Владимир Рыбаков, глава представительства управляющей компании AYONA IP
Недвижимость всегда являлась одним из наиболее надежных способов сохранения и увеличения капитала. Тема становится актуальнее в период серьезных экономических трудностей и резких колебаний курса национальной валюты. Естественно, любой инвестор и собственник коммерческой недвижимости рассчитывают на максимальный доход с объекта в период пользования им или, как минимум, роста его капитализации со временем. Очевидно, что такой результат получается путем увеличения прибыли от реализации помещений и предоставления дополнительных услуг арендаторам в доходной части бюджета, и сокращения издержек при эксплуатации и техническом обслуживании недвижимости в расходной.
Однако, при всей простоте уравнения, добиться стабильного постоянного дохода удается немногим. В одном только Сити более 40% вакантных площадей. В сегодняшних условиях даже опытные девелоперы испытывают серьезные сложности с заполнением пустующих площадей. Что уж говорить о не профессиональных инвесторах, которые зачастую в панике готовы согласиться на любые условия, предложенные арендатором. При этом очень многие забывают, что удержать арендатора при пролонгации договора аренды (а иногда и в период его действия) бывает также сложно как при заключении нового контракта. Что же делать людям и компаниям далеким от рынка коммерческой недвижимости?
В подобных ситуация необходима поддержка профессионалов. Некоторые пытаются решить эти вопросы самостоятельно, пытаясь создать собственную структуру (как правило, на базе внутреннего АХО). Учитывая специфику взаимоотношений арендодателя и арендатора, эксплуатации современных зданий и сложнейших инженерных систем, эффективность этого решения вызывает сомнения. Очень часто «самоуправление» оборачивается потерями не только времени и денег, но и деловой репутации. Для нас, очевидно, что рациональнее передать рычаги управления этими вопросами профессиональным специалистам.
Доходная часть
Переговорный процесс с арендатором – тема для отдельного разговора. Хотелось бы обратить особое внимание на то, что достичь оптимальных коммерческих условий можно только являясь профессионалом в области недвижимости, глубоко зная рынок и четко понимая специфику взаимоотношений собственника и арендатора. Условия, которые будут достигнуты на стадии переговоров, важны не только с точки зрения коммерческой составляющей, но и комфортного взаимодействия сторон в течение всего срока действия договора.
Большую роль при выборе офиса арендатором играют дополнительные услуги, которые имеет возможность оказывать управляющая компания (УК): клининг, обслуживание внутренних инженерных систем, получение необходимой разрешительной документации в случае ремонта и перепланировки офиса, предоставление дополнительных сервисов и т.д.. Они существенно повышают статусность рассматриваемого объекта и облегчают работу арендатора. Принцип «одного окна» в решении текущих вопросов востребован не зря. Экономия времени и ресурсов имеет большое значение для бизнеса. Современные деловые центры - это совмещение рабочего пространства с развитой инфраструктурой и возможностью решения любых насущных вопросов, как для компаний на уровне b2b, так и для их сотрудников на бытовом уровне.
Рыночная цена объекта зависит от целого ряда факторов: общей экономической ситуация в стране и регионе, состояния рынка недвижимости, уровня конкуренции в заданной локации и т.д. Безусловно, стоимость здания будет зависеть от классности объекта, т.е. его качественных характеристик. А на это, в свою очередь, влияет уровень эксплуатации объекта. При правильном управлении и техническом обслуживании удается поддерживать качество объекта на должном уровне, и нивелировать естественный износ здания.
Расходная часть
Постоянная и значительная статья расходов приходится на затраты по содержанию объекта. Это относится как к зданию целиком, так и к его части. Техническая эксплуатация съедает до 25% от расходной части бюджета. При эффективном управлении расходы снижаются за счёт грамотной эксплуатации инженерных систем, оптимизации энергозатрат и т.д.
Комфорт на объекте - это не только требуемый микроклимат, поддержание правильной температуры и влажности воздуха, но и грамотное планирование офисного пространства, а также необходимый уровень сервиса. Важными являются такие моменты, как: адресный подход в общении с арендаторами, четкое соблюдение договорных обязательств, предоставление дополнительных услуг. Огромную роль играет безопасность объекта, начиная от организация пропускного режима и заканчивая наличием современных систем видеонаблюдения и оповещения.
Почему выгодно отдавать объекты в руки сторонней УК?
Делегирование обязанностей избавляет собственника помещения от головной боли связанной с контролем исполнения обязательств арендаторами, администрирования договоров аренды, проблем с эксплуатацией, безопасностью и решения массы других вопросов.
Крупные девелоперы, как правило, имеют свои управленческие структуры, хотя и они в последнее время часто обращаются к профессиональным сторонним УК. Для частного инвестора или компании, для которых недвижимость является непрофильным активом, это не только серьезные финансовые и временные затраты на создание внутренней команды (а найти профессионалом на рынке крайне тяжело), но и масса специфических вопросов, которые необходимо решать начиная с даты ввода помещения в эксплуатацию. Стоит обратить внимание, что уже на этой стадии участие специалистов, которые будут заниматься техническим обслуживанием помещений не просто желательно, а необходимо.
Немаловажным также является установление правильных отношений с УК здания (если мы говорим о владении несколькими этажами или части объекта недвижимости), которые должны регламентироваться соответствующим договором. В контракте должны быть предусмотрены механизмы взаимодействия по самому широкому кругу вопросов, начиная от пропускного режима и заканчивая процедурами согласования проектной документации.
Передача объекта УК обеспечивает инвесторам ряд преимуществ. Это профессиональный подход к следующим вопросам:
· технической эксплуатации, а также профессионального решение задач по ремонту, модернизации офиса и его перепланировке;
· юридического характера, для составления грамотного договора аренды и прочих сопутствующих контрактов и соблюдения требований законодательных актов и нормативов;
· бухгалтерии и налоговой отчётности, для своевременной сдачи всех типов отчётных документов;
· коммерческих отношений, в первую очередь по привлечению и текущему взаимодействию арендаторов. Качество арендаторов в значительной степени влияет на стоимость актива в целом;
· предоставления дополнительных услуг и сервисов.
Грамотное управление объекта позволит поддержать планируемую доходность объектов и минимизировать простой офисов даже в условиях кризиса.
