Справка
- Андрей Николаевич Фоменко родился в 1971 году.
- Начал заниматься бизнесом в начале 1990-х годов.
- Первая компания холдинга «Империя» появилась на рынке в 1992 году.
- Первый из сети бизнес-центров «Сенатор» открылся в 2001 году.
- В 1998 году основал фонд «Вечная молодость», который ставит своей целью «разработку и внедрение методов омоложения и максимального продления активной жизни».
– Как вы оцениваете состояние петербургского рынка недвижимости? Ряд экспертов и игроков заявляют сейчас о том, что рынок стабилизировался, а в некоторых его сегментах даже наметился определенный рост. В частности, на последних торгах Фонда имущества Петербурга стоимость двух участков выросла в несколько раз.
– Рост стоимости двух небольших участков нельзя рассматривать как показатель роста всего рынка. Пока я не вижу серьезных предпосылок для роста рынка или его отдельных сегментов. Даже стабилизация пока еще не наступила.
– То есть на рынке офисной недвижимости пока рано говорить даже о стабильности?
– Самое беспокойное время, когда арендаторы в массовом порядке пытались снизить ставки или поменять офис, конечно, позади, но определенная нестабильность все же сохраняется. У некоторых арендаторов заключены долгосрочные договоры, которые сейчас подходят к концу. После этого компании сразу начинают рассматривать несколько вариантов переезда в новый офис или снижения арендных ставок в их нынешнем бизнес-центре. По моим прогнозам, окончательная стабилизация рынка наступит летом – к этому времени большинство крупных арендаторов должны определиться с месторасположением, продлить старые или заключить новые долгосрочные соглашения.
– Когда, с вашей точки зрения, рынок офисной недвижимости опять может начать расти?
– Пока я бы не стал прогнозировать какой-то серьезный рост. Для этого должна начать расти вся петербургская экономика. Если появятся новые перспективные арендаторы, а уже работающие на рынке компании начнут расширять штат, будет расти и офисный сегмент. А пока компании в большинстве случаев только сокращают свой бизнес и оптимизируют затраты.
Возможно, на рынке будет наблюдаться некоторый прирост площадей: девелоперам нужно достраивать объекты. Но массового ввода новых объектов в ближайшие годы не будет. Большинство участников этого рынка сосредоточатся на оптимизации своих бизнес-процессов и на конкурентной борьбе за арендаторов.
– Как вашу компанию затронула нестабильность на рынке аренды офисных помещений?
– Этот процесс коснулся всех участников рынка недвижимости, в том числе и холдинга «Империя». Некоторые наши клиенты были вынуждены сократить свой бизнес, а соответственно, и офисные площади. В самый сложный момент заполняемость сети «Сенатор» заметно снизилась. Но мы все же смогли ввести в строй два новых бизнес-центра класса А, усилили маркетинговую политику и отдел продаж и заключили с арендаторами новые долгосрочные контракты. Например, страховая компания «РОСНО» переехала из «Сенатора» на 2-й Советской улице в наш новый бизнес-центр на улице Профессора Попова и увеличила при этом размеры своего офиса. Кроме того, несмотря на сложности прошлого года, мы привлекли ряд новых крупных арендаторов, таких как «Кристалл Сервис», ТНК-ВР, «Элтел», «Петерстар» «СТС-Петербург», «БалтТрансСервис» и др. Сейчас «Сенаторы» заполнены почти на 80%, что уже практически соответствует докризисному уровню.
– Какие стимулы, кроме цены, сейчас важны для арендаторов?
– Нельзя сказать, что для всех цена является самым важным фактором, арендаторы ведь все разные. Для кого-то определяющим моментом является цена, а кому-то важнее качество бизнес-центра и оказываемых там услуг. Встречаются даже компании, которые выбирают бизнес-центр исходя из его близости к месту жительства генерального директора.
