Девелопер поневоле

Что делать с активами?

Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев еще в марте сообщал, что около 70% строительных компаний находятся в состоянии предбанкротства: пик платежей банкам придется на II и III квартал 2009 года, и у большинства компаний денег на выплату по кредитам не будет.

В июне на VII саммите Института Адама Смита «Недвижимость в России» директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин заявил, что осенью 2009 года ожидается новый виток падения цен на недвижимость, когда банки и девелоперы начнут выставлять на продажу объекты, находящиеся сейчас в залоге. «Банки опубликуют отчеты по просроченным кредитам, и у них могут возникнуть проблемы», – сказал Алексей Чувин, добавив, что банкам придется избавляться от находящихся в залоге по кредитам девелоперских объектов. Объем портфеля кредитов Сбербанка РФ, выданных строительным компаниям, сейчас составляет 600 млрд рублей. Тот факт, что сразу после этого заявления Сбербанк поспешил расстаться с Чувиным, свидетельствует, увы, в пользу мрачного прогноза.

Передел на рынке коммерческой недвижимости уже давно идет полным ходом. Чтобы получить кредиты на завершение объектов, способных генерировать cash flow, девелоперы вынуждены не только передавать банкам в залог свои активы, но и расставаться с правом на них. Вот несколько ярких примеров. Компания Capital Group уступила права Сбербанку на свой проект в «Москва-Сити» «Город Столиц», чтобы урегулировать просроченную задолженность по кредиту в $400 млн. Банк получил права на имущество компании в размере 13,903 млрд рублей и заключил договор соинвестирования проекта на сумму 3,044 млрд рублей. «Дочка» Сбербанка, ООО «Сбербанк Капитал», совместно с фондом прямых инвестиций Bacarella Holdings Corporation приобрела у кипрской компании Sarnatus Trading Limited конт­рольный пакет акций «Мосмарта».

По мнению экспертов рынка, в 2009 году крупные банки увеличат объем уже имеющихся у них девелоперских активов еще на треть. Однако далеко не все эти активы будут такими же перспективными, как «Мосмарт» или «Город Столиц».

Как отметил Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель Комитета по ипотечному кредитованию ассоциации российских банков, банки берут активы от безыс­ходности. «Это их непрофильные активы, и понятно, что они хотят от них избавиться, – говорит г-н Крысин. – Однако сегодня, в условиях кризиса, для банков все же лучше взять активы и подождать несколько лет, пока не начнут повышаться цены». Ошибочно думать, что банки будут продавать активы себе в убыток.

«Как планируют сами банки распорядиться активами, переходящими под их контроль, пока не понятно, – рассказывает Алла Соловьева, исполнительный директор MLP. – Зависти эти приобретения не вызывают: банки стоят на развилке, им надо преобразовать доставшийся им проблемный актив в грамотную финансовую инвестицию, проблема выбора стратегии для них пугающе неочевидна, а цена ошибки велика. Это особенно касается менее понятных им активов – торговой и складской недвижимости, где владение и управление объектом требует наличия грамотных специалистов ежедневного менеджмента. Например, в случае перехода к банку права собственности на складскую недвижимость единственным правильным решением будет передача управления подобным объектом той компании, которая уже имеет в своем портфеле похожие реализованные проекты и которая сама управляет своими объектами».

По мнению Аллы Соловьевой, привлечение такой компании даст возможность правильно оценить затратную и доходную части при получении объекта, а соответственно принять грамотное решение в отношении будущего данного актива в портфеле своих инвестиций. Если объект остается на время в обойме владений банка, то привлечение такой компании также даст возможность избежать реальных потерь при его эксплуатации и в управлении. Одновременно банк получает отличную консалтинговую базу для принятия решений по любым объектам в данном секторе коммерческой недвижимости.

На текущий момент банки становятся владельцами как готовых, так и недостроенных объектов. В случае перехода прав на недостроенный объект выбор стратегии еще более непрост. Привлечение девелопера, на практике знакомого со всеми рисками успешной реализации проекта, – это единственный залог принятия банком грамотного решения.

«В настоящий момент ключевая задача банков – детально проанализировать весь пул одобренных и выбранных (частично или полностью) строительных кредитов, – считает Михаил Уринсон, управляющий директор ALUR Investments and Development. – Ключевой задачей в рамках этого анализа является идентификация и дифференциация проблемных и перспективных проектов, комплексная оценка финансового состояния застройщика/заемщика, реализация мероприятий по оздоровлению портфеля, изыскание средств на завершение и выход из ряда проектов. Задача банка в рамках проблемных проектов – минимизировать убытки в рамках перспективных: вернуть вложенные средства и отработать хотя бы часть убытков проблемных проектов».

