Александр Перфильев, директор Департамента складской и индустриальной недвижимости компании «ILM»
Несколько трендов получили интенсивное развитие на рынке складской недвижимости Москвы в 2015 году.
В конце 2014-го мы наблюдали зарождающийся тренд «увеличивающаяся разница в ценовых ожиданиях», который получил свое интенсивное развитие в последующем 2015-м - в период нестабильной экономической ситуацией в России. Это привело к снижению активности всех участников рынка - арендаторов и девелоперов: мы отмечали некоторую пассивность в принятии решений на складском рынке.
В первых трех кварталах текущего года все чаще выставлялись на продажу объекты площадью от 10 до 50 тыс. кв. м. Их цена сопоставима с той, за которую девелопер предлагает построить помещение по принципу built-to-suit. По нашему прогнозу, в четвертом квартале именно за счет увеличения доли проектов built-to-suit в общем предложении будет скорректирован дисбаланс между предложением и спросом.
В 2015 году колебания валютного курса создавали дополнительные аргументы для торга арендаторов и девелоперов. На рынке все чаще стали появляться предложения о продаже складских объектов по старой долларовой ставке. В таких случаях мы помогали собственнику назначить объективную конкурентную цену, позволяющую успешно продать склад, либо рекомендовали отстрочить продажу объекта в ближайшие год - два, заполнив склад арендаторами и получая арендный поток.
Важно отметить, что в настоящий момент средняя стоимость складов, выставленных на продажу, составляет 40 000 - 47 000 руб. за квадратный метр, при этом собственники ряда объектов готовы к торгу. По текущему курсу запрашиваемая цена составляет $650 - 760 за квадратный метр, в то время как еще год назад, на этапе строительства, стоимость составляла $950 -1400.
По-прежнему владение собственным складом для торговых и производственных компаний является оплотом стабильности. Такие компании предпочитают не зависеть от арендодателя, роста ставок, изменения валют, от соседей по складу и совместного использования энергоресурсов. Новым трендом торговых и производственных компаний становится «возрастающий интерес к готовым объектам и земельным участкам в промышленном назначении».
В 2015 году на земельном рынке стало появляться все больше интересных предложений. Как правило, это земельные участки, которые приобретались не для перепродажи и на которых планировалось реализовывать именно складские проекты. Их отличают правильная геометрия и расположение, чистота документов и проработка вопросов, связанных с подключением коммуникаций.
Согласно нашему прогнозу, данный тренд продолжит свое развитие и в 2016 году.
