Владимир Лупенко, генеральный директор компании AKTIVO
Российский рынок коммерческой недвижимости бьет рекорд за рекордом, доля вакантных площадей в торговых и офисных центрах сейчас выше, чем во время предыдущего кризиса 2008-2010 гг. Цена квадратного метра опустилась до исторического минимума. Но уже к середине 2016 г. мы прогнозируем достижение баланса спроса и предложения. Можно выделить три тенденции на рынке коммерческой недвижимости ближайшего года.
Импортозамещение и рост продуктовых ритейлеров
Согласно данным последнего исследования компании Knight Frank, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы на сегодняшний день достиг 700 тыс. кв м, что составляет 13,1% от всех работающих торговых площадей столицы. Это, несомненно, рекорд российского рынка недвижимости. Для сравнения - в 2009 г. вакантными оставались лишь 230 тыс. кв м. В 2014 г. ситуация на столичном рынке выглядела намного оптимистичнее, количество вакантных площадей составляло всего 6%.
В 2015 г. на столичном рынке появилось сразу 12 новых ТЦ. В кризис объем торговой недвижимости увеличился более, чем на 550 тыс. кв м. Одновременно с этим российский рынок покинули 11 иностранных торговых компаний, а 35 российских ритейлеров закрыли свои магазины. В результате, по данным Knight Frank, в новых ТЦ сейчас пустуют 66% торговых площадей. В то же время в объектах, введенных в строй в 2014 г., вакантными остаются лишь 6% площадей.
По данным компании JLL, к вводу в Москве на этот год заявлены торговые центры совокупной площадью около 460 тыс. кв. м. Тем не менее можно ожидать, что в эксплуатацию будут введены не все запланированные объекты. Часть девелоперов замораживают строительство. Уже с января по декабрь 2015 года г. объем строящихся торговых площадей в Москве снизился на 38,5%. По сравнению с аналогичным периодом +2009 г., когда объем площадей, находящихся на стадии строительства, сократился на 20%, падение данного показателя оказалось более резким.
По прогнозу того же Knight Frank, уже в этом году рынок будет «доедать» вакантные площади, и уже в 2016-2017 гг. их количество снизится.
Дело в том, что далеко не все ритейлеры сейчас закрывают торговые точки и снижают обороты. Ведь наличие вакантных площадей и снижение арендных ставок дает рознице уникальные возможности для роста. По данным JLL, арендные ставки в ТЦ Москвы в 4-м квартале 2015 г. снизились на 15%. Максимальная ставка аренды в торговой галерее сегодня варьируется в диапазоне 1,7-3,2 тыс. долларов за кв. м в год, а средняя - 0,3-1,2 тыс. долларов в год. В 2016 г. ни аналитики JLL, ни Knight Frank не ожидают роста арендных ставок.
Низкой ценой аренды, безусловно, будут пользоваться ритейлеры, открывающие в кризис свои магазины. А таких намного больше, чем кажется. К примеру, «Детский мир» в 2015 г. сумел открыть 104 магазина. Группа компаний «Дикси» объявила о росте общей выручки на 14,4% в рублях в декабре и увеличении на 18,9% в рублях за 2015 год по сравнению с аналогичными периодами 2014 г. Х5 Retail Group (торговые сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») в 2015 г. увеличил чистую выручку на 27,3%. Прирост торговой площади сети составил 29,6% или 760,9 тыс. кв. м. «В части органического роста этот год стал лучшим за всю историю компании», - говорится в сообщении Х5.
В этом году большинство девелоперов ожидают экспансии со стороны гипермаркетов и магазинов-дискаунтеров, которые благодаря оптимальным ценам будут оттягивать на себя покупателей у других ритейлеров. Известные продовольственные сети, несмотря на кризис, также демонстрируют темпы роста, в результате чего в большинстве ТЦ арендные ставки для продовольственных магазинов в прошлом году не снижались.
Магазины непродовольственных товаров в целом чувствуют себя хуже. Но, как отмечают аналитики Knight Frank, на площади ушедших с рынка торговых компаний, как ни странно, претендует сегодня российский fashion. Одежда российских дизайнеров сейчас может быть представлена ??даже в весьма успешных торговых центрах, ведь на моды рынке наблюдается снижение конкуренции. Кроме того, планы по экспансии имеют западные сети, работающие в категории «средний минус». К примеру, шведский ритейлер H & M уже заключил договора аренды на открытие новых торговых точек в Москве. Для торговых компаний, адаптировавшихся к кризису, текущий момент - это время возможностей.
Рост спроса на офисное пространство эконом-класса
К сожалению, рынок офисной недвижимости приготовил нам меньше позитива. Мы не ожидаем серьезно сокращения количества вакантных площадей в 2016 г.