В объектах, сопоставимых по классу и расположению, цены примерно одинаковые. В таких условиях важнейшим конкурентным преимуществом становится уровень сервиса, который бизнес-центр оказывает арендаторам. Мы уже разработали программу полноценного сервиса, реализовывать которую начнем в ближайшем будущем. Это будет доставка в офис напитков и еды, а также канцелярии. Планируем оборудовать в бизнес-центрах медицинские кабинеты и тренажерные залы. Небольшим арендаторам будем предоставлять услуги системных администраторов, помогать в оформлении страховок. Организуем службу консьержей, благодаря которой клиенты не будут тратить время на вызов такси или заказ билетов. Более того, со временем мы хотим выйти на рынок внешнего управления коммерческой недвижимостью.
Работать в 2009 году стало сложнее, но гораздо интереснее. Это на растущем рынке развиваться мог практически каждый, арендаторов хватало на всех. Но сейчас, в условиях обострившейся конкуренции, если ты не оптимизируешь свой бизнес и не предложишь клиентам лучшее соотношение цены, расположения бизнес-центра и качества услуг, то рискуешь остаться вне рынка.
– Расскажите подробнее о планах выхода на рынок внешнего управления. Чем он вас привлекает и заключены ли первые контракты?
– Контрактов пока нет. Сегодня мы разрабатываем программу услуг, которую собираемся предложить рынку. Но я считаю это направление очень перспективным. Наша система взаимоотношений с арендаторами является одной из самых эффективных в Петербурге, иначе мы просто не смогли бы поддерживать такой высокий уровень заполняемости. Так почему бы не предложить ее другим участникам рынка?
А в перспективе нескольких лет, когда наша работа на рынке внешнего управления будет отлажена, мы планируем выйти с этим предложением в регионы. Там эти услуги точно будут востребованы, потому что о комфорте арендаторов за пределами Москвы и Петербурга пока не особо принято заботиться. Но конкуренция за арендаторов усиливается и на региональных рынках, а значит, местные девелоперы будут вынуждены повышать уровень сервиса.
– Как развивалась сеть бизнесцентров «Сенатор» в 2009 году и на что вы направите свои усилия в этом году?
– Я уже упоминал, что в конце 2008 и начале 2009 годов мы начали эксплуатацию двух новых крупных объектов. Это бизнес-центры на улице Профессора Попова и на 17-й линии Васильевского острова. По инвестконтракту мы построили на улице Чапаева новый офис для Федеральной регистрационной палаты площадью 9,5 тыс. кв. м и паркинг площадью 5,5 тыс. кв. м. В стадии строительства находится очередной бизнес-центр на улице Профессора Попова, 37 площадью 35 тыс. кв. м (включая двухэтажный паркинг 7,7 тыс. кв. м). На этом объекте мы заканчиваем работы по нулевому циклу, ввод бизнес-центра намечен на первое полугодие следующего года. Кроме того, мы активно строим новый бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м на 18-й линии Васильевского острова. Там уже возведен железобетонный каркас и подписан контракт на остекление фасада. Сдача этого объекта запланирована на первый квартал 2011 года.
В перспективе планируем провести реконструкцию двух бизнесцентров, которые мы приобрели в 2008 году. Но из-за кризиса эти проекты пока решили отложить. Хорошо, что эти объекты действуют и генерируют финансовые потоки. Строительство ряда объектов также пришлось отложить «до лучших времен». Не забывайте, что в Петербурге примерно 400 тыс. кв. м офисов сегодня стоят пустые. Пока основной нашей целью является оптимизация бизнес-процессов и расширение пакета услуг для арендаторов.
– То есть новые объекты вы покупать не планируете?
– Планируем. На рынке сложились для этого хорошие условия. Мы рассматриваем возможность покупки действующих бизнес-центров, промышленных площадок, а также земельных участков. Сейчас ведем переговоры примерно по 12 объектам. Но пока они не завершены, детально рассказать об объектах я не могу.
– Вы по-прежнему планируете развивать сеть «Сенатор» только в центре Петербурга?