Среди главных проблем, с которыми придется столкнуться банкам, г-н Уринсон выделяет отсутствие у банков штата специалистов, обладающих необходимой квалификацией и опытом управления девелоперскими проектами. Поэтому он считает ошибочным стремление многих банков к созданию собственных девелоперских подразделений. Значительной проблемой может стать также противодействие и недобросовестность со стороны застройщиков, обусловленная исключительно корыстными побуждениями и нежеланием идти на компромиссы и добровольно передавать права на обремененные и иные ликвидные активы в счет обеспечения обязательств. В таких случаях банкам придется прибегать к механизмам юридически-правового взыскания задолженности и обеспечения, что может значительно затянуть сроки реализации проектов, оказать негативное воздействие на дольщиков и техническое состояние объектов.

Когда банку выгодно стать девелопером?

Игроки рынка по-разному оценивают наличие при банках девелоперских структур. «Это, безусловно, российское ноу-хау, – считает г-н Уринсон. – На развитых рынках банки предпочитают обращаться к профессиональным участникам рынка для решения задач в рамках проблемных проектов». В то же время уровень доходности девелоперского бизнеса высок, и противостоять соблазну принять участие в той или иной форме в выгодном проекте довольно сложно. «Практически каждая крупная финансовая группа считала и считает (несмотря на кризис), что операции на рынке недвижимости, прежде всего коммерческой, – это, условно говоря, первая производная финансового бизнеса, – отмечает Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», член Наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент», президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Если финансовая группа начинала расширяться по видам деятельности, то это с высокой долей вероятности была недвижимость. Владение недвижимостью – одно из направлений, которое было реализовано и в Citigroup, и в Deutsche Bank, и в целом ряде других ведущих финансовых групп. Это касается как управления собственными инвестициями в недвижимость, так и формирования фондов недвижимости для клиентов банков».

Один из примеров – компания «ВТБ-Девелопмент» при группе ВТБ. Как рассказал г-н Ольховский, «ВТБ-Девелопмент» была создана в 2005 году и называлась «ВТБ Капитал». В 2008 году в связи с развитием бизнеса группы произошло переименование, точнее отражающее суть бизнеса компании. «К августу 2008 года компания уже управляла пятью проектами в Петербурге, – говорит г-н Ольховский. – В настоящий момент в компании работает 32 человека. «ВТБ-Девелопмент» структурирована в первую очередь под деятельность по управлению инвестициями в недвижимость. За компанией закреплены либо стратегические функции, либо функции, которые в силу низкого качества или неадекватной дороговизны не могут быть получены на аутсортсинге. В связи с этим в компании созданы мощные инвестиционный, юридический и финансовый блоки. В отношении остальных услуг, например технического заказчика, мы используем аутсорсинг. Во время кризиса у нас помимо основной задачи появилась необходимость осуществления экспертизы проектов, которые являются залоговыми активами заемщиков, на предмет оптимального их развития и финансирования».

По мнению Михаила Уринсона, создание собственных девелоперских подразделений является целесообразной мерой только для крупнейших госбанков, таких как Сбербанк и ВТБ, собственно, такие подразделения у них уже есть. Остальным банкам наиболее целесообразно сконцентрировать свои усилия на поиске инвесторов и эффективных застройщиков для реструктуризации задолженности и последовательной реализации перспективных проектов. Как рассказал г-н Уринсон, компания ALUR Investments and Development уже приступила к такой работе с банками по ряду проблемных проектов (кредитов). В партнерстве с компаниями «Ренова-СтройГруп», «Открытие-Недвижимость», а также со своим региональным партнером по ПФО компанией «Бауер-Казань» ALUR Investments and Development сегодня обсуждает с банками возможное участие в последующей реализации санируемых в данный момент банками проблемных проектов. В стадии рассмотрения находятся более 10 проектов в Казани, Ростове-на-Дону и других городах.

«Как правило, банки не склонны сохранять просроченные активы по недвижимости на балансе и предпочитают такую недвижимость продавать, поскольку управление недвижимостью – довольно трудоемкий процесс, требующий значительных ресурсов и специального опыта, – говорит Александр Пономаренко, руководитель отдела по работе с неликвидными кредитными обязательствами, прямыми инвестициями и недвижимостью Deutsche Bank в России. – Тем не менее предполагаю, что это может быть целесообразным для такого банка, как Сбербанк, который, вероятно, имеет значительный портфель недвижи­мости».

«Когда у банка есть один недостроенный объект, ему выгоднее найти девелопера, который его реализует, – считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. – Если же у банка 20 таких объектов, то в этом случае банку выгоднее создать собственную девелоперскую структуру. С учетом текущей ситуации на рынке труда банкам не составит труда сформировать эти компании из профессионалов, которые работали в девелоперских структурах, чьи проекты сейчас заморожены».

