыночным стандартам. Просто это делается в течение одного года. Раз - и поменяли. А поскольку все изменения вводятся всегда неожиданно, то они становятся неприятным сюрпризом, и в связи с этим тяжело инвестировать.
- Как вы относитесь к таким модным веяниям, как коворкинг и lifestyle?
- Очень хочется посмотреть, как у нас это будет работать. За рубежом подобные форматы действительно востребованы. Благодаря им создается особая атмосфера. Да и сама идея очень интересная. У нас не так давно «ВТБ Арена парк» объявила о сотрудничестве с HYATT. Вот это как раз то самое пространство, где с одной стороны стадион с масштабными спортивными мероприятиями, с другой – жилая зона, где должны быть комфорт и спокойствие. Прямо скажем, непростая задача. Хочется пожелать этому проекту удачи и посмотреть, как это будет работать. Сама идея мне нравится, но я не первопроходец. Мне важно посмотреть, посчитать - как потребители воспримут форматы коворкинга и лайфстайла в жилой и коммерческой недвижимости, какой успех будет у этих направлений.
- Рассматриваете ли сейчас для себя какие-то новые сферы бизнеса?
- Совсем новые - нет. Но вот, например, сфера питания. Это то, чем мы и сейчас, и раньше занимались как Группа компаний «Тактика». Смотрим объекты за рубежом.
Сложность заключается в том, что мы эксперты в сфере недвижимости, и выйти на рынок с каким-то продуктом, где у нас нет опыта работы и экспертизы, в данный момент непросто. Поэтому все возвращается в область недвижимости.
Что касается освоения каких-то крупных территорий – пока это неперспективно, потому что предсказать изменения в законодательстве невозможно. У нас нет четкой программы того, как будет меняться регулирование рынка, поэтому на ближайшие 8-10 лет (во всяком случае, на данный момент) я бы не стал что-то планировать.
Если говорить о таком новом веянье, как криптовалюты, с моей точки зрения, - это мыльный пузырь, за ними ничего не стоит. Все это очень напоминает МММ. И в какой-то момент он должен «схлопнуться». Смысл был входить на рынок биткоинов по 20 долларов, а не 7 000? Сейчас, на мой взгляд, это уже истерия - перед тем как эта пирамида должна рухнуть.
Это исключительно мое мнение, я могу ошибаться и совершенно не исключаю и другой вариант, что это когда-нибудь будет стоить безумных денег. Я не специалист.
Если говорить о блокчейне – это, безусловно, технологии будущего.
- Как относитесь к реновации жилого фонда и промышленных территорий?
- У меня был опыт по реновации промышленных территорий. Я, наверное, повторюсь, но тем не менее в настоящий момент я бы не рискнул взять какую-то большую площадку, потому что велики риски изменения внешней среды, «правил игры». Это большой проект, с большими инвестициями, с привлечением заемных средств, и в таких проектах очень важно сделать правильную финансовую модель.
Понятно, что наш рынок недвижимости пока не до конца отрегулирован с точки зрения законодательства, а это тянет за собой новые издержки на проект. А они настолько существенны, что могут из очень прибыльного проекта сделать убыточный. И этого никто не может предсказать. Если бы мы располагали информацией на 2-3 года вперед или как-то могли отслеживать информацию об изменениях в законодательстве, это бы серьезно повлияло на темпы развития бизнеса. Но, к сожалению, сейчас можно видеть изменения в каких-то законопроектах максимум на год.
Именно поэтому, с моей точки зрения, любой долгосрочный проект по развитию территорий – очень рискованный.
И это определят то, что мы смотрим уже готовые объекты, где, возможно, необходимо рефинансирование или правильное управление, и за счет этого пытаемся решить свои задачи по расширению бизнеса.
- Вы сказали, что рассматриваете возможности инвестиций в готовые объекты, а рассматриваете ли участие в каких-то редевелоперских проектах?
- В данный момент я не вижу ни одного такого проекта, как, например, «Большевик». На «Большевик» я пришел еще тогда, когда там размещалась фабрика. Залез на крышу, посмотрел на этот объект и просто увидел, что это может быть один из лучших проектов в Москве. Мне в первый момент было понятно, что здесь можно сделать объект, за который точно не будет стыдно. И действительно, атриумы, парки, музеи, офисы, апартаменты – все это создает удивительную атмосферу.
Ровно также было понятно и про БЦ VivaldiPlazaна Павелецкой. Когда мы там строили, было видно, что в этом месте такой проект будет интересен.
Сейчас, возможно, и есть такие площадки, но мы просто их не смотрим. Ределоперский проект занимает от 3 до 6 лет. На такую долгосрочную перспективу мы не готовы давать прогноз.
- Есть ли проект, в который точно можно было бы инвестировать?
- Есть привлекательные проекты. Например, тот же ТЦ АВИАПАРК. Проект неплохо управляется. Сейчас он начал показывать хорошие результаты. Даже метро не открылось, но уже видно, что проект зажил своей жизнью.
Очевидно, что у этого проекта есть риски: изменение потребительского спроса, онлайн продажи и прочее. Это проект, который пережил огромное сложности на этапе строительства, кризис 2014 г., долговые нагрузки, но сейчас его можно привести в качестве примера того, что ситуация поменялась к лучшему.
Если говорить про жилые объекты, опять-таки повторюсь, что Роман Тимохин, на мой взгляд, сейчас справляется лучше всех со всеми рисками, которые есть, и наращивает свой портфель, участие в разных проектах. Несмотря на все кризисные явления, компания нашла резервы, понимание ситуации, конкурентные преимущества, и растет. Растет очень быстрыми темпами. Мне нравится компания, ее подход к развитию. Это хороший пример развития бизнеса даже в этих сложных условиях.
