Внешнее управление: отдавать или нет?..


05.12.2017 , Точка зрения
Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

Многие собственники предпочитают осуществлять коммерческое управление и full-FM объектов самостоятельно, полагая, что на этом можно сэкономить. Статистика говорит сама за себя: в России на внешнее управление передается чуть более 10% недвижимости.

Конечно, на рынке можно встретить и структурных собственников, умеющих грамотно управлять своим портфелем недвижимости. Но это скорее исключение из правил, нежели повсеместная практика.

В большинстве своем собственники, имеющие внутреннюю управляющую компанию, проигрывают в эффективности. Прежде всего, в экономической. Только представьте, какие накладные расходы ложатся на плечи собственника, у которого в портфеле пять объектов?.. Впоследствии это попросту выливается в неоправданно высокую стоимость услуг.

На рынке бытует миф, что услуги профессиональных УК обходятся клиентам дороже, чем услуги внутренних компаний. На самом деле, ценовая политика по формированию себестоимости у крупных УК примерно такая же, как и у инхаус-компаний, однако административно-накладные расходы - на бухгалтерию, отделов кадров, отдел закупок и т.д -  у первых гораздо ниже за счет перераспределения затрат на все проекты управляющей компании.

С наступлением кризиса жизнь собственников усложнилась: офисы перестали разлетаться как горячие пирожки, а владельцы ТЦ узнали, что такое запуск при незаполненном состоянии объекта. Раньше любые «сложенные вместе кирпичи» могли принести владельцу маломальский доход. Сейчас ситуация, конечно, обстоит иначе. К примеру, чтобы не платить за увеличившиеся накладные расходы, некоторые собственники отправили свои in-house УК на поиск внешних проектов. Конечно, таким компаниям сложнее бороться с теми, кто на рынке более 20 лет, у которых в портфеле сформированы успешные кейсы, которые обладают мощными автоматизированными технологичными ресурсами. Рынок недвижимости становится с каждым годом все цивилизованней, и многие клиенты по опыту знают, что произойдет с активами, если отдать их в руки непрофессиональных УК.

Ключевой тренд управляющих компаний XXI века – полная автоматизация типовых процессов посредством разработки программных решений.  Внедрение IT-продуктов позволяет не только увеличить скорость работы, но и снизить количество ошибок. Кроме того, программные продукты способны сделать процесс управления более прозрачным и мобильным.

Однако развитие в направлении автоматизации могут себе позволить только те компании, у которых в наличии большой портфель объектов в управлении. Разработка программных продуктов всегда сопряжена с большими затратами, и делать это ради нескольких проектов совершенно нецелесообразно.

Еще один тренд, который установился на рынке, – это специализация УК. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, и хорошо управлять всем – значит не управлять ничем. Не обладая достаточным количеством узкопрофильных специалистов, успешных кейсов и программных продуктов на каждую специализацию, сделать объект уникальным и выделить его на высококонкурентном рынке, чтобы тот приносил доход своему владельцу и был максимально близок и понятен клиентам, невозможно.

Есть театр профессиональный, а есть любительский. Когда приходишь на школьную театральную постановку, в которой принимает участие твой ребенок, ты восхищаешься детской игрой. Но, несмотря на бурю эмоций и аплодисменты, реально осознаешь уровень игры, пения, танцевального исполнения. В профессиональном театре все обстоит иначе: если ты хочешь «собрать кассу», то приглашаешь к себе в трупу актеров, у которых за плечами не один сыгранный спектакль, профессиональная подготовка и многолетний опыт работы. Так же и в недвижимости. Выбор и конкуренция сейчас на рынке настолько велики, что непрофессиональные УК априори битву за клиента проиграют.


Поделиться

Ключевые слова



Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *
Ваше имя
CRE Products