Как и в случае с торговой недвижимостью, количество вакантных площадей уже превысило порог предыдущего кризиса. По данным компании ILM, на конец года в Москве было свободно 3,2 млн кв м офисных помещений, т.е. вакантным оказался каждый шестой квадратный метр офисной недвижимости. В третьем квартале 2015 г. вакантными оставались 27,6% недвижимости класса «А», 20,4% площадей класса «Б +» и 8,4% офисов класса «Б-». К примеру, в 2010 г. пустовало лишь 22% дорогих офисов класса «А» и 14% класса «Б +».
Разумеется, такой тренд не мог не сказаться на ценах. По данным Knight Frank, в 2015 г. средние запрашиваемые ставки аренды, номинированные в долларах США, снизились на 20% в офисах класса «А» и на 6% в офисах класса «В», опять же побив все исторические рекорды. Арендная ставка в бизнес-центрах класса «А» сейчас составляет в среднем 474 доллара за кв. м в год (что меньше, чем в 2014 г., на 116 долларов). Офисы класса «Б» сейчас оцениваются в 285 долларов за кв м (по сравнению с 314 долларами за кв м в 2014 г.). Такая же цена на офисы в столице была зафиксирована в последний раз в 2003 г.
Те собственники помещений, которые настаивали на оплате аренды в долларах, теряли арендаторов и были вынуждены перейти на расчеты в рублях. А в выигрыше от этой ситуации остались недорогие, но при этом качественные офисные центры. Те офисы, которые находятся в пределах МКАД, поблизости от метро, ??с хорошей транспортной доступностью, не стоят пустыми. В то же время, по данным ILM, чуть ли не половина офисной недвижимости за МКАД простаивает. Арендаторов уже не интересуют предложения «под отделку». В подавляющем большинстве случаев офисы арендуют «под ключ».
Ожидать, что в стране сейчас активно будут возникать новые рабочие места, а компании будут расширять свои офисы, пока не приходится. А вот миграция уже существующих компаний в более дешевые, но комфортные офисные площади класса «Б» - это вполне вероятное развитие событий. Между тем мы полагаем, что, если экономическая ситуация в стране не станет резко ухудшаться, уже в конце 2016 - начале 2 017 г. на этом рынке наметится некоторая стабилизация. Ведь, как отмечается в отчете ILM, темпы нового строительства продолжают снижаться, сроки ввода все большего количества объектов переносятся на более поздние периоды. Уже в 2015 г. с января по октябрь на рынке было введено 530 000 кв. м офисных площадей, что на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такую же тенденцию к снижению объемов сдачи новых объектов мы будем наблюдать и в 2016 г.
Баланс пессимизма инвесторов и иллюзий продавцов
По данным Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 г. составил примерно 3 млрд долларов (как всегда, порядка 90% пришлось на столицу). То есть рынок офисов и торговых площадей по сравнению с прошлым годом упал более, чем на 40%.
По количеству привлеченных средств в 2015 г. лидирует офисная недвижимость, на ее долю пришлось 38% от общего объема сделок ($ 1,1 млрд). На рынке торговой недвижимости в прошлом году прошел ряд крупных сделок. В частности, была продана галерея «Модный сезон» в гостинице «Москва» в самом центре столицы. Стоимость галереи оценивалась аналитиками в 350 млн долларов. Всего же объем сделок с торговой недвижимостью за год составил 810 млн долларов.
Тем не менее основной тенденцией 2015 г. стало снижение среднего размера сделки. Если в 2012-2013 гг. средняя сумма сделки составляла $ 100 млн, то в 2015-м - всего $ 58 млн. То, что недвижимость подешевела, ни для кого не секрет. И, тем не менее, по прогнозам Colliers, в 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость останется на уровне 2015 г. либо даже немного превысит его. Инвесторы не ушли с рынка, проблема заключается в том, что ожидания у покупателей и продавцов пока разные. Часть инвесторов полагают, что в кризис собственники почему-то должны избавляться от своих площадей за копейки, а ожидания продавцов зачастую оказываются выше рынка.
Тем не менее, такая ситуация не будет длиться долго, и уже к середине 2016 г., скорее всего, мы увидим хрупкий баланс спроса и предложения.
Многие инвесторы понимают, что рынок уже нащупал дно или близок к этому. Уже сейчас новые объекты продаются по цене строительства, избавляться от коммерческой недвижимости по цене ниже себестоимости владельцы не будут. Объект, в конце концов, легче сдать в аренду за минимальные деньги, которые покрывали бы коммунальные платежи, и подождать другого покупателя. Качественная недвижимость в любой кризис сохраняет за собой статус доходного актива. Особенность текущей ситуации заключается скорее в том, что наиболее рискованными сделками сейчас являются вложения в наиболее дешевые активы, к примеру, офисные центры за МКАД, которые демонстрируют высокую вакантность площадей. В то же время торговые центры с высокой проходимостью, интересные продуктовым ритейлерам, а также офисные центры класса «Б» с хорошей транспортной доступностью сохраняют высокий инвестиционный потенциал. В кризис можно недорого купить недвижимость, которая принесет доход в перспективе 3-5 лет.
