На состояние рынка инвестиций в России на текущий момент

Екатерина Черных, генеральный директор УК "Велес траст".
3075
Рассматривая рынок инвестиций в рентную недвижимость в текущий момент, его можно разделить на два кластера, на которых происходят совершенно противоположные процессы. Первый – это приобретение небольших объектов формата стритритейл, второй – инвестиции  в крупные комплексы недвижимости (торговые, офисные, логистические).

Несмотря на то, что большинство сделок по приобретению объектов стритритейла являются непубличными, информация от риэлторов, специализирующихся  на данном сегменте, показывает, что объем сделок в течение 2014 года существенно вырос, сроки экспозиции  сокращаются, и даже ставки капитализации чуть-чуть снизились.  С рынка даже ушли объекты, экспонирующиеся в течение долгого периода. Этот тренд несложно объяснить.

Основными инвесторами в данные объекты являются частные лица, использующие преимущественно собственные средства. В условиях кризиса на банковском и финансовом рынке в целом, увеличивающейся неопределенности в будущем в связи со стагнирующей экономикой страны и возрастающей геополитической напряженностью, многие инвесторы выбрали недвижимость как наиболее надежный актив для сбережения, частично жертвуя при этом доходностью. В дальнейшем не стоит ожидать таких же высоких объемов сделок, что были в первой половине года, так как те кто хотел купить, уже купили, и уровень сделок вернётся к своим среднем показателям, а ставки капитализации будут иметь тренд к росту.

 Что касается инвестиционных сделок по приобретению  крупных коммерческих объектов, то тут мы наблюдаем противоположную картину. Объем сделок упал более чем на 50% по сравнению с прошлым годом, сроки экспозиции объектов увеличиваются,  активность игроков снижается, многие участники уходят с рынка или берут паузу (особенно это касается иностранных инвесторов), реальные сделки заключаются  наиболее крупными компаниями. Так как на данном рынке работают профессиональные инвесторы, ориентирующиеся не только на долгосрочную доходность объекта, но и учитывающие доходность альтернативных инвестиций, а также оценивающие риски вложения в текущих условиях, то в условиях рецессии в экономике и последствиях введенных санкций, требуемая доходность от вложений (ставка капитализации) возросла.  

Можно выделить основные причины, негативно  влияющие на доходность инвестиций в текущий момент:

1)    Общая рецессия в экономике. Уже сейчас ощущается существенное снижение потребительского спроса начиная с конца 2013 года, уровни продаж по всем группам товаров падают. В дальнейшем в связи со снижением реального дохода потребителей, сжатием потребительского кредитования, и проч., ожидается дальнейшее снижение потребительского спроса, что приведет к снижению выручки арендаторов и сокращению арендных ставок. Общее замедление экономики неизбежно приведет к падению выручки большинства компаний, что будет означать в дальнейшем необходимость введения программ приостановки развития и сокращения издержек. Это неизбежно отразится в виде увеличения вакантности площадей и снижения арендных ставок в офисных и складских объектах в  краткосрочной и среднесрочной перспективе.

2)    Обесценению рубля. Отсутствие валютной  ликвидности в стране и падающая стоимость нефти привели к серьезному обесцениванию рубля. Большинство арендаторов имеют рублевую выручку, и не могут поддерживать прежний уровень валютной арендной ставки. Уже сейчас активно пересматриваются договора на рублевые, либо вводятся валютные коридора в договора, либо предоставляются скидки. На данный момент сложился рынок арендатора, а не арендодателя. Рубль еще не достиг своего дна, и будет падать дальше. В таких условиях даже в самых качественных объектах валютные договора могут уйти в прошлое. То есть активы превращаются из валютных в рублевые, и теряют свою привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.

3)     Дорожающая стоимость заимствования и собственных средств для инвесторов.  Большинство сделок совершаются с кредитным плечом, что позволяет достичь требуемого уровня доходности проектов. На данный момент валютное кредитование практически закрылось  (да и стало чрезмерно рискованным), а рублевое существенно подорожало.  Банки ужесточили и другие параметры кредитования. При этом доходность альтернативных вариантов размещения инвестиций (депозиты, гос. облигации и т.д.) наоборот выросла.
Учитывая перечисленные выше факторы, потенциальные инвесторы стали, во-первых,  более тщательно оценивать риски каждого проекта, а, во-вторых, требовать более высоких ставок капитализаций, инвестиции по ставкам, сложившимся на начало 2014 года, стали не привлекательными.

Собственники же объектов либо еще не осознали произошедшие сдвиги в экономике, либо психологически не готовы продавать объекты существенно дешевле.

Поэтому на текущий момент образовался разрыв в ставках доходностей покупателей и продавцов. Сделки практически остановились. Сейчас либо закрываются сделки, согласованные давно (в том числе и по условиям финансирования), либо сделки по наиболее качественным объектам, проводимые крупными игроками рынка, еще имеющие доступ к дешёвому фондированию  (крупные финансово-промышленные группы, оставшиеся иностранные инвесторы).

В ближайшее время ожидать оживления рынка не приходится. Должно пройти какое-то время, пока стабилизируется валютные курсы, арендные ставки, ставки по кредитам  на новых уровнях в новых экономических условиях.  Только после этого будет найдена новая равновесная ставка капитализации  и начнутся активные сделки. Ожидать этого можно не ранее конца 2015 года, но, конечно, многое будет зависеть от геополитической ситуации в России и отмены  санкций. В случае их отмены постепенно будут возвращаться иностранные инвестиции, что также будет способствовать увеличению объема сделок.


журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03
Источник: CRE
События

Office Development Brunch: Как меняется офисная карта Москвы

21 марта в Radisson Blu Leninsky в Москве состоялась встреча участников офисного рынка. Эксперты подвели предварительные итоги первого квартала, рассказали об основных трендах и подробно рассмотрели офисную карту столицы, как в разрезе развития деловых кластеров, так и по ключевым активным игрокам рынка прямо сейчас.
25.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre