В конце 2014 года девелоперы, работающие в России, получили, в очередной раз, уже неуникальную возможность провести «живой» стресс-тест своих проектов. Только результаты его сложно применимы к реальности – мало кто способен вынести двукратный обвал национальной валюты, остановку кредитования и суровый пересмотр банками ставок по уже выданным кредитам. Выигрывает только тот, кто строит «на свои», никогда не берет кредитов, не имеет валютных обязательств и рублевых должников.
Кто такие региональные девелоперы? Это цех практиков, решающих конкретные задачи: как удержать арендатора, как договариваться с банком, как перекредитоваться. При этом они стремятся выстоять не только в условиях кризиса, но и ежегодно нарастающей конкуренции. Региональные застройщики стремятся насытить рынок качественными объектами, которые требует современный арендатор. Представьте, что за прошлый год российский рынок качественной торговой недвижимости пополнился более чем на 1,5 млн. кв. м., из которых более одной трети приходится на Москву.
Рынки недвижимости, почти привычно, впадают сейчас в двоякое состояние – анабиоз и глубокая заморозка новых проектов ранних этапов строек, и кипучая деятельность по поддержанию жизни вводящихся или действующих проектов. Девелоперы анонсировали, что в 2015 году будет введено более 2,5 млн. кв. м. но, оценивая сегодняшнюю ситуацию, это практически невозможно, вероятно, будет выведено на рынок менее двух млн. кв. м.
Как девелоперы и собственники коммерческой недвижимости, так и арендаторы уже ощутили отрицательное влияние кризиса, но некоторые могут оказаться в более выгодной позиции. Лучше будут чувствовать себя девелоперы, которые грамотно и профессионально подойдут к разработке концепции своих объектов. Среди ритейлеров выиграют продуктовые супермаркеты и дискаунтеры, детские товары и сегмент одежды масс-маркет.
Но сегодня и сейчас ритейлеры стремятся пересмотреть краткосрочные планы по расширению в регионы. Они выбирают более привлекательные столичные рынки или вовсе отдают предпочтение другим странам. И на текущий момент времени многие ритейлеры присматривают помещения в объектах, сдаваемых не ранее 2016 года. Возможно, что объекты, выведенные на рынок в 2015 году, окажутся неликвидными. Естественно, конкуренция среди девелоперов возрастет. А оружие борьбы за жизнь на тесных островках региональных рынков коммерческой недвижимости у всех фактически одно и то же – цена аренды, только заточено оно по-разному – у кого-то как завещали деды, а у кого-то профессионально. Неизменно лишь одно – на фоне негативного прогноза развития экономики и повышенной конкуренции ставки будут снижаться.
Существуют и другие актуальные «антикризисные» инструменты. Мои знакомые успешные региональные девелоперы всегда строят только на свои деньги, в кризисы неспешно расширяют земельный банк и лишь немного оптимизируют штат. Другие клиенты привлекают нас для тестирования и ротации арендного пула для того, чтобы не допустить пробел в арендном плане на будущий год и последующие – потому что могут этого избежать. Третьи с нашей помощью предложат рынку «антикризисные» небольшие площади, пересмотрят политику дополнительных сборов и расширят пакет дополнительных услуг. Точно также поступаем и мы сами – всячески привелекаем старых, проверенных клиентов, сегментируем и расширяем пакеты услуг.
Сейчас, общаясь и работая в тех условиях что мы имеем, я рад что в прошлом у нас уже есть один похожий кризисный эпизод, и в будущем прогнозировать можно только одно – за этим кризисом обязательно придет следующий, только мы к нему будем еще более подготовлены.