– Да, сейчас мы рассматриваем для развития только центр города, Васильевский остров и Петроградскую сторону. Пока для многих крупных арендаторов расположение офиса в центре является принципиальным. Все же бизнес в нашем городе традиционно располагается в центре или в непосредственной близости от центра. И в ближайшие годы деловая жизнь Петербурга вряд ли куданибудь переместится.
– А что вы думаете о деловых кварталах, которые активно строятся в удалении от центра города – например, о комплексе бизнес-центров в районе аэропорта?
– Мне кажется, что они опередили свое время лет на 5–10. Конечно, каким-то клиентам уже сегодня важна близость к аэропорту, но действительно популярной эта деловая зона может стать только после строительства нового аэропорта, а также линии метро или наземных электропоездов, которые облегчили бы транспортную доступность. То же самое относится и к другим деловым зонам, которые развиваются за пределами исторического центра Петербурга. Для их развития требуется серьезное улучшение транспортной системы города.
– На какие средства «Империя» будет реализовывать программу развития?
– Частично на свои: компания генерирует достаточно серьезные финансовые потоки даже в нынешних условиях. Кроме того, до кризиса мы совершили ряд удачных сделок по продаже объектов недвижимости. Так что финансовое положение «Империи» сегодня остается стабильным. Но если понадобится привлекать финансирование, уверен, что мы сможем получить кредиты в банках. Сегодня это самый дешевый способ привлечения средств.
– Но сегодня большинство банков утверждают, что не готовы кредитовать девелоперов.
– Девелоперы девелоперам рознь. У некоторых компаний сегодня действительно слишком сильная долговая нагрузка и нестабильное положение на рынке, им банки опасаются выдавать кредиты. Нам же банки готовы предоставлять долгосрочные кредиты, причем по приемлемым ставкам.
– Каким?
– Мы рассматриваем возможность привлечения кредитов по ставкам от 7 до 11% годовых, не больше. Некоторые банки, с которыми мы раньше работали, предлагали повысить ставку по действующим кредитам до 17%. Пришлось досрочно погасить задолженность. Больше мы с этими кредитными организациями не сотрудничаем.
– Поступают ли предложения о продаже бизнеса или отдельных объектов?
– До кризиса такие предложения поступали довольно часто. В основном от западных инвестиционных фондов. Теперь на рынке продажи объектов недвижимости затишье. Если что-то и предлагают купить, то по достаточно низкой цене. Массово продавать объекты мы не планируем, хотя часть земельных участков и непрофильных объектов все же выставили на продажу. Осталось дождаться только хорошего предложения.
– С какими показателями сеть закончила прошлый год?
– Выручка холдинга «Империя» составила $42,4 млн, из них бизнесцентры сгенерировали примерно $36,4 млн, а производственные компании, такие как «Сенатор Телеком» – около 6 млн. EBITDA холдинга составляет около $25,4 млн.
– А как снизилась капитализация холдинга, сколько она составляет сейчас?
– До кризиса холдинг оценивался в $1,1 млрд. Сколько сейчас составляет его капитализация, я точно сказать не могу, потому что цена на недвижимость постоянно меняется. Но не думаю, что капитализация «Империи» очень сильно снизилась.
Справка
- Холдинг «Империя», один из крупнейших участников петербургского рынка девелопмента коммерческой недвижимости, основан в 1992 году.
- В 2001 году в рамках холдинга началось развитие сети бизнес-центров «Сенатор». Сегодня в сеть «Сенатор» входит 13 действующих бизнес-центров общей площадью более 125 тыс. кв. м. Еще примерно 150 тыс. кв. м находится в стадии проектирования и строительства. Кроме того, ходингу принадлежит земельный банк размером около 500 га. В холдинг входят юридические лица, специализирующиеся на предоставлении услуг арендаторам бизнес-центров «Сенатор».
- По итогам 2009 года выручка холдинга составила приблизительно $42,4 млн. EBITDA – $25,4 млн. Выручка бизнесцентров «Сенатор» – $36,4 млн. Заполняемость бизнесцентров – около 80%.