С мнением Максима Гасиева не согласен г-н Ольховский. «Создание девелоперской компании – это не быстрая задача. Предположение о том, что за короткий промежуток времени можно создать профессиональную компанию или состыковать из большого количества специалистов единую команду, которая необходима для реализации сложных проектов, – это заблуждение, – считает Александр Ольховский. – Девелоперский бизнес достаточно сложен, и не все банки представляют себе все его нюансы. Если мы говорим о ситуации, в которой находятся кредитные учреждения сегодня, то создание собственной девелоперской структуры чаще всего связано не с началом нового бизнеса, а с перехватом управления проектами, которые уже кем-то начинались и были сформированы как с точки зрения бизнес-концепции, так и со строительной точки зрения. Значительно проще управлять проектом с нуля, чем осуществлять перехват управления. Для этого требуется профессионализм более высокого уровня. А это значит, что банки, которые сегодня будут создавать собственные полноценные девелоперские компании, предназначенные для перехвата управления, на мой взгляд, с высокой степенью вероятности обречены на провал».

Если полноценная девелоперская компания создается для управления проектами – это тупиковый путь, который приведет к еще большим убыткам. С точки зрения формирования девелоперской компании как держателя активов реализация этих проектов должна быть связана с привлечением профессионалов на каждом этапе, начиная с экспертизы актива и заканчивая экспертизой концепций, которые были заложены при реализации данных проектов предыдущими владельцами. Специалисты должны не только проинспектировать данные проекты, но и проверить соответствие конкретных концепций сегодняшним реалиям рынка. Это непростая задача даже для профессионалов.

Михаил Уринсон считает, что ключевое преимущество в создании собственных структур банки видят в отсутствии необходимости делиться девелоперской прибылью с третьей стороной. Учитывая, что многие проекты и так планово убыточны, банки рассчитывают минимизировать данные убытки за счет максимизации собственной прибыли. По мнению г-на Уринсона данный подход недальновиден и не позволит достичь намеченных результатов. На рынке явно пришло время для профессиональных высококвалифицированных игроков, не обремененных значительными долговыми обязательствами, а следовательно, доказавших свою эффективность.

Возможны варианты

Банкам, решившимся на создание собственных девелоперских подразделений, придется решить, ограничатся ли вновь испеченные структуры завершением объектов, доставшихся банкам, или станут самостоятельными девелоперами, активными игроками рынка. «Это будет зависеть от того, насколько успешно они завершат недостроенные объекты, – считает Максим Гасиев. – Если проекты будут успешными, то в дальнейшем такие структуры могут становиться профессиональными девелоперами и работать не только с проектами банка. Также возможно появление новой схемы работы: если компания обращается в банк за кредитом на строительство, то условием для его получения будет привлечение девелоперской компании банка для реализации проекта. Банку это даст возможность четко контролировать процесс строительства, а заемщику такая схема позволит помимо займа получить профессиональную команду».

Г-н Ольховский отмечает, что в отношениях между девелопером и банком уступить залоговое обеспечение банку в счет погашения долга – далеко не единственный вариант. «Гораздо более приемлемой для девелопера формой может быть договоренность с банком о реструктуризации долга и вхождении банка в капитал, – говорит г-н Ольховский. – Два примера у нас уже есть – «Система-Галс» и «Управляющая компания «Динамо». 19,5% акций ОАО «Система-Галс» ВТБ приобрел у АФК «Система», также получив call-опцион на выкуп 31,5% акций «Системы-Галс». В случае использования опциона доля ВТБ в уставном капитале «Системы-Галс» достигнет 51%. Став обладателем контрольного пакета акций компании, банк, в частности, может получить в собственность реконструируемый в центре столицы «Детский мир».

В апреле 2009 года достигнуты договоренности о приобретении банком ВТБ контроля над активами проекта реконструкции территории центрального стадиона «Динамо» в форме владения 75% минус 1 акция ЗАО «Управляющая компания «Динамо» (застройщик проекта «Петровский парк») и 74% акций ЗАО «Футбольный клуб «Динамо-Москва» (ФК «Динамо-Москва»). Сделки будут совершены в рамках конвертации задолженности указанных компаний в их акции до конца года.

Еще одна альтернатива для банков, считает Александр Ольховский, – создание компаний для удержания активов. Их тоже иногда называют девелоперскими, поскольку они удерживают активы в области недвижимости. Однако у этих компаний отсутствует основная задача девелопмента – развитие проектов. И надо сказать, что этот путь более приемлем для кредитных учреждений, не имевших опыта в девелопменте. Ключевой задачей в этом случае является верный выбор партнеров для экспертизы всех предыдущих решений и для дальнейшего развития проектов.

Какой бы вариант работы с до­­ставшимися ему активами банк ни выбрал – создание собственного девелоперского подразделения, сотрудничество с fee-девелопером либо вхождение в капитал – ясно одно: кризис предоставил банку уникальную возможность завоевать новые позиции на рынке недвижимости и приумножить свой капитал. Удастся ли правильно воспользоваться этой возможностью? Все зависит от стратегии, выбранной банком.