Инга Шахназарова, директор, руководитель практики по недвижимости и строительству PwC Legal:
- Изменения, которые уже вступили в силу в части Земельного кодекса, и вступят в силу в части Гражданского кодекса, буду иметь очень большое значение для рынка недвижимости. Во-первых, появилось очень много инструментов, которые повысят интерес участников рынка к структурированию сделок именно по российскому праву и именно при покупке и продаже активов. В частности, мы говорим о возможности использовать заверения об обстоятельствах – это то, что раньше было возможно только, если сделка структурировалась по иностранному праву. Мы говорим также о возможности включения в договор условий, которые полностью зависят от усмотрения сторон, чего, опять же, было невозможно делать раньше.
В каком-то смысле, это небольшая революция на рынке и к этому надо относиться осторожно, и внимательно изучать. Мы думаем, что очень многие вещи, которые ранее существовали на рынке, такие, как, например, схемы с предварительными, краткосрочными, долгосрочными договорами окончательно уйдут в прошлое. В ближайшее время мы увидим совершенно новые способы структурирования, и отношений между сторонами на рынке недвижимости.
Александр Маслов, юрист практики по недвижимости и строительству PwC Legal:
- С нашей точки зрения новая редакция гражданского кодекса дает участникам рынка коммерческой недвижимости много новых инструментов, или тех инструментов, которые раньше были поддержаны только судебной практикой. Теперь же они прямо закреплены в законе для того, чтобы лучше структурировать их отношения с контрагентами, и быть в большей степени защищенными в сделках с недвижимостью.
Из таких изменений мы особенно выделяем усиление принципа добросовестности, возможность включения в договоры заверения об обстоятельствах, институт преддоговорной ответственности, который теперь позволяет в какой-то мере ограничить последствия пороков титула на объект при его продаже и сократить издержки на проверку такого объекта при его приобретении. Также мы положительно оцениваем изменения, произошедшие в сфере регистрации права на недвижимое имущество. Согласно изменениям, договор аренды заключенный на срок более года может быть не зарегистрирован и иметь силу между сторонами, но, естественно, не может быть противопоставлен третьим лицам. То есть речь идет о том принципе, который раньше был закреплен Пленумом ВАС, а теперь прописан в законе. Таким образом, теперь можно не заключать тандемы коротких и длинных договоров, на которые сверху накладываются предварительные договоры, а решать бизнес-задачи намного проще.
Кроме того, мы позитивно воспринимаем способы обеспечения обязательств, существовавшие ранее в отношении обеспечительного платежа и новые в отношении независимых гарантий, которые могут даваться не кредитными учреждениями. Однако, как это будет работать - посмотрим.
Что касается изменений в Земельный кодекс, то с нашей точки зрения, произошла компромиссная реформа застройки. Это привело к тому, что существовавшая раньше сложная система дублирования строительной аренды эксплуатационной арендой сейчас сохранена, но существенно усложнились и ужесточились требования к таким арендам, что возможно, в некоторой степени приближает ее к тому праву застройки в виде ограниченного вечного права, которое планировалось сделать.
Мы видим, что изменились сроки аренды, которые теперь жестко закреплены, появилась возможность изъятия объекта незавершенного строительства и, естественно, произошло сближение земельного и градостроительного законодательства. Поэтому мы думаем, что теперь будет больше согласованности. Хотя, сейчас сложно сказать сколько на это уйдет времени, потому что обычно такие изменения требуют долгой имплементации, принятия множества актов. Например, то, что касается видов разрешенного использования мы прогнозируем, что все еще долго будет приводиться в соответствие с классификатором, и уж, тем более, еще больше это будет происходить в сфере отмены категорий, замены их градостроительным регулированием.
