Александр Вусов, руководитель Департамента оценки бизнеса и активов Консалтинговой группы «Апхилл»
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ дает право арендаторам выкупить помещения, являющиеся собственностью Департамента городского имущества г. Москвы. Недавно такая возможность приобретения была предоставлена до 2015 г., однако недавно ее продлили до 1 июля 2018-го. Кроме того, если ранее компании могли этим воспользоваться только после уведомления из ДГИ, то сейчас предприниматель в состоянии сам инициировать сделку. Этот способ приватизации недвижимости является довольно выгодным для среднего и малого бизнесов, поскольку им предоставляется беспроцентная рассрочка на 5 лет, а также преимущественное право на выкуп без проведения аукционов.
Но для приобретения арендуемого помещения необходимо учесть некоторые требования: площадь объекта - не более 1 000 кв. м; отсутствие задолженности по арендной плате; срок аренды должен составлять не менее двух лет непрерывно по состоянию на 1 июля 2015 г. Наконец, объект не должен входить в перечень памятников архитектуры. Кроме того, важным условием является подтверждение компанией своего статуса субъекта малого предпринимательства, то есть она должна входить в реестр МСП.
Чаще всего определенная ДГИ стоимость объекта кажется завышенной и не устраивает арендатора. В таком случае он может отказаться от выкупа и сохранить право дальнейшей аренды или обратиться в суд с привлечением независимых оценщиков для оспаривания этой цены. Чтобы определить итоговую рыночную стоимость спорного объекта, назначают судебную экспертизу.
Рассмотрим пример из практики компании, где наши оценщики выступали экспертами в судебном заседании.
Департамент городского имущества определил стоимость арендуемого заказчиком помещения площадью 70 кв. м, расположенного на юго-западе недалеко от ТТК, в 23 млн руб. На рынке за эту стоимость и с таким же расположением можно найти объекты совершенно другого формата – например, площадью 150-200 кв. м, с отличным ремонтом. Неудивительно, что такая сумма показалась арендатору завышенной, – в таком случае имело смысл начинать тяжбу. Оценочная компания, в которую обратился заказчик для подачи иска, определила стоимость в два раза ниже – в 11 млн руб.
Судьи, видя существенную разницу в указанных ценах, не могут самостоятельно определить правильность выводов и расчетов оценщика и принять решение относительно реальной рыночной стоимости, так как не обладают соответствующими профессиональными знаниями в области оценочной деятельности. Поэтому суд обращается к независимым оценщикам, которые в данном случае выступают судебными экспертами и готовят специальный документ – заключение эксперта.
Судебный эксперт, проведя более детальную экспертизу, оценил стоимость объекта ниже, чем оценщики, – в 9 млн руб. На основании заключения эксперта иск арендатора был удовлетворен. Тем не менее на этом дело не закончилось – после решения суда последовали апелляция и кассация, но обе жалобы были отклонены в пользу арендатора. Начиная с подачи заявления в суд и вместе с дополнительными инстанциями в сумме тяжба заняла почти полтора года.
Общей статистики выигрышных судебных дел в открытом доступе нам найти не удалось, но судя по нашей практике, 99% решений были в пользу арендатора, то есть стоимость, определенная Департаментом или даже оценочной компанией, была некорректной и завышенной.
Какие же рекомендации можно дать арендаторам?
Во-первых, после того, как на запрос арендатора Департамент ответит ему проектом договора о выкупе с указанной в нем суммой, заказчик сможет обратиться в оценочную компанию за предварительным расчетом стоимости объекта. Данная услуга представляет собой примерную оценку рыночной стоимости, без тщательных расчетов и анализов, однако таким образом арендатор сможет понять, насколько верно ДГИ указал цену и стоит ли начинать судебный процесс. Кроме того, это будет намного выгоднее, чем заказывать сразу полноценный отчет, а некоторые оценочные компании, заботящиеся о репутации, выполняют такую услугу даже бесплатно.
Решающим для арендатора является выбор, во-первых, оценочной компании, от которой заказчик получает отчет и обращается с ним в суд, а во-вторых, исполнителя (также оценщика), который выступит судебным экспертом в заседании. Для назначения экспертизы арендатор (как и Департамент) предоставляет суду список оценочных компаний. Суд выбирает исполнителя, в основном руководствуясь известностью бренда, стоимостью и сроками выполнения услуг. Однако арендатору при выборе организации следует обращать внимание на следующие критерии: стаж сотрудников-оценщиков, членство в СРО, число банков-партнеров (показатель надежности компании на рынке), количество судебных дел и процент выигрышных, наличие ученых степеней, уровень компетенции в области законодательства, опыт выступления в суде и защиты своего отчета